Ten domek nad jeziorem lub domek na plaży mógł być scenerią dla dziesięcioleci szczęśliwych spotkań rodzinnych. Ale to nie znaczy, że odziedziczenie drugiego domu będzie wakacjami dla Ciebie i Twojego rodzeństwa.
Na szczęście dla Billa Ringhama, dyrektora ds. prywatnych usług majątkowych w RBC Wealth Management w Minneapolis, on i jego trójka rodzeństwa dobrze się komunikują i polubownie dzielą domek, który przekazali im rodzice.
Od 17 lat Ringham i jego rodzeństwo zdołali uzgodnić główne kwestie i zbierają się w posiadłości, aby uczcić główne święta. Powiedział, że generalnie zgadzają się na takie rzeczy jak decydowanie, kiedy kabina musi być pomalowana, nawet jeśli nie zawsze zgadzają się na kolor.
Ale nie wszystkie rodziny mają szczęście dogadać się tak dobrze. Nie całe rodzeństwo koniecznie ma ten sam interes w utrzymaniu lub zachowaniu tej własności.
W niektórych przypadkach rodzice założyli, że ich dzieci zawsze będą w zgodzie i nie poczynili ustaleń, aby przygotować je do potencjalnego konfliktu, powiedział Lee Hausner, Ph.D, współautor „The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family.”
„Nasi rodzice po prostu założyli, że wszyscy będziemy chcieli zatrzymać domek w rodzinie, ale zawsze uważam, że to uczciwe pytanie dla rodziców, aby zapytać swoje dzieci, czy chcą domek letniskowy,” powiedział Ringham. „To był dla mnie moment otwierający oczy, kiedy zdałem sobie sprawę, że kocham domek, ale inne rodzeństwo nie było nim tak podekscytowane. Jak na ironię, to rodzeństwo naprawdę się nim teraz cieszy i jest szczęśliwe, że go zatrzymaliśmy.”
Wspólne niefinansowe aktywa generujące, takie jak łódź, samolot czy domek letniskowy, stwarzają możliwość ogromnych konfliktów, powiedział Hausner.
„Dom rodzinny ma wszystkie rodzaje neurotycznych, emocjonalnych przywiązań”, powiedział Hausner.
Na przykład, matka mogła zostawić parę foteli wypoczynkowych, których jedna z córek nie chce wymienić, nawet jeśli sama matka byłaby przerażona mając te stare fotele w swoim domu dzisiaj.
„To jest dokładnie ten rodzaj rzeczy, który może spowodować, że rodzeństwo przestanie ze sobą rozmawiać”, powiedziała.
Opcje tego, jak rodzeństwo może się zgodzić co do tego, co zrobić z odziedziczonym domem
Najważniejszą rzeczą, jaką rodziny mogą zrobić przy przekazywaniu lub dzieleniu własności jest bycie przejrzystym, w przeciwnym razie istnieje ryzyko zrujnowania relacji, powiedziała Alma Banuelos, szefowa działu usług powierniczych i majątkowych w City National Bank w Los Angeles.
Jeśli dom wakacyjny jest częścią majątku odziedziczonego po rodzicach, ty i twoje rodzeństwo macie kilka możliwości dojścia do porozumienia w sprawie tego, co zrobić z aktywami, które pomogą zapewnić, że życzenia każdej osoby zostaną spełnione.
Jeśli całe rodzeństwo dziedziczy majątek równo i chce go, ważne jest, aby ustanowić umowę partnerską, która ustanawia zasady użytkowania, takie jak jak często ludzie dostają się do korzystania z niego, kto ma pierwszeństwo i przywileje dla gości, powiedział Banuelos.
„Powinieneś nawet nakreślić rodzaje użytkowania i ilu gości jest dozwolonych w danym czasie, aby uniknąć konfliktów”, powiedział Banuelos. „Na przykład, możesz nie chcieć, aby twój pojedynczy brat rzucił imprezę sylwestrową dla 150 osób, które mogą potencjalnie spowodować pewne szkody w domu. Możesz również chcieć rozważyć, czy ktoś może wynająć nieruchomość innym podczas ich zaplanowanego czasu, a kto będzie obsługiwał stan domu przed i po tym wynajmie.”
Ważny element umowy obejmuje również podział utrzymania / wydatków, które Banuelos powiedział, że mogą być oparte na udziale własnościowym nieruchomości, użytkowaniu lub innych metodach.
Niektórzy rodzice decydują się na przekazanie aktu własności domu wakacyjnego swoim dzieciom za ich życia i utworzenie funduszu, aby zapłacić za wydatki związane z utrzymaniem i podatki od nieruchomości, zwłaszcza jeśli nieruchomość jest w drogim obszarze, takim jak Martha’s Vineyard lub na plaży w Malibu, powiedziała.
Jeśli to nie było częścią planu nieruchomości, będziesz musiał ustanowić konto wydatków dla nieruchomości. To pozwala uniknąć problemu, który powstaje, gdy istnieje potrzeba ulepszenia kapitału – np. przeciekający dach, który musi zostać wymieniony – a rodzeństwo twierdzi, że nie ma wolnej gotówki, aby wpłacić pieniądze na naprawy.
„Musisz również zdecydować, jak wybrać sprzedawców do napraw, wystarczy rozważyć, czy jedno z rodzeństwa chce iść umowy z najtańszej opcji, podczas gdy inny chce zatrudnić droższe dostawcy, jeśli to było pisane w umowie, istnieje mniejsze ryzyko nieporozumień między rodzeństwem” Banuelos powiedział.
Inną opcją jest wynajęcie zarządcy nieruchomości, który zajmie się zwykłymi naprawami, wynajmie nieruchomość, jeśli jest taka potrzeba i podejmie wspólne decyzje, co jest szczególnie korzystne, gdy właściciele/rodzeństwo są w znacznej odległości od domu wakacyjnego. Koszt jest zazwyczaj dzielony przez rodzeństwo.
„Formalna umowa może być konieczna, gdy kolejne pokolenie dziedziczy nieruchomość, bo zamiast pary rodzeństwa, zaczynasz mieć wielu kuzynów i ich rodzin dzielących nieruchomość” – powiedział Ringham. „W naszym przypadku, jeśli wszyscy przekażemy nasz udział w domu wakacyjnym naszym dzieciom, przejdziemy od czterech właścicieli do dziewięciu właścicieli.”
Hausner zaleca stworzenie zarządu, podobnego do zarządu condo, tak aby członkowie rodziny nie byli pozostawieni próbując dowiedzieć się, jak najlepiej prowadzić dom. Rodziny powinny mieć zdrowy system, który pozwoli na to, co Hausner nazywa „wezwaniami do zapłaty” – dyskusje na temat wydawania pieniędzy na nieruchomość z wytycznymi uzgodnionymi zanim pojawią się wydatki.
Struktura wykupu
W niektórych rodzinach, jeden ze spadkobierców może mieszkać zbyt daleko, aby regularnie korzystać z domu wakacyjnego – lub może nie mieć środków, aby przyczynić się do jego utrzymania. Jeśli to rodzeństwo woli gotówkę niż częściowe posiadanie domu wakacyjnego, wykonawca może być w stanie przydzielić mu lub jej inne części majątku, aby wyrównać spadek, powiedział Ringham.
Jeśli majątek nie ma płynnych aktywów lub nie ma wystarczających aktywów w majątku, członkowie rodziny, którzy chcą zachować dom wakacyjny mogą wykupić innego krewnego z ich własnych funduszy.
„Rodzeństwo musi się upewnić, że struktura uczciwej ceny za udział w nieruchomości i może zdecydować się na użycie kilku wycen”, powiedział Ringham.
Jeśli rodzeństwo nie ma gotówki na wykupienie udziału drugiego w domu, mogą rozważyć wzięcie kredytu mieszkaniowego na nieruchomości, powiedział Banuelos.
„Rodzeństwo może również zgodzić się na przyjęcie weksla, w którym obie strony zgadzają się na warunki i płatności odsetkowe,” powiedziała. „Musisz rozważyć, co się stanie, jeśli płatność zostanie pominięta. Jeśli pożyczka wewnątrzrodzinna jest odpowiednia dla rodziny, aby uniknąć animozji między rodzeństwem, można rozważyć agenta zewnętrznego, który będzie zbierał płatności.”
Sprzedaj i podziel się zyskami
Jeśli żaden ze spadkobierców nie chce nieruchomości wakacyjnej, najprostszym rozwiązaniem jest sprzedanie jej i podzielenie się zyskami jako częścią majątku, powiedział Banuelos.
Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż, Hausner powiedział, że ważne jest, aby korzystać z najlepszych praktyk biznesowych i mieć dom profesjonalnie wyceniony. Członkowie rodziny mogą mieć prawo pierwokupu, ale tylko przy otwartej wartości rynkowej.
Nawet jeśli rodzeństwo zgadza się dzielić domem wakacyjnym na początku, mądrze jest ustanowić umowę dotyczącą tego, pod jakimi warunkami rodzina rozważy przyszłą sprzedaż, powiedział Banuelos.
„Powinieneś zgodzić się na to, kto ma prawo pierwokupu, takie jak to, czy jest ograniczone do członków najbliższej rodziny czy dalszej rodziny”, powiedział Banuelos. „Albo możesz opracować ograniczoną listę nabywców.”
Powinieneś również określić metodę określania ceny sprzedaży, aby uniknąć przyszłych nieporozumień, powiedziała, w tym, czy cena jest oparta na bieżącej wartości rynkowej lub wartości zdyskontowanej.
Rent and Split the Profits
Jeśli żaden z rodzeństwa nie chce korzystać z nieruchomości na wakacje, ale jest to cenny składnik majątku, mogą chcieć przekształcić dom w inwestycję. Jednym ze sposobów, aby to zrobić, zasugerował Ringham, jest stworzenie LLC, która posiada tytuł własności z dochodów z wynajmu przepływających przez firmę.
„Jakiś rodzaj umowy partnerskiej musi być na miejscu, najlepiej z niezależnym menedżerem nieruchomości, który będzie utrzymywać nieruchomość i wynająć go,” powiedział Banuelos. „Musisz ustalić w umowie rodzaj najemcy, takie jak krótki lub długoterminowy najemca, preferowany czynsz i jak decyzje będą podejmowane w sprawie napraw i ulepszeń.”
Zarządca nieruchomości będzie zazwyczaj pobierać opłatę; procent dochodu z wynajmu, powiedział Banuelos, ale będzie zmniejszyć presję na właścicieli do podejmowania codziennych decyzji i obsługi rutynowych konserwacji.
Partition Suit
Jeśli członkowie rodziny, którzy dziedziczą dom wakacyjny nie mogą się zgodzić na to, co zrobić z nieruchomością, ostatnią deską ratunku jest działanie na rzecz podziału aktywów.
„Jeśli jest niezależny powiernik majątku, który nie jest członkiem rodziny, ta osoba w zależności od dokumentu zarządzającego, może mieć prawo do sprzedaży nieruchomości”, powiedział Banuelos. „Jeśli rodzeństwo jest powiernikiem, ta osoba lub inne rodzeństwo może złożyć wniosek do sądu o instrukcje dotyczące tego, co zrobić z nieruchomością. Uzyskanie błogosławieństwa sędziego do sprzedaży domu usuwa odpowiedzialność od powiernika za decyzję.”
Postępowanie sądowe może być kosztowne, ponieważ każde z rodzeństwa prawdopodobnie zatrudni prawnika i może być wiele odwołań, powiedział Banuelos. „Nie ma żadnej korzyści z przedłużania kwestii przez sądy, jeśli istnieje nieformalna metoda rozwiązania konfliktu,” powiedziała.
Rodzice mogą również zastrzec do ich powiernika jako część ich planu nieruchomości, że jeśli rodzeństwo nie zgadza się dzielić dom wakacyjny, lub musi być sprzedany, powiedział Banuelos, który może złagodzić in-fighting.
Ustalanie pisemnych umów może zmniejszyć animozje
„Najlepiej jest sformalizować umowę operacyjną tak szybko, jak to możliwe po spadku, aby wyprzedzić przyszłe konflikty, podczas gdy wszyscy się dogadują”, powiedział Ringham. „Rodzeństwo będzie znacznie lepiej, jeśli zgodzą się na to, jak będą obsługiwać użytkowanie, utrzymanie i przyszłe opcje transferu, zanim ktoś będzie nieszczęśliwy.”
Utrzymanie rodzin połączonych jest głównym celem domu wakacyjnego, więc Hausner sugeruje, że nawet jeśli odziedziczona nieruchomość nie działa dla wszystkich, rodziny mogą rozważyć planowanie wspólnych wycieczek, zakup wakacyjnych kondosów w tym samym kompleksie lub zakup ziemi z miejscem dla każdej gałęzi rodziny, aby zbudować własną kabinę.
Po tym wszystkim, jak mówi stare powiedzenie, rodziny, które bawią się razem, pozostają razem.
Zarządzanie odziedziczonym domem
Zważywszy na złożoność i liczbę opcji dostępnych podczas przekazywania lub dziedziczenia domu, ważne jest, aby skonsultować się z profesjonalistami na każdym kroku.