Prawdopodobnie słyszałeś termin „preferowane” w kontekście inwestowania na giełdzie. Firmy często dają inwestorom możliwość zakupu akcji uprzywilejowanych. Są one uważane za mniej ryzykowne – choć droższe – niż akcje zwykłe. Co jednak oznacza termin „uprzywilejowany” w kontekście inwestowania w nieruchomości?
- W tym Poradniku:
- Co to jest kapitał uprzywilejowany?
- Preferred Equity Fees & Risk
- The Real Estate Capital Stack
- Uprzywilejowany vs. Wspólny kapitał
- Preferred Return Is Not the Same as Preferred Equity
- Opcje crowdfundingowe
- Podsumowanie
- So You Want to Learn About Investing?
- Subscribe to the Investor Junkie Newsletter!
W tym Poradniku:
Co to jest kapitał uprzywilejowany?
Deweloperzy lub właściciele nieruchomości (będę ich nazywał sponsorami projektu) chcą zwiększyć swoją dźwignię finansową. Uprzywilejowany kapitał pomaga im to zrobić poprzez finansowanie projektu z kapitału, który jest młodszy (niższy priorytet) do długu hipotecznego, ale starszy (wyższy priorytet) do kapitału własnego, który sponsor projektu już ma w projekcie.
Normalnie, kredytodawcy nieruchomości nie będą pożyczać w ponad 80% wartości nieruchomości. To dlatego, że kredytodawca chce dać sobie jakąś poduszkę ochrony, jeśli sprawy idą źle. Te pierwsze pożyczki pozycji są zazwyczaj bardziej w 60%-70% range.
W prawdziwej sferze inwestowania w nieruchomości, kredyty hipoteczne są często określane jako długu seniora. Jest to pozycja finansowa, która: (1) jest nabywana prywatnie od kredytodawcy hipotecznego, (2) nie jest kupowana, sprzedawana ani nie jest przedmiotem obrotu na giełdach papierów wartościowych i (3) nie ma centralnego systemu ratingowego.
Więc podczas gdy dług nadrzędny dostaje przedsięwzięcia nieruchomościowe finansowane przez większość drogi, sponsor projektu będzie czasami potrzebował więcej pieniędzy na sfinansowanie większej części transakcji. That’s where preferred equity comes into play.
Preferred Equity Fees & Risk
Preferred equity is more expensive than senior debt. Jest również bardziej ryzykowny dla inwestorów. Jest bardziej prawdopodobne, że będzie miał negatywny wpływ, jeśli wartość nieruchomości spadnie. Tak więc stopy procentowe płacone inwestorom są wyższe, aby zrekompensować dodatkowe ryzyko.
Często sponsorzy projektu szukają jeszcze większego finansowania, oferując wspólne pozycje kapitałowe. Jest to najmniej bezpieczna (najbardziej ryzykowna), ale najbardziej lukratywna pozycja dla inwestorów. Pożyczkodawcy i preferowani finansiści kapitałowi otrzymują korzystne stopy procentowe, ale jeśli nieruchomość wzrosła w wartości, to właśnie inwestorzy z pozycji kapitału podstawowego otrzymują te (często większe) nagrody.
Te nagrody często obejmują:
- Udział w zyskach z aprecjacji nieruchomości;
- Dystrybucje dochodu z wynajmu; i / lub
- Korzyści z potencjalnych odliczeń podatkowych, takich jak amortyzacja.
The Real Estate Capital Stack
Real estate professionals use the term „capital stack” to describe the layers of money and the rights that are attached to each layer. Jak poruszać się „w górę” stosu kapitału od długu do kapitału własnego, wchodzisz strefy coraz wyższego ryzyka – ale także potencjalnie wyższe rewards.
Typowo, stos kapitału wygląda coś takiego:
Jak widać, dolna warstwa stosu kapitału jest bank lub posiadacz hipoteki, która musi być wypłacona bez względu na to, co. Ich inwestycja w przedsięwzięcie jest zabezpieczona przez samą nieruchomość. Największe ryzyko i potencjalnie wyższa nagroda z przedsięwzięcia trafia do sponsora projektu. Jeśli nie nadążają z płatnościami, kredytodawca może przejąć nieruchomość i zabrać wszystko, na co pracował sponsor/kredytobiorca.
Uprzywilejowany vs. Wspólny kapitał
Preferowani inwestorzy kapitałowi faworyzują stały zwrot i pierwszeństwo zarówno w odniesieniu do zwrotu z ich inwestycji, jak i zwrotu z ich inwestycji. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku inwestorów instytucjonalnych.
Typically, preferred equity has contractual rights contained in the project’s operating agreement. Preferowany kapitał pozwala również uniknąć konieczności zawarcia umowy między wierzycielami z kredytodawcą nadrzędnym i cieszy się lepszą pozycją w każdym scenariuszu upadłości.
Podobnie jak dług, preferowany kapitał najczęściej wiąże się z ustalonym terminem. Jest to zazwyczaj dwa do trzech lat. Na koniec tego okresu lub w przypadku wystąpienia pewnych zdarzeń wyzwalających związanych z niewykonaniem zobowiązań przez sponsora, sponsor jest zazwyczaj zobowiązany do wykupu udziałów w kapitale uprzywilejowanym za cenę wykupu równą niezwróconemu kapitałowi plus wszelkie narosłe, ale niepodzielone zyski z tytułu odsetek.
Kapitał własny, z drugiej strony, jest czymś więcej niż tylko pożyczką. Jest to nabycie udziałów w projekcie. Inwestor otrzymuje procentowy udział w projekcie. W ten sposób otrzymuje część każdego wzrostu wartości ukończonego projektu. Może też otrzymać część dochodu z wynajmu. Lub jedno i drugie. Jest to całkiem podobne do kupowania akcji od maklera. Jesteś właścicielem części firmy. Ale jeśli projekt traci pieniądze, inwestor może również stracić swoje pieniądze.
Najczęstsze różnice są wyszczególnione w tym wykresie:
| Preferred Equity (zwany również „mezzanine” na niektórych platformach) | Common Equity (zwany również po prostu „equity” na niektórych platformach) | |
|---|---|---|
| Priorytet spłaty | Podporządkowany długowi hipotecznemu, ale nadrzędny w stosunku do kapitału podstawowego | Podporządkowany wszystkim innym długom |
| Warunki spłaty | Prawo wykupu w określonym terminie | Płatność w całości w określonym terminie zapadalności |
| Zwrot | Stała preferowana stopa zwrotu | Stała lub zmienna stopa procentowa z częścią kapitału własnego określoną w Umowie Właściciela |
| Zabezpieczona przez | Najczęściej, ale nie zawsze, bezpośredni udział w nieruchomości | Pośrednio zabezpieczony nieruchomością poprzez zastaw sponsora projektu |
| Przepis o upadłości | Potrzebna zgoda uprzywilejowanego właściciela kapitału (nie może być złożona samodzielnie przez sponsora projektu) | Independent (3rd party) manager must approve bankruptcy |
| Risk level | Less risky than common equity position | Riskier than preferred equity position |
Note: Podczas gdy terminy zdefiniowane w tym wykresie są wspólne różnice, każdy prawdziwy crowdfunding nieruchomości witryna wydaje się mieć własną definicję każdego z nich. Na niektórych, preferowany kapitał jest określany jako „mezzanine”, na przykład. Istnieją hybrydy każdego rodzaju kapitału własnego, jak sponsorzy i oficerów kredytowych są wolne, aby ustawić priorytety, jak widzą dopasowanie do każdej transakcji. Przed dokonaniem inwestycji należy dokładnie zapoznać się z konkretnymi dokumentami transakcyjnymi.
Preferred Return Is Not the Same as Preferred Equity
Although the two are often confused, there is an important difference between preferred return and preferred equity. Uprzywilejowany kapitał własny to pozycja w stosie kapitałowym, która ma pierwszeństwo spłaty. Preferowany zwrot odnosi się do podziału zysku. Zyski z działalności operacyjnej, sprzedaży lub refinansowania są wypłacane jednej klasie kapitału własnego przed inną. Różnica polega na tym, że preferowany zwrot to preferencja w zwrotach z kapitału, podczas gdy preferowana pozycja kapitałowa to taka, która otrzymuje preferencję w zwrocie kapitału.
Opcje crowdfundingowe
Istnieje wiele witryn crowdfundingowych, które oferują preferowane inwestycje kapitałowe z różnymi definicjami i przewidywanymi rocznymi zwrotami.
- Na Fundrise i CrowdStreet, preferowani inwestorzy kapitałowi otrzymują preferencje w stosunku do zwykłych inwestorów kapitałowych w dystrybucji przepływów pieniężnych. Zyski są zwracane inwestorom uprzywilejowanym (po spłacie całego zadłużenia) do momentu otrzymania uzgodnionego „uprzywilejowanego zwrotu”. Pozostałe dystrybucje przepływów pieniężnych są zwracane do zwykłych właścicieli kapitału.
- Realty Mogul rozróżnia między długiem mezzanine i preferowanym kapitałem. Oba reprezentują wyższe potencjalne zyski … i potencjalne ryzyko w dół. Platforma oferuje oba typy jako opcje dywersyfikacji portfela nieruchomości „w całym spektrum ryzyka.”
- A Rich Uncles zapewnia dostęp do REITs (real estate investment trusts) z różnymi opcjami preferowanych lub wspólnych udziałów kapitałowych i minimalnej inwestycji 500 dolarów, które mogą być podzielone między dowolne z jego REITs w $ 10 przyrostów.
Podsumowanie
Preferred equity oferuje inwestorom bardziej bezpieczne, mniej ryzykowne pozycje kapitałowe niż common equity. I jak w przypadku każdej inwestycji, im wyższe ryzyko, tym wyższy przewidywany zwrot.
Both common i preferred equity może być korzystne zarówno dla spółek nieruchomości i inwestorów. Spółki nieruchomościowe (sponsorzy projektu) mogą zwiększyć swoją dźwignię finansową – a tym samym swoje potencjalne zyski – poprzez finansowanie swoich projektów poza hipoteką, oferując kapitał uprzywilejowany. Jest to kapitał o niższym prawie do spłaty w stosunku do długu hipotecznego, ale o wyższym prawie do kapitału własnego sponsora. Inwestorzy mogą uzyskać wyższe zyski w zamian za podjęcie wyższego ryzyka, pozycja tylko jeden poziom niżej niż hipoteka first-lien.
Frustrująca rzeczywistość jest taka, że terminologia ta jest używana zamiennie – i nie zdefiniowana przez żadną agencję regulacyjną. Więc to, co jedna platforma crowdfundingowa nazywa „preferowanym kapitałem”, inna może nazwać „długiem mezzanine”. A sposób, w jaki jedna platforma definiuje preferowany kapitał własny i zwykły kapitał własny, może się znacznie różnić od innej platformy. I nawet na tej samej platformie, tam wydają się być niuanse w tym, co terminy oznaczają z jednej transakcji do następnego.
Ten artykuł ma na celu wprowadzenie do terminów, które zobaczysz, ale proszę pamiętać, aby przeczytać wszystkie dokumenty uważnie i upewnić się, że dokładnie zrozumieć, co inwestujesz w zanim plunk down żadnych z Twoich ciężko zarobionych pieniędzy.
Niezależnie od tego, czy inwestujesz na platformie crowdfundingowej, czy bezpośrednio w transakcję, zawsze zachowaj należytą staranność.
So You Want to Learn About Investing?
Subscribe to the Investor Junkie Newsletter!
.