¿Se va a desplomar el mercado inmobiliario?

Muchos estadounidenses pueden estar preocupados por una caída del mercado inmobiliario. Les preocupa el inesperado impacto de la pandemia de COVID-19 en los precios de la vivienda.

Al principio, el desplome de la bolsa en 2020 agravó esos temores, ya que las ventas de viviendas cayeron. Luego, las ventas de viviendas subieron inesperadamente, alcanzando nuevos máximos.

Las personas que se vieron atrapadas en la crisis financiera de 2008 pueden estar asustadas por la posibilidad de que la pandemia provoque otra caída. Eso es poco probable. Según una entrevista con Selma Hepp, economista jefe adjunta de Corelogic, «esta vez no hay el mismo exceso de oferta de viviendas.

10 señales de advertencia de un crash

Hay 10 señales de un crash del mercado inmobiliario. Los cinco primeros son críticos. Son cuando una burbuja de activos estalla, las hipotecas no reguladas aumentan, los tipos de interés suben rápidamente, la curva de rendimiento se invierte y el Congreso cambia el código fiscal federal.

Las otras cinco señales podrían contribuir a una caída, pero son menos críticas. Incluyen un mayor número de compradores de viviendas, advertencias de los expertos, menos viviendas asequibles y un retorno a los derivados de riesgo.

Examinemos cada uno de ellos con más detenimiento.

Las burbujas de activos estallan

La mayoría de los cracks se producen después de que una burbuja de activos haya estallado. Una señal de una posible burbuja es el rápido aumento de las ventas de viviendas. En febrero, las ventas de viviendas existentes alcanzaron un pico prepandémico. Las viviendas se vendían a un ritmo anual de 5,76 millones al año. Todo cambió tras la declaración de la emergencia nacional. Las ventas de viviendas se desplomaron a una tasa de 3,91 millones de unidades en mayo.

Sorprendentemente, la pandemia impulsó entonces las ventas de viviendas. Las familias que podían mudarse de las abarrotadas ciudades se dirigieron a zonas menos pobladas. Los que trabajaban en casa también querían espacios más grandes. Gracias a las medidas de la Reserva Federal, los tipos de interés estaban en mínimos de 50 años, lo que estimuló aún más la demanda.

En julio, el índice de ventas alcanzó los 5,86 millones de viviendas. En octubre, había florecido hasta los 6,86 millones, superando el pico anterior a la pandemia.

Los precios de las viviendas también sugieren una burbuja inmobiliaria. La pandemia no ha frenado en absoluto los precios de la vivienda, sino que se han disparado. En septiembre de 2020, alcanzaron un récord de 226.800 dólares, según el índice Case-Shiller de precios de la vivienda.

La pandemia ha creado altas tasas de desempleo. Esto podría llevar a ejecuciones hipotecarias, ya que la gente no puede pagar sus hipotecas. Pero es poco probable que eso afecte al mercado inmobiliario en 2021, según Hepp. «Las ejecuciones hipotecarias que se produzcan en 2020 o 2021 no afectarán al mercado hasta 2022», dijo. «Las casas tardarán ese tiempo en pasar por el proceso de ejecución hipotecaria y afectar al mercado.»

Aumento de los agentes hipotecarios no regulados

Otra preocupación es cuando aumenta el número de agentes hipotecarios no regulados. En 2019, originaron el 54,5% de todos los préstamos. Eso es un aumento del 53,6% de en 2018. Seis de los 10 mayores prestamistas hipotecarios no son bancos. En 2018, cinco de los 10 principales no estaban regulados.

El aumento de los tipos de interés

Los tipos de interés más altos encarecen los préstamos. Eso frena la construcción de viviendas y disminuye la oferta. También ralentiza los préstamos, lo que reduce la demanda. En general, un aumento lento y constante de los tipos de interés no creará una catástrofe. Pero un aumento rápido de los tipos sí lo hará.

Los tipos de interés más altos precedieron al colapso inmobiliario de 2006. Muchos prestatarios tenían entonces préstamos de sólo interés e hipotecas de tipo variable. A diferencia de los préstamos convencionales, los tipos de interés de éstos suben junto con el tipo de interés de los fondos federales. Muchos también tenían tipos introductorios que se reajustan al cabo de tres años. Cuando la Reserva Federal subió los tipos al mismo tiempo que los reajustaba, los prestatarios se dieron cuenta de que ya no podían hacer frente a los pagos. Los precios de las viviendas habían caído, por lo que estos titulares de hipotecas no podían hacer frente a los pagos ni vender la casa. Como resultado, las tasas de impago aumentaron.

La historia del tipo de los fondos federales revela que la Fed subió los tipos demasiado rápido entre 2004 y 2006. El tipo máximo era del 1,0% en junio de 2004 y se duplicó hasta el 2,25% en diciembre. Se duplicó de nuevo hasta el 4,25% en diciembre de 2005. Seis meses después, el tipo era del 5,25%. La Fed ha subido los tipos a un ritmo mucho más lento desde 2015.

Curva de rendimiento invertida

Una señal de advertencia para el mercado inmobiliario es cuando la curva de rendimiento de las notas del Tesoro de Estados Unidos se invierte. Eso es cuando los tipos de interés de los bonos del Tesoro a corto plazo son más altos que los rendimientos a largo plazo. Los rendimientos normales a corto plazo son más bajos porque los inversores no requieren un alto rendimiento para invertir durante menos de un año. Cuando eso se invierte, significa que los inversores piensan que el corto plazo es más arriesgado que el largo. Eso causa estragos en el mercado hipotecario y suele ser señal de una recesión.

La curva de rendimiento se invirtió brevemente en febrero y marzo de 2020. El 9 de marzo de 2020, el rendimiento del billete a 10 años cayó al 0,54%, mientras que el rendimiento del billete a un mes subió al 0,57%. Posteriormente, la curva volvió a tener una forma normal. El 18 de diciembre, el rendimiento de la nota a 10 años era del 0,95%, mientras que el de la letra a un mes era del 0,8%.

Cambios en el Código Fiscal

El mercado de la vivienda responde dramáticamente cuando el Congreso cambia el código fiscal. Inicialmente, muchos pensaron que la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA) podría tener un impacto negativo en la vivienda. El plan elevó la deducción estándar, por lo que muchos estadounidenses dejaron de detallar. Como resultado, no podían aprovechar la deducción de los intereses hipotecarios. Por esa razón, el sector inmobiliario se opuso a la TCJA.

Las investigaciones han demostrado desde entonces que los cambios fiscales tuvieron poco efecto en el mercado de la vivienda. La reducción en la compra de viviendas por parte de las familias de ingresos medios que se acogieron a la deducción estándar fue compensada por otros grupos de ingresos. La ley duplicó la deducción estándar, dando más ingresos a las familias de bajos ingresos que pudieron entonces permitirse una vivienda. Las familias de renta alta siguieron utilizando las deducciones detalladas. Otros recortes fiscales también les hicieron más capaces de comprar nuevas viviendas.

Los bancos vuelven a utilizar derivados

El mercado inmobiliario podría colapsar si los bancos y los fondos de cobertura volvieran a invertir en productos financieros de riesgo en la medida en que lo hicieron en 2007. Estos derivados fueron una de las principales causas de la crisis financiera. Los bancos trocearon las hipotecas y las revendieron en títulos respaldados por hipotecas (MBS).

Con el tiempo, los MBS se convirtieron en un negocio mayor que las propias hipotecas. Entonces, los bancos vendieron hipotecas a casi todo el mundo. Las necesitaban para respaldar los derivados. Las rebanaron para que las hipotecas malas se escondieran en paquetes con las buenas. Luego, cuando los prestatarios incumplían, todos los derivados eran sospechosos de ser malos. Este fenómeno causó la desaparición de Bear Stearns y Lehman Brothers.

Aumento de las casas «volteadas»

La volteada de casas jugó un papel importante durante la recesión de 2008. Los especuladores compraron casas, hicieron mejoras moderadas y las vendieron mientras los precios seguían subiendo. En 2006, las operaciones de compraventa representaron el 11,4% de las ventas de viviendas.

Las operaciones de compraventa se han ralentizado considerablemente. En el tercer trimestre de 2020, el 5,1% de todas las ventas de viviendas se compraron para revenderlas rápidamente, lo que supone un descenso respecto al 6,7% de las ventas del segundo trimestre de 2020. También es menor que el máximo posterior a la recesión del 7,2% en el primer trimestre de 2019.

La disminución de la reventa se debe a la reducción del inventario de viviendas. Al mismo tiempo, el flipping se ha vuelto más rentable. Attom Data Solutions informa que el efecto de la pandemia sobre el flipping es contradictorio y difícil de pronosticar.

La vivienda asequible se desploma

Un mercado inmobiliario en auge hace que los precios de la vivienda suban. Otro signo de una burbuja inmobiliaria es que la disponibilidad de viviendas asequibles se reduce. El crecimiento de la vivienda supera el crecimiento de los ingresos.

Hay señales de que esto está ocurriendo. En 2017, solo el 39,1% de las unidades de alquiler en todo el país eran asequibles para los hogares de bajos ingresos. Eso es un descenso con respecto al 55,7% de 2010. La escasez es peor en las ciudades donde los precios de las viviendas se han disparado.

El aumento del nivel del mar

Los mercados inmobiliarios regionales podrían colapsar en las zonas costeras vulnerables a los efectos del aumento del nivel del mar. Al menos 300.000 propiedades costeras se inundarán 26 veces al año en 2045. El valor de esos inmuebles es de 136.000 millones de dólares. Eso afecta al valor de las hipotecas a 30 años que se suscriben actualmente. En 2100, 2,5 millones de viviendas por valor de 1,07 billones de dólares estarán en riesgo de inundación crónica. Las propiedades de ambas costas son las que más riesgo corren.

En Miami, Florida, el océano inunda las calles durante la marea alta. Investigadores de Harvard descubrieron que los precios de las viviendas en las zonas más bajas del condado de Miami-Dade y Miami Beach aumentan más lentamente que en el resto de Florida. Las propiedades que corren el riesgo de que aumente el nivel del mar se venden con un 7% de descuento con respecto a las propiedades comparables.

La mayoría de las propiedades de estas ciudades se financian con bonos municipales o hipotecas sobre viviendas. Su destrucción perjudicará a los inversores y deprimirá el mercado de bonos. Los mercados podrían colapsar en estas regiones, especialmente después de fuertes tormentas.

Los funcionarios advierten de una crisis inmobiliaria

Las advertencias oficiales son el indicador menos crítico de un colapso del mercado inmobiliario. Además, a menudo pueden equivocarse. Por ejemplo, William Poole, un ex presidente del Banco de la Reserva Federal de San Luis, advirtió de una crisis de las hipotecas de alto riesgo en un artículo de opinión de marzo de 2017. Lo basó en el hecho de que el 36% de los préstamos de Fannie Mae requerían un seguro hipotecario. Eso es más o menos el nivel de 2006. Por otra parte, Poole advirtió correctamente de la crisis subprime en 2005.

En resumen, preste atención a una advertencia oficial de una crisis de la vivienda cuando muchos de los otros indicadores también están parpadeando en rojo.

Lo que podemos aprender de la caída del mercado de la vivienda de 2008

La caída de 2008 fue causada por algunas fuerzas que ya no están presentes. En primer lugar, las compañías de seguros crearon swaps de incumplimiento crediticio que protegían a los inversores de las pérdidas en derivados como los valores respaldados por hipotecas.

Para satisfacer esta demanda de hipotecas, los bancos y los agentes hipotecarios ofrecían préstamos para viviendas a casi todo el mundo. No les importaba la solvencia de los prestatarios de hipotecas de alto riesgo. Los bancos simplemente revendían las hipotecas en el mercado secundario. Esto creó un mayor riesgo en los mercados financieros.

En 2005, los constructores de viviendas finalmente se pusieron al día con la demanda. Cuando la oferta superó a la demanda, los precios de la vivienda comenzaron a caer. Los precios de las viviendas nuevas cayeron un 22% desde su máximo de 262.600 dólares en marzo de 2007 hasta 204.200 dólares en octubre de 2010, lo que hizo estallar la burbuja.

Pero la Fed ignoró estas advertencias. La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera determinó que la Fed debería haber establecido normas prudentes para los préstamos hipotecarios. En cambio, sólo bajó los tipos de interés. Eso, por lo general, da a la economía suficiente liquidez para impulsar el crecimiento.

La Fed subestimó el tamaño y el impacto de la crisis de las hipotecas subprime en 2006. Muchos de los compradores de hipotecas de alto riesgo eran inversores individuales, fondos de pensiones y fondos de jubilación, que invirtieron en mayor medida en fondos de cobertura, repartiendo el riesgo por toda la economía.

Perspectiva del mercado de la vivienda en 2021

El mercado de la vivienda en 2021 no se derrumbará, pero se verá sacudido por varias fuerzas conflictivas. En el lado positivo, la Fed ha prometido mantener los tipos de interés bajos, estimulando la compra de viviendas. Algunos expertos predicen que las vacunas estarán más disponibles y acabarán con la pandemia en septiembre de 2021.

Hepp, de Corelogic, cree que las «fuerzas que impulsaron la expansión del mercado de la vivienda en 2020 continuarán. Entre ellas, el deseo de más espacio para quienes siguen trabajando desde casa y la preferencia por la vida suburbana frente a los espacios urbanos abarrotados.» Algunos analistas predicen que la vivienda seguirá siendo el sector principal más fuerte de la economía.

Los daños económicos de la pandemia seguirán afectando al mercado de la vivienda en 2021. Los niveles récord de desempleo provocarán un aumento de la morosidad y de las ejecuciones hipotecarias. Esto alcanzará su punto máximo en julio de 2021, según CoreLogic, sin provocar un colapso inmobiliario. Para entonces, la mejora de la economía en general como consecuencia de la vacuna levantará con ella el mercado de la vivienda.