Cuando el futbolista retirado David Beckham y sus socios de Miami obtuvieron el apoyo de los votantes para un enorme complejo futbolístico y comercial en terrenos públicos, patearon efectivamente una pelota larga y doblada a lo largo del campo, buscando conectar un marcador ganador que finalmente trajera el juego profesional de alto nivel a la ciudad.
Hoy, casi dos años después, el balón sigue en el aire. Y si finalmente aterriza, aún no se sabe si el balón servirá para que los jugadores se lancen a por un gol seguro, o si se desviará de la red.
Esta semana, Beckham y sus socios presentaron una ambiciosa y largamente esperada propuesta de recalificación ante la ciudad para el grandioso llamado Miami Freedom Park. El «plan de área especial» propuesto esboza los amplios contornos de su visión para reemplazar el campo de golf Melreese, propiedad de la ciudad, junto al Aeropuerto Internacional de Miami, con algo completamente diferente.
La propuesta, al igual que cada uno de los confusos pasos del proceso, ampliamente observado y a menudo criticado, que se ha prolongado durante años, es muy ambiciosa, pero escasa en detalles.
El plan maestro, elaborado por Arquitectonica, con sede en Miami, propone dividir la propiedad de 131 acres en dos segmentos bifurcados por una nueva carretera de cuatro carriles de norte a sur. En el lado oeste, a lo largo de LeJeune Road, se situaría un vasto aparcamiento cubierto por 16 acres de campos de fútbol techados, un estadio con 25.000 asientos y un paseo peatonal con edificios comerciales. En el extremo norte, frente a un canal de drenaje, se construirían más edificios comerciales, entre ellos un hotel y un «centro tecnológico».
La parte oriental se convertiría en un prometido parque público de 58 acres frente a Grapeland Heights, un barrio residencial de baja escala al otro lado de Douglas Road. La versión presentada en el plan es, por el momento, más bien esquemática, con pocos detalles sobre sus características o usos, aparte de un bucle de bienestar de una milla de longitud.
La idea que subyace al plan, según han dicho los representantes del equipo, es remediar los escollos que han acompañado a otros planes de desarrollo del estadio que no han logrado generar los beneficios prometidos más amplios. Argumentan que la parte comercial garantiza la viabilidad financiera del estadio, que albergaría menos de 20 partidos de fútbol por temporada, al tiempo que actuaría como motor económico de la ciudad.
SÓLO UN COMIENZO
El plan director es sólo un comienzo, un proyecto conceptual que se completará más adelante con planes y diseños de construcción específicos. Deja sin respuesta numerosas cuestiones fundamentales, como el aspecto y el funcionamiento del complejo y los beneficios que obtendría el público a cambio de arrendar la valiosa propiedad a Miami Freedom Park LLC durante 99 años. Todavía no se sabe con precisión cómo la ciudad reemplazaría casi 21 acres de tierra de parque rezonificada, un requisito bajo la ley de la ciudad.
Beckham y sus principales patrocinadores, el presidente de MasTec Jorge Mas y el director general José Mas, junto con el ejecutivo de SoftBank Marcelo Claure, financiarían el estadio, el desarrollo comercial y la creación del parque de forma privada, sin utilizar fondos públicos. Pero aún está por determinar quién pagará algunos elementos críticos prometidos, como la mejora de los servicios de transporte y el desarrollo de pequeños parques nuevos que se repartirían por toda la ciudad para sustituir la superficie verde perdida.
«Es básicamente el primer paso de lo que esperamos que sea un proceso largo», dijo en una entrevista el director de planificación de Miami, Francisco García. «El proyecto evolucionará y mejorará»
Ya han pasado años en esta iteración de la búsqueda de Beckham, el cuarto sitio propuesto para un estadio sólo de fútbol que satisfaga los requisitos de la Major League Soccer para una franquicia. Las líneas generales de este concepto fueron respaldadas por el 60 por ciento de los votantes en un referéndum de 2017 que autorizó a la ciudad a negociar un contrato de arrendamiento sin licitación con los inversores del Inter de Miami. Desde entonces, el progreso se ha estancado debido a una investigación sobre la ética de los grupos de presión, los debates de la comisión sobre la representación legal de la ciudad en las negociaciones y, ahora, la pandemia de COVID-19.
La presentación de la solicitud del grupo deja una cosa muy clara: pasarán años más antes de que se juegue algún fútbol en el Miami Freedom Park. Y eso suponiendo que al menos cuatro de los cinco comisionados de Miami voten para aprobar un acuerdo de arrendamiento que, en palabras del administrador de la ciudad, Art Noriega, «ni siquiera está cerca» de ser finalizado después de más de un año de negociaciones.
El propio plan de área especial puede ser vulnerable a un desafío legal.
El equipo de Inter Miami dijo que son co-solicitantes con la ciudad en el plan de Freedom Park, ya que la ciudad es propietaria de la tierra. Pero los planificadores de la ciudad caracterizaron la asociación de manera diferente, afirmando que la ciudad es el solicitante dada su propiedad exclusiva de la tierra, con la entrada y la orientación de la franquicia de fútbol, que es totalmente responsable del desarrollo.
La distinción puede importar. El código de zonificación de Miami prohíbe a la ciudad asociarse con una entidad privada para solicitar un cambio de zonificación del plan de área especial, y algunas cejas se levantaron rápidamente cuando se anunció el plan esta semana. La prohibición se puso en marcha para limitar el uso de los planes de área especial, que se han convertido en un punto focal de la oposición de la comunidad en algunos lugares, después de un intento fallido de un desarrollador y la ciudad para incluir Legion Park de propiedad pública en un esquema de reurbanización en virtud de un SAP.
Con Freedom Park, el personal de la ciudad revisará los planes que fueron presentados por la propia ciudad, una circunstancia García dijo que requerirá la ciudad para «usar dos sombreros.» El enfoque plantea preguntas sobre cómo la ciudad va a negociar un acuerdo controvertido y multifacético, mientras que actúa como propietario de la tierra, el propietario de Inter Miami y el solicitante para el plan de reurbanización.
«Siempre hay complejidades adicionales cuando la ciudad está usando múltiples sombreros», dijo el abogado de uso de la tierra Javier F. Aviñó, de Bilzin Sumberg, que no está involucrado en el proyecto.
Iris Escarra, que representa al grupo Beckham, dijo que la ciudad tiene que ser un participante bajo el código de zonificación de Miami 21, que requiere una solicitud de zonificación para venir del dueño de la propiedad. Argumentó que la prohibición de una solicitud conjunta estaba destinada únicamente a impedir que los promotores que no alcanzan los nueve acres requeridos para un plan de área especial utilicen la propiedad pública para aumentar la superficie.
El equipo de Beckham, el Inter de Miami, comenzó a jugar a principios de este año en un estadio más pequeño en sus nuevas instalaciones de entrenamiento en Fort Lauderdale antes de que la pandemia de COVID-19 obligara a suspender la temporada de fútbol de la liga mayor.
El plan que el grupo presentó el martes representa sólo la mitad de lo que se requiere para que la ciudad revise y apruebe el aumento sustancial de la zonificación que los socios necesitan para que el desarrollo siga adelante. La ciudad y el grupo de Beckham también debe negociar un acuerdo de desarrollo, un documento complejo que establece en detalle cómo se desarrollaría la propiedad y enumera los beneficios que se requieren para proporcionar a la ciudad y sus residentes.
García y su director adjunto, Jeremy Gauger, dijeron que la asociación ha mostrado a la ciudad un borrador de un acuerdo propuesto, pero no lo ha presentado formalmente. Escarra dijo que el borrador del acuerdo está en una etapa «muy preliminar».
Pero dijo que el lenguaje del referéndum requiere que el equipo para proporcionar o pagar por las mejoras de infraestructura necesarias, incluyendo las conexiones de automóviles y peatones, así como la construcción de al menos un espacio básico, parque ajardinado con conexiones de servicios públicos.
IMPACTO DEL TRÁFICO
También queda por finalizar, según los planificadores de la ciudad, un estudio que analice el impacto del proyecto en el tráfico de las calles circundantes y que detalle cómo se gestionará el aumento previsto del flujo de automóviles, una preocupación clave ya que podría afectar al acceso al aeropuerto y a la adyacente carretera estatal 836.
El plan propuesto proporcionado a la ciudad sugiere que el tráfico generado por el complejo podría ser significativo.
Cuando Beckham planteó por primera vez la idea de la liga mayor de fútbol en Miami, él y sus partidarios hablaron con vehemencia sobre la creación de un estadio urbano en el centro de la ciudad con énfasis en el acceso peatonal y de tránsito, incluyendo un tradicional «paseo al juego». Después de que los líderes electos rechazaran dos planes que habrían colocado el estadio en PortMiami y en lo que ahora se conoce como Maurice Ferre Park, el grupo de Beckham compró terrenos del condado de Miami-Dade en el borde de Overtown para una sede que no habría tenido ningún tipo de aparcamiento en el lugar.
Pero esa tercera visión también se dejó de lado después de que los hermanos Mas se unieran a la empresa y ampliaran considerablemente su alcance al dirigirse a Melreese, que está delimitada por la autopista 836 al sur, un tramo de LeJeune al oeste, el canal al norte y la carretera Douglas de varios carriles al este.
El equipo ha dicho que espera que muchos de los asistentes a los partidos y otros visitantes del complejo lleguen en tránsito. Pero el plan maestro que desarrollaron para el sitio también se apoya en gran medida en el acceso de automóviles y recuerda a un parque de oficinas suburbanas – una caracterización García y Gauger no discutió.
El plan prevé unas impresionantes 5.400 plazas de aparcamiento y al menos dos nuevas vías internas, una de ellas paralela a LeJeune, además de una nueva entrada principal para automóviles por Douglas. Una de las vías internas tendría aparcamiento en la calle para facilitar el acceso al parque. El plan también incluye una parcela flexible para dejar y recoger coches compartidos.
El plan también prevé una nueva conexión de carretera de entrada desde LeJeune, pero no un acceso directo desde la 836, dijo Escarra.
El proyecto muestra un puente peatonal que conecta a través del canal con el Centro Intermodal de Miami, un centro de tránsito que tiene estaciones de Metrorail, Metrobus y Tri-Rail. García calificó ese enlace como «una pieza importante» del plan, pero añadió que aún no está claro quién lo pagará o construirá. Hizo hincapié en que la ciudad no tiene jurisdicción porque la zona donde se construiría se encuentra por encima de la línea de la ciudad en la zona no incorporada de Miami-Dade. Curiosamente, la línea de la ciudad corre justo al sur del canal a través del borde de la propiedad Melreese, dijo.
Escarra dijo que sus clientes se han comprometido a pagar por el puente de tránsito, aunque dijo que tendrá que ser aprobado por varias jurisdicciones, incluyendo el estado y el Distrito de Administración del Agua del Sur de la Florida.
El plan contempla lo que García se refirió como «mejorado» servicio de trolebús de la ciudad al sitio, aunque los detalles y la financiación también tienen que ser elaborados. También prevé 200 plazas de aparcamiento para bicicletas, aunque hay pocas calles, si es que hay alguna, que sean seguras o adecuadas para ir en bicicleta.
PROPUESTO DE PARQUE
El parque propuesto es otro trabajo en curso.
Incluido en la presentación del PAE es un espacio verde a secas, sin características ni usos específicos, que, según García, se determinarán en parte a través de una consulta pública. Sería el parque más grande de ese extremo de la ciudad, señaló, pero no está claro quiénes son los que la ciudad o el grupo Beckham prevén que lo utilicen, o cómo: si podría ser un parque principalmente pasivo con árboles y césped, por ejemplo, o centrarse en la recreación activa, o alguna combinación de ambos. El lenguaje del referéndum requiere que los socios contribuyan con 20 millones de dólares a la ciudad para el mantenimiento del parque, dijo Escarra.
Dado que hay relativamente pocos residentes a una distancia fácil de caminar, lo más probable es que funcione como un destino regional, dijo García. Incorporaría y complementaría el actual Parque Acuático de Grapeland, una atracción popular, y los concurridos campos de béisbol de al lado, y sería gestionado por el departamento de parques de la ciudad, dijo.
Pero las características del parque podrían verse limitadas por la contaminación del suelo y de las aguas subterráneas que dejó el antiguo uso del lugar como vertedero. En teoría, el equipo tiene que hacerse cargo de la rehabilitación, pero no se ha aprobado ningún presupuesto ni plan específico. Lo más probable es que se cubra la propiedad con una capa de relleno limpio y geotextiles para contener los contaminantes bajo la superficie. En consecuencia, los elementos de agua que se habían previsto se han eliminado del proyecto inicial del parque.
El diseño del parque corre a cargo de ArqGEO, la rama de arquitectura paisajística de Arquitectonica. Aunque ArqGEO ha diseñado alabados planes de paisajismo para el Pérez Art Museum Miami y los nuevos dormitorios de la Universidad de Miami, entre otros numerosos proyectos, hasta la fecha no ha diseñado un parque completo y construido.
García subrayó que la ciudad espera que el equipo de Beckham se asegure de que el parque cuente con conexiones peatonales claras y fluidas con los campos de fútbol situados en la parte superior del garaje, y con el barrio colindante a través de la carretera de Douglas.
Otro problema espinoso es el de cómo la ciudad va a cumplir el mandato legal de reemplazar los 20,9 acres de espacios verdes públicos perdidos. Los administradores han identificado 100 propiedades de la ciudad que podrían convertirse en pequeños parques. Debido a la escasa disponibilidad de terrenos, ninguno sería mayor de cinco acres. Sin embargo, uno de los beneficios es que ese enfoque llevaría parques pequeños a lo que García denominó «desiertos de parques» en toda la ciudad, es decir, barrios que carecen de espacios verdes a los que se pueda ir caminando.
Pero García reconoció que aún no se ha determinado quién pagará por esas conversiones de parques, y que se consultará a los comisionados del distrito, ya que los vecinos han rechazado los parques planificados en el pasado.
Por último, aunque el plan está ampliamente ilustrado con representaciones de edificios de oficinas, un hotel y un centro tecnológico, son marcadores de posición puramente conceptuales para sugerir la masa, la escala y los usos de un posible desarrollo si la propiedad se eleva de categoría como quiere el grupo Beckham.
«Son aproximaciones», dijo García.
El equipo no ha dado detalles sobre el desarrollo comercial, y no se ha diseñado ningún edificio real, salvo el propio estadio, aunque no se han presentado documentos de construcción a la ciudad. Es probable que eso no ocurra hasta que se obtengan las aprobaciones de zonificación y desarrollo.