Användning av lägenhetsuthyrningskoncessioner på ett klokt sätt

Användning av lägenhetsuthyrningskoncessioner på ett klokt sätt …OM du måste.

Här kommer en överraskning…en artikel från mig om hur man erbjuder lägenhetsuthyrningskoncessioner! Det ser man inte så ofta, och de flesta av er vet varför. Som långvarig motståndare är jag övertygad om att de är helt meningslösa. I en kamp om förmåner tävlar kommunerna i huvudsak om vem som kan ge bort mest gratis hyra. Hur kontraproduktivt är inte det!? Det tjänar bara till att försvaga marknaden för alla och devalvera våra fastigheter på samma gång.

Så vid det här laget frågar du dig förmodligen varför jag skrev en bok om hur man gör om koncessioner. Svaret är att för många av er är de ett nödvändigt ont. Om ni befinner er på en av de intensivt koncessionsdrivna marknaderna har ni kanske inget annat val än att göra eftergifter, bara för att hålla huvudet ovanför vattenytan. Och om du måste ge efter, är det bäst att välja dina eftergifter klokt – för att se till att de gör mest nytta för din beläggning och minst skada på din vinstlinje.

Oförstörbara regler för att erbjuda eftergifter vid uthyrning av lägenheter

Det viktigaste att komma ihåg när du erbjuder en eftergift vid uthyrning av lägenheter är… trumvirvel, tack… att vara strategisk. Erbjud endast en leasingkoncession på lägenheter med hög vakansgrad eller meddelanden om att utrymma. Det låter självklart, men du skulle bli förvånad över hur många förvaltare som erbjuder automatiska, generella eftergifter, även på lägenhetstyper som är lättare att hyra ut. Gör inte det misstaget. Det är illa nog att du måste ge bort några gratiserbjudanden – men att ge bort dem när du inte behöver göra det är verkligen slöseri!

Den andra obrytbara regeln för koncessioner är att inte ge något gratis. Låt invånarna ”förtjäna” sina koncessioner genom att ställa villkor som är gynnsamma för dig. Om du till exempel ger bort en gratis månadshyra, förläng hyrestiden med en månad. Ange tidsfrister för undertecknande och inflyttning som invånarna måste uppfylla för att få specialerbjudandet (för att snabbt förbättra dina siffror). Och som ett extra skydd kan du låta dem skriva under ett tillägg om att de går med på att betala tillbaka alla förmåner som de fått om de bryter kontraktet.

Typer av förmåner vid uthyrning av lägenheter

När det gäller förmåner har du många alternativ. Du kan erbjuda gratis hyra, uppgraderingar av lägenheten, gåvor, tjänster … listan kan göras lång. Att erbjuda lägenhetsuppgraderingar är utan tvekan det bästa valet för fastighetens långsiktiga värde, men det är inte alltid det mest effektiva. Faktum är att de flesta av de samhällen som undersöktes för den här artikeln tycktes vara överens om att pengar talar högre än nya mattor eller takfläktar.

Gratis lägenhetshyra

Även om du väljer den här enkla, direkta vägen måste du fortfarande fatta några viktiga beslut – till exempel hur mycket du ska erbjuda och när invånarna får det. Nedan följer några alternativ.

• Satsa på det klassiska ”______ Månadens gratis hyra”. Vanligtvis är beloppet för den fria hyran knutet till längden på det tecknade hyresavtalet (dvs. 1/2 månad gratis på ett sexmånaders hyresavtal, 1 månad gratis på ett tolvmånaders hyresavtal). För att det ska vara så effektivt som möjligt måste åtminstone en del av den fria hyran komma i början av hyresavtalet. Flera av de kommuner som vi undersökte noterade att det inte fungerade att erbjuda en ”sista månadens gratis hyra”-kampanj.

• Bjud på det som de andra erbjuder. Gör ett ”vi matchar våra konkurrenters specialerbjudanden”-erbjudande.

• Tag ett fast belopp på hyrestiden. En fastighet kom på den smarta idén att erbjuda ”2 010 dollar i rabatt under 2010”. (Hur du faktiskt delar ut besparingarna kan variera – se följande punkter!)

• Sänk hyran. Istället för att ge bort en månad eller två i förväg sprider vissa fastigheter den ”gratis” summan över hyrestiden. I stället för att ge bort två månader till 600 dollar på ett 12-månaders hyresavtal kan du till exempel sänka månadsavgiften med 100 dollar.

• Proratera den fria hyran. Erbjud en 15/10-rabatt, där invånarna får 15 % rabatt på hyran under de första tre månaderna och därefter 10 % rabatt under de följande tre månaderna. De betalar full hyra för de återstående sex månaderna av hyresavtalet.

• Bjud ut en kupong eller kupongbok, där varje sida är värd ett visst belopp. De boende kan använda kupongerna eller kupongerna som de vill under hela hyrestiden.

Gåvor i överflöd

Inte alla eftergifter tar formen av gratis hyra. Vissa lägenhetssamhällen väljer istället att ge bort gåvor. Detta kan vara ett mer ekonomiskt tillvägagångssätt än gratis hyra. För det första kan du kanske klara dig med att erbjuda en gåva som är något mindre värdefull än gratis hyra. Räkna dock inte med att spara mycket pengar med detta knep. Framtida invånare kommer att vara tillräckligt smarta för att inse att den gratis brödrosten på

din fastighet inte är lika stor som månadens gratis hyra på stället längre ner på gatan! Det är bättre att leta efter en gåva som säljs för ungefär samma belopp som den fria hyran som du annars skulle erbjuda, och sedan förhandla som en galning för att få en mängdrabatt. Du kanske till och med vill samarbeta med en av dina befintliga leverantörer, som redan får en hel del affärer från dig.

Den typ av gåvor du kan erbjuda begränsas bara av din fantasi – och din budget, förstås! Nedan finns några idéer som har använts av andra lägenhetsuthyrningsgrupper:

• Gaskort
• Mikrovågsugnar
• Betalda flyttkostnader (upp till en viss gräns)
• DVD:er
• HDTV
• i-Pad eller något annat med ”i”
• Pre-betalat betalkort
• Datorer
• Vaskmaskiner/torkmaskiner
• Gasgrillar
• Gratis weekendresor
• 1 års medlemskap i en lokal hälsoklubb
• Tjänstekuponger som kan användas hos ett nätverk av deltagande försäljare, såsom städtjänster, kemtvättar, djurvård osv.
• Biljetter/gåvobevis till professionella sportevenemang, kulturevenemang, museer, parker, spa, restauranger, affärer etc. (En fastighet erbjöd biljetter till ett värde av 500 dollar, men lät den boende välja mellan de olika typerna av evenemang)

Uthyrning av förmåner som extrautrustning

Om du letar efter saker att ge bort behöver du kanske inte leta särskilt långt. Många samhällen erbjuder avgiftsbelagda bekvämligheter och/eller tjänster som skulle vara utmärkta koncessioner. Tänk på följande:

• Gratis garage eller carport under ett år
• Ingen hyra för husdjur under ett år
• Refredierad ansökningsavgift (används vanligtvis i samband med en annan eftergift)
• Reducerad säkerhetsdeposition
• Gratis extra förvaring i ett år
• Gratis uppvärmning under vintermånaderna
• Gratis kabel-tv i ett visst antal månader
• Gratis tvättmaskin och torktumlare i ett år
• Ett rum möblerat gratis i ett år
• En pre-Fastställd mängd gratis användning av tvättmaskin och torktumlare, för fastigheter med delad tvättstuga i stället för tvättmaskin och torktumlare (detta fungerar särskilt bra om din tvättstuga använder smartkort i stället för mynt)
• Uppgradering av lägenheten – byte av matta, kronlister, en ny apparat, en extra telefonlinje osv.

Mix-n-Match

Det finns ingen regel som säger att du måste välja bara en typ av koncession för lägenhetsuthyrning. Du kan sätta ihop ”paket” som passar bäst för ditt samhälle och din marknad. Du kan till exempel erbjuda 25 dollar på månadshyran plus ett presentkort till en lokal nöjespark. Eller två veckors gratis hyra plus nya bänkskivor i köket. Du kan också erbjuda en meny med förmåner för lägenhetsuthyrning som de boende kan välja mellan. Med ett hyresavtal på 13 månader kan de boende till exempel välja en gratis månadshyra ELLER en gratis weekendresa ELLER tjänster till ett värde av 500 dollar. Med ett sex månaders hyresavtal kan de välja mellan en hyresrabatt på 100 dollar ELLER tre månaders medlemskap på ett lokalt gym ELLER gratis garageparkering i tre månader.

Hur är det med hyresförnyelser?

Vi vet alla att det är mycket billigare att behålla en befintlig invånare än att hitta en ny och byta lägenhet. Det verkar därför bara förnuftigt att vi erbjuder våra boende som förnyar sitt hyresavtal minst lika bra villkor som vi erbjuder alla andra. Trots detta är åsikterna om att erbjuda förmåner vid förnyelse blandade. Flera av de samhällen som jag undersökte sa att de inte erbjöd några förmåner vid förnyelse. Flera andra erbjöd eftergifter, men de var vanligtvis mindre än vad som erbjöds nya invånare (till exempel kan förnyade invånare få 50 till 150 dollar i rabatt på den första månadshyran, gratis mattrengöring eller en utekväll på stan).

Ett par boenden sa att även om de inte erbjöd eftergifter till sina förnyade invånare, om invånarna kände till och frågade efter ett specialerbjudande vid inflyttning, så skulle de ge det till dem i stället för att förlora dem. Endast ett fåtal fastigheter erbjöd faktiskt sina invånare förmåner som var jämförbara med dem som erbjöds för nya hyresavtal – allt från en gratis månad till 500 dollar i rabatt på den första månaden till ett presentkort på 500 dollar.

Inte för att belasta en punkt… men på en svag marknad är det viktigare än någonsin att stänga bakdörren. Innan du fattar några beslut om eftergifter ska du se till att du noga tittar på var dina pengar gör mest nytta. Om du genom att spendera lite mer på befintliga boende kan vinna förnyelsekampen behöver du kanske inte investera så mycket i koncessionskriget – där det inte finns några riktiga vinnare.

The Leasing Professionals Guide to Eliminating Concessions, Raising Rents and Selling Rent Increases Every Time

av Tami L. Siewruk
Boken: Det här omfattande programmet börjar med den definitiva boken om hyreshöjning, avskaffande av eftergifter och försäljning av hyreshöjningar i flerfamiljshus, som bygger på över 30 års erfarenhet av flerfamiljshus och expertis på alla områden. Från att presentera ekonomiska termer på ett sätt som du äntligen kan förstå hela vägen till att lägga sista handen vid en hyreshöjningsförnyelse, avslöjar den här boken helt och hållet när, var och hur man framgångsrikt höjer hyrorna, avskaffar koncessioner och säljer hyreshöjningar, och den kommer att utrusta dig så att du omedelbart kan börja uppnå rekordintäkter för ditt företag och din kommun! Allt för endast 49 dollar!