Jeśli kiedykolwiek oglądałeś reality show o przerzucaniu domów, trudno nie być pod wrażeniem ogromnych zysków, o jakich mówią. Kto nie chciałby kupić fixer-upper i sprzedać go na ogromny zysk? Zanim wskoczysz i kupić ten dom w dół ulicy, która ma „tyle potencjału”, należy najpierw rozważyć implikacje podatkowe.
Przerzucanie nieruchomości jest, gdy osoby fizyczne, w tym agentów nieruchomości, kupić i odsprzedać domy w krótkim okresie czasu dla zysku. Obejmuje to również kupno i sprzedaż nieruchomości przed jej oficjalną sprzedażą lub budową – proces zwany „sprzedażą przydziałową”, ale czasami określany również jako „shadow flipping”.
Dochód kapitałowy kontra dochód z działalności gospodarczej
Największą różnicą między zyskami kapitałowymi a zyskami z działalności gospodarczej jest stawka podatku do zapłaty. Jeśli sprzedaż nieruchomości jest uznana za kapitałową, tylko 50% zysku jest wykazywane w zeznaniu podatkowym T1 General jako dochód w linii 12700 – Capital Gains. Jeśli jednak sprzedaż jest uznana za część działalności gospodarczej, musisz wypełnić deklarację T2125 – Oświadczenie o działalności gospodarczej lub zawodowej, a cały zysk netto podlega opodatkowaniu.
Powiedzmy, że kupiłeś ten mały domek na rogu z zamiarem sprzedania go z pokaźnym zyskiem. W ciągu kilku krótkich tygodni przekształciłeś ten handyman special w dom marzeń. Według Twojego agenta nieruchomości, stoisz, aby 20.000 dolarów, jeśli dom sprzedaje przed następnym banku płatności jest należna. Ze względu na okoliczności towarzyszące zakupowi i sprzedaży, CRA prawdopodobnie potraktuje te $20,000 jako dochód z działalności gospodarczej i podda całą kwotę opodatkowaniu.
Gdybyś nabył ten sam dom jako nieruchomość do wynajęcia, twoje zyski z ewentualnej sprzedaży byłyby najprawdopodobniej uznane za zyski kapitałowe. Chociaż dochód z wynajmu, który osiągnąłeś, odegrałby rolę w obliczaniu podatku, byłbyś opodatkowany tylko stawką 50%. Różnica polega na intencji. Jeśli kupujesz nieruchomość z zamiarem osiągnięcia zysku z jej sprzedaży, jest to zwykle uważane za dochód z działalności gospodarczej. Jeśli Twoim zamiarem jest, aby nieruchomość generowała stały dochód, jest to zwykle uważane za kapitał.
Intencja nie jest jedynym czynnikiem, który CRA bierze pod uwagę, gdy chodzi o kapitał kontra dochód z działalności gospodarczej. Liczba nieruchomości, które sprzedałeś, ramy czasowe między zakupem a sprzedażą oraz charakter renowacji są również brane pod uwagę.
Ale czy nie jest zwolniony z podatku, jeśli tam mieszkam?
Jeśli sprzedajesz swój dom, jesteś ogólnie zwolniony z podatku od zysków kapitałowych, jeśli dom był twoim głównym miejscem zamieszkania. Kiedy flipping domu po raz pierwszy stał się popularny, wiele osób skorzystało z tej zasady, myśląc, że przechytrzają agencję CRA, unikając potencjalnych implikacji podatkowych. Twierdzili oni, że dom projektowy jest ich głównym miejscem zamieszkania w okresie remontu, a po sprzedaży nieruchomości po prostu zmieniali adres na najnowszy dom projektowy.
Nie minęło wiele czasu, zanim CRA położyła kres tej praktyce, nakładając bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące wyznaczania głównego miejsca zamieszkania. Ponownie, zamiar w momencie zakupu, liczba zakupów i sprzedaży oraz ramy czasowe między wyznaczeniem głównego miejsca zamieszkania są brane pod uwagę przy określaniu zwolnienia. CRA podejmuje działania mające na celu rozwiązanie problemu niezgodności w sektorze nieruchomości oraz zapewnienie, że zwolnienie z podatku od głównego miejsca zamieszkania przysługuje tylko tym, którzy są do tego uprawnieni. Oprócz podatku należnego od sprzedaży, możesz również podlegać karom, jeśli nie zgłosisz swoich zysków prawidłowo.
Ten link CRA ma więcej informacji: Flipping houses or condos? Poznaj swoje obowiązki podatkowe!
Jaka edycja TurboTax jest dla mnie odpowiednia?
Czy chodzi o dochód z działalności gospodarczej, wynajem nieruchomości czy zyski kapitałowe, TurboTax posiada odpowiednie oprogramowanie dla Ciebie Odpowiedz na kilka prostych pytań w naszym programie polecającym, a my pomożemy Ci wybrać odpowiednią edycję, która będzie odzwierciedlać Twoje indywidualne okoliczności.
Zawsze możesz rozpocząć swoją deklarację w TurboTax Free, a jeśli czujesz potrzebę dodatkowej pomocy, możesz uaktualnić do którejkolwiek z naszych płatnych edycji lub uzyskać pomoc na żywo od eksperta z naszą Pomocą & Recenzja lub Pełna obsługa*. Ale nie martw się, podczas korzystania z wersji online oprogramowania, gdy zdecydujesz się na aktualizację, Twoje informacje są natychmiast przenoszone, więc możesz zacząć od miejsca, w którym skończyłeś.
*Pełna Usługa TurboTax Live
nie jest dostępna w Quebecu.
Jennifer jest Menadżerem Opieki Społecznej w TurboTax Canada. Kiedy nie pomaga klientom na Facebooku, Twitterze oraz na forum społeczności TurboTax AnswerXchange, Jennifer zajmuje się badaniem najnowszych zmian podatkowych.
Jennifer przygotowuje zeznania podatkowe od ponad 30 lat i lubi prowadzić seminaria podatkowe dla seniorów w swoim rodzinnym mieście St. Vincent’s, Nowa Fundlandia.
.