Čeká realitní trh krach?

Mnoho Američanů se možná obává krachu trhu s nemovitostmi. Obávají se neočekávaného dopadu pandemie COVID-19 na ceny nemovitostí.

Nejprve tyto obavy prohloubil krach na burze v roce 2020, kdy se prodeje domů propadly. Poté se prodej bytů nečekaně zvýšil a dosáhl nových maxim.

Lidé, které zastihla finanční krize v roce 2008, mohou mít strach, že pandemie povede k dalšímu krachu. To je však nepravděpodobné. Podle rozhovoru se Selmou Hepp, zástupkyní hlavního ekonoma společnosti Corelogic, „tentokrát neexistuje stejný převis nabídky domů. Místo toho je zde nedostatečná nabídka.“

10 varovných příznaků krachu

Existuje 10 příznaků krachu trhu s bydlením. Prvních pět je kritických. Jsou to situace, kdy praskne bublina na trhu s aktivy, zvýší se objem neregulovaných hypoték, rychle vzrostou úrokové sazby, dojde k inverzi výnosové křivky a Kongres změní federální daňový zákoník.

Dalších pět znaků může přispět ke krachu, ale jsou méně kritické. Patří mezi ně větší počet překupníků domů, varování odborníků, méně cenově dostupných domů a návrat k rizikovým derivátům.

Podívejme se na každý z nich blíže.

Bubliny aktiv praskly

Většina krachů nastává poté, co bublina aktiv praskla. Jedním ze znaků potenciální bubliny je rychle rostoucí prodej domů. V únoru dosáhly prodeje stávajících domů předpandemického vrcholu. Domy se prodávaly tempem 5,76 milionu ročně. To vše se změnilo po vyhlášení stavu nouze v zemi. Prodej domů v květnu prudce klesl na úroveň 3,91 milionu jednotek.

Překvapivě pak pandemie prodeje domů zvýšila. Rodiny, které se mohly odstěhovat z přeplněných měst, zamířily do méně hustě obydlených oblastí. Ti, kteří pracovali doma, chtěli také větší prostory. Díky opatřením Fedu byly úrokové sazby na padesátiletém minimu. To ještě více podpořilo poptávku.

V červenci dosáhla míra prodeje 5,86 milionu domů. Do října rozkvetla na 6,86 milionu, čímž překonala vrchol před pandemií.

Ceny domů také naznačují bublinu v oblasti bydlení. Pandemie ceny domů vůbec nezpomalila, Naopak, prudce vzrostly. V září 2020 činily podle Case-Shillerova indexu cen domů rekordních 226 800 dolarů.

Pandemie způsobila vysokou míru nezaměstnanosti. To by mohlo vést k zabavování nemovitostí, protože lidé si nemohou dovolit splácet hypotéky. Podle Heppa to však trh s bydlením v roce 2021 pravděpodobně neovlivní. „Exekuce, k nimž dojde v roce 2020 nebo 2021, ovlivní trh až v roce 2022,“ řekla. „Tak dlouho bude trvat, než domy projdou procesem exekuce a ovlivní trh.“

Nárůst neregulovaných hypotečních makléřů

Dalším problémem je, když se zvýší počet neregulovaných hypotečních makléřů. V roce 2019 poskytli 54,5 % všech úvěrů. To je nárůst oproti 53,6 % v roce 2018. 6 z 10 největších hypotečních makléřů nejsou banky. V roce 2018 bylo 5 z 10 největších neregulovaných.

Rostoucí úrokové sazby

Vyšší úrokové sazby zdražují úvěry. To zpomaluje výstavbu domů a snižuje nabídku. Zpomaluje také poskytování úvěrů, což snižuje poptávku. Celkově lze říci, že pomalé a soustavné zvyšování úrokových sazeb nezpůsobí katastrofu. Rychle rostoucí sazby však ano.

Vyšší úrokové sazby předcházely kolapsu bydlení v roce 2006. Mnoho dlužníků tehdy mělo pouze úročené půjčky a hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou. Na rozdíl od běžného úvěru úrokové sazby u nich rostou spolu se sazbou federálních fondů. Mnozí měli také zaváděcí teaser sazby, které se po třech letech resetovaly. Když Federální rezervní systém zvýšil sazby ve stejnou dobu, kdy se resetovaly, dlužníci zjistili, že si splátky již nemohou dovolit. Ceny domů klesly, takže tito držitelé hypoték nemohli splácet ani prodat dům. V důsledku toho se zvýšila míra nesplácení.

Historie sazby federálních fondů ukazuje, že Fed v letech 2004 až 2006 zvyšoval sazby příliš rychle. V červnu 2004 činila nejvyšší sazba 1,0 % a do prosince se zdvojnásobila na 2,25 %. Do prosince 2005 se opět zdvojnásobila na 4,25 %. O šest měsíců později činila sazba 5,25 %. Od roku 2015 Fed zvyšoval sazby mnohem pomaleji.

Inverzní výnosová křivka

Varovným signálem pro trh nemovitostí je, když se výnosová křivka amerických státních dluhopisů invertuje. Tehdy se úrokové sazby krátkodobých státních dluhopisů stávají vyššími než dlouhodobé výnosy. Běžné krátkodobé výnosy jsou nižší, protože investoři nevyžadují vysoký výnos při investici na dobu kratší než jeden rok. Když dojde k inverzi, znamená to, že investoři považují krátkodobé výnosy za rizikovější než dlouhodobé. To nahrává hypotečnímu trhu a často signalizuje recesi.

V únoru a březnu 2020 došlo ke krátké inverzi výnosové křivky. Dne 9. března 2020 klesl výnos desetiletého dluhopisu na 0,54 %, zatímco výnos jednoměsíčního dluhopisu vzrostl na 0,57 %. Později se křivka vrátila do normálního tvaru. Do 18. prosince činil výnos desetiletého dluhopisu 0,95 %, zatímco výnos jednoměsíční směnky 0,8 %.

Změny daňového zákoníku

Trh s bydlením dramaticky reaguje, když Kongres mění daňový zákoník. Zpočátku se mnozí domnívali, že zákon o snižování daní a zaměstnanosti (TCJA) by mohl mít negativní dopad na bydlení. Plán zvýšil standardní odpočet, takže mnoho Američanů již neuplatňuje daňové položky. V důsledku toho nemohli využívat odpočet úroků z hypoték. Z tohoto důvodu se realitní průmysl postavil proti TCJA.

Výzkumy od té doby ukázaly, že daňové změny měly na trh s bydlením jen malý vliv. Snížení nákupu bydlení rodinami se středními příjmy, které využily standardní odpočet, bylo kompenzováno jinými příjmovými skupinami. Zákon zdvojnásobil standardní odpočet, čímž poskytl více příjmů rodinám s nízkými příjmy, které si pak mohly dovolit bydlení. Rodiny s vysokými příjmy nadále využívaly položkové odpočty. Díky dalším daňovým škrtům si také mohly pořídit nové bydlení.

Banky se vrátily k používání derivátů

Trh s nemovitostmi by se mohl zhroutit, pokud by se banky a hedgeové fondy vrátily k investování do rizikových finančních produktů v takové míře jako v roce 2007. Tyto deriváty byly hlavní příčinou finanční krize. Banky porcovaly hypotéky a přeprodávaly je do cenných papírů krytých hypotékami (MBS).

Z MBS se časem stal větší obchod než ze samotných hypoték. Banky tak prodávaly hypotéky téměř komukoli. Potřebovaly je k podpoře derivátů. Porcovaly je tak, že špatné hypotéky byly ukryty ve svazcích s dobrými. Když pak dlužníci nespláceli, byly všechny deriváty podezřelé z toho, že jsou špatné. Tento jev způsobil zánik společností Bear Stearns a Lehman Brothers.

Nárůst „převrácených“ domů

Převrácení domů hrálo během recese v roce 2008 významnou roli. Spekulanti nakupovali domy, prováděli mírná vylepšení a prodávali je, protože ceny nadále rostly. V roce 2006 tvořily „flipy“ 11,4 % prodejů domů.

Flipy se výrazně zpomalily. Ve třetím čtvrtletí roku 2020 bylo 5,1 % všech prodejů domů koupeno za účelem rychlého dalšího prodeje. To je méně než 6,7 % prodejů ve druhém čtvrtletí roku 2020. Je to také méně než post-recesní maximum 7,2 % v prvním čtvrtletí 2019.

Pokles flippingu je způsoben snížením zásob bytového fondu. Zároveň se flipping stal ziskovějším. Společnost Attom Data Solutions uvádí, že vliv pandemie na flipping je rozporuplný a těžko předvídatelný.

Dostupné bydlení prudce klesá

Rostoucí trh s bydlením posílá ceny domů vzhůru. Dalším znakem bubliny na trhu s bydlením je, že se snižuje dostupnost cenově dostupného bydlení. Růst nabídky bydlení převyšuje růst příjmů.

Existují příznaky, že k tomu dochází. V roce 2017 bylo v celé zemi pouze 39,1 % nájemních bytů dostupných pro domácnosti s nízkými příjmy. To je méně než 55,7 % v roce 2010. Nedostatek je nejhorší ve městech, kde ceny domů prudce vzrostly.

Stoupající hladina moří

Regionální trhy s nemovitostmi by se mohly zhroutit v pobřežních oblastech, které jsou zranitelné vůči účinkům stoupající hladiny moří. Do roku 2045 bude nejméně 300 000 pobřežních nemovitostí zaplaveno 26krát ročně. Hodnota těchto nemovitostí činí 136 miliard dolarů. To ovlivňuje hodnotu v současnosti vypisovaných 30letých hypoték. Do roku 2100 bude chronickými záplavami ohroženo 2,5 milionu domů v hodnotě 1,07 bilionu dolarů. Nejvíce ohroženy jsou nemovitosti na obou pobřežích.

V Miami na Floridě oceán při přílivu zaplavuje ulice. Harvardští vědci zjistili, že ceny domů v níže položených oblastech Miami-Dade County a Miami Beach rostou pomaleji než ve zbytku Floridy. Nemovitosti ohrožené stoupající hladinou moře se prodávají se 7% slevou oproti srovnatelným nemovitostem.

Většina nemovitostí v těchto městech je financována komunálními dluhopisy nebo hypotékami na bydlení. Jejich zničení poškodí investory a sníží trh s dluhopisy. Trhy v těchto regionech by se mohly zhroutit, zejména po silných bouřích.

Úředníci varují před krizí na trhu s bydlením

Oficiální varování jsou nejméně kritickým ukazatelem zhroucení trhu s bydlením. Často se také mohou mýlit. Například William Poole, bývalý prezident Federální rezervní banky v St. Louis, varoval před krizí hypotečních úvěrů ve svém článku z března 2017. Vycházel z toho, že 36 % úvěrů Fannie Mae vyžaduje pojištění hypotéky. To je přibližně stejná úroveň jako v roce 2006. Na druhou stranu Poole správně varoval před krizí subprime v roce 2005.

Zkrátka, věnujte pozornost oficiálnímu varování před krizí na trhu s bydlením, když mnoho jiných ukazatelů také bliká červeně.

Co se můžeme naučit z krachu na trhu s bydlením v roce 2008

Krach v roce 2008 byl způsoben některými silami, které již nejsou přítomny. Za prvé, pojišťovny vytvořily swapy úvěrového selhání, které chránily investory před ztrátami z derivátů, jako jsou cenné papíry kryté hypotékami.

Aby banky a hypoteční makléři uspokojili tuto poptávku po hypotékách, nabízeli úvěry na bydlení téměř každému. Nezajímaly se o úvěruschopnost žadatelů o subprime hypotéky. Banky hypotéky jednoduše přeprodávaly na sekundárním trhu. Tím se na finančních trzích zvýšilo riziko.

V roce 2005 stavitelé domů konečně dohnali poptávku. Když nabídka převýšila poptávku, ceny bytů začaly klesat. Ceny nových domů klesly o 22 % ze svého maxima 262 600 USD v březnu 2007 na 204 200 USD v říjnu 2010. Tím bublina praskla.

Fed však tato varování ignoroval. Komise pro vyšetřování finanční krize zjistila, že Fed měl stanovit obezřetné standardy pro poskytování hypoték. Místo toho pouze snížil úrokové sazby. To zpravidla poskytuje ekonomice dostatek likvidity, která podporuje růst.

Fed v roce 2006 podcenil rozsah a dopad krize hypotečních úvěrů. Mnozí z kupujících subprime hypoték byli individuální investoři, penzijní fondy a penzijní fondy. Ti ve větší míře investovali do hedgeových fondů, čímž rozprostřeli riziko do celé ekonomiky.

Výhled trhu s bydlením v roce 2021

Trh s bydlením se v roce 2021 nezhroutí, ale bude zmítán několika protichůdnými silami. Pozitivní je, že Fed slíbil udržet nízké úrokové sazby, což podnítí nákupy bytů. Vakcíny budou dostupnější, což ukončí pandemii do září 2021, předpovídají někteří odborníci.

Hepp ze společnosti Corelogic se domnívá, že „síly, které poháněly expanzi trhu s bydlením v roce 2020, budou pokračovat. Patří k nim touha po větším prostoru pro ty, kteří nadále pracují z domova, a preference příměstského bydlení před přeplněnými městskými prostory“. Někteří analytici předpovídají, že bydlení zůstane nejsilnějším hlavním odvětvím ekonomiky.

Hospodářské škody způsobené pandemií budou trh s bydlením ovlivňovat i v roce 2021. Rekordní úroveň nezaměstnanosti bude mít za následek rostoucí počet nesplácených hypoték a exekucí. Ten podle společnosti CoreLogic dosáhne vrcholu v červenci 2021, aniž by způsobil kolaps trhu s nemovitostmi. Do té doby zlepšení celkové ekonomiky v důsledku očkování pozvedne trh s bydlením s sebou.

.