Tutaj przechodzimy przez przykład tego, jak możesz być w stanie zmniejszyć swoje podatki od nieruchomości poprzez argument zwany Leased Fee Vs Fee Simple.
REGUŁA 4 STANOWI, ŻE PRZY STOSOWANIU CEN SPRZEDAŻY PRZEDMIOTU WYCENY LUB PORÓWNYWALNYCH NIERUCHOMOŚCI W WYCENIE, RZECZOZNAWCA POWINIEN:
(b) Przy wycenie nieobciążonego udziału w prawie użytkowania wieczystego, (1) przelicza cenę sprzedaży nieruchomości obciążonej długiem, któremu nieruchomość podlegała, na ekwiwalent ceny nieobciążonego udziału w prawie użytkowania wieczystego poprzez dodanie do ceny sprzedaży udziału sprzedającego ceny, za którą szacuje się, że taki dług mógłby zostać sprzedany w warunkach wskazujących na wartość w czasie, gdy cena sprzedaży była negocjowana oraz (2) przelicza cenę sprzedaży cenę nieruchomości obciążonej najmem, któremu nieruchomość podlegała, na jej nieobciążony ekwiwalent w postaci ceny sprzedaży poprzez odjęcie od ceny sprzedaży kapitału własnego zbywcy kwoty, o którą szacuje się, że najem zwiększył tę cenę lub dodanie do ceny kapitału własnego zbywcy kwoty, o którą szacuje się, że najem obniżył tę cenę.
Ponieważ wyceniany udział w nieruchomości jest nieobciążonym udziałem typu „fee simple”, oszacowanie czynszu rynkowego musi być dokonane bez uwzględnienia rzeczywistych uzgodnień dotyczących dzierżawy. Zasada 8(d) stwierdza, że w „wycenie nieruchomości obciążonej umową najmu, dochód netto, który ma być skapitalizowany, to kwota, którą nieruchomość przyniosłaby, gdyby nie była tak obciążona, niezależnie od tego, czy kwota ta przekracza czy nie czynsz umowny i czy wynajmujący lub najemca zgodził się płacić podatek od nieruchomości.”
Podręcznik rzeczoznawcy majątkowego Wsparcie argumentacji
CECHY EKONOMICZNE
Cechy ekonomiczne obejmują wszystkie atrybuty nieruchomości, które wpływają na jej strumień dochodów. Ten element porównania jest generalnie stosowany tylko do nieruchomości przynoszących dochód. Istotne cechy ekonomiczne obejmują następujące elementy:
- Poziom kosztów operacyjnych
- Jakość zarządzania
- Jakość najemcy (np. rating kredytowy)
- Pewne postanowienia umowy najmu (ulgi czynszowe, zatrzymanie i odzyskanie wydatków, wygaśnięcie umowy najmu, opcje odnowienia itp, ale nie obejmujące czynszów powyżej lub poniżej rynku
Korekty z tytułu cech ekonomicznych nie należy mylić z korektami z tytułu różnic w przekazywanych prawach własności (np. czynsze, które nie są bieżącym obrotem) lub warunkach rynkowych. Często korekty ze względu na cechy ekonomiczne są trudne do wyodrębnienia i zmierzenia w ramach podejścia opartego na sprzedaży porównawczej. Na przykład, analiza sprzedaży parami wymagałaby dwóch porównywalnych sprzedaży różniących się jedynie cechami ekonomicznymi, których wartość krańcowa jest mierzona. Jest to bardzo rygorystyczny wymóg dotyczący danych. Gdy tylko jest to możliwe, rzeczoznawca powinien zidentyfikować porównywalne nieruchomości o cechach ekonomicznych podobnych do przedmiotu wyceny i w ten sposób uniknąć potrzeby tego typu korekty.
KAPITALIZACJA RÓŻNICY CZYNSZU
Różnice w czynszu (albo zysk lub strata) z powodu konkretnych cech nieruchomości mogą być kapitalizowane w szacunkowej kwocie korekty. Technika ta jest zazwyczaj wykorzystywana do dokonywania korekt z tytułu różnic w cechach fizycznych, choć może być stosowana w przypadku wszelkich różnic pomiędzy nieruchomościami, dla których można oszacować stałą różnicę w czynszu. Oczywiście wymagana jest również szacunkowa stopa kapitalizacji. Na przykład, przedmiotowa nieruchomość może posiadać windę, podczas gdy nieruchomość porównywalna nie. Korzystając z danych rynkowych dotyczących czynszu, szacuje się różnicę w czynszu dla tych dwóch nieruchomości i kapitalizuje się ją – stosując kapitalizację bezpośrednią – w celu oszacowania korekty. Zarówno różnica w czynszu, jak i stopa kapitalizacji powinny być rynkowe.