Co oznacza Clear to Close i ile jeszcze czasu upłynie, zanim stanę się właścicielem domu?

Gdy kupujesz dom, masz zamiar natknąć się na wiele terminów i zwrotów, które sprawią, że będziesz drapać się po głowie w zamieszaniu. Jednym z tych terminów jest „jasne, aby zamknąć”. Można by założyć, że oznacza to, że jesteś przysłowiowy hop, skip, i skok od bycia wręczył klucze do nowego domu.

Niestety, nie jesteś całkiem tam – jeszcze.

Co oznacza clear to close?

Clear to close jest bardziej proste niż mogłoby się wydawać. Jessica Sanchez, Dyrektor Operacji Spełnienia Hipoteki tutaj w HomeLight, wyjaśnia:

„Clear to close z punktu widzenia przetwarzania hipotecznego oznacza, że kredytobiorcy spełnili wszystkie zaległe warunki lub wymagania, które są potrzebne w celu kredytobiorców, aby przejść do stołu zamknięcia – i podpisać swoje ostateczne dokumenty zamknięcia. Po podpisaniu wszystkich dokumentów i „zamknięciu” kredytu hipotecznego, kredytodawca zapłaci sprzedawcy i wszystkim stronom, a ty otrzymasz klucze do swojego domu.”

Dokumenty, które będą ogólnie potrzebne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny (inne niż dowód osobisty i sam wniosek) obejmują:

Dowód dochodów

• Dwa lata zeznań podatkowych, albo W-2s lub 1099s
• Pay stubs for the past 30 days
• Year-to-date profit and loss statement (if you are self-employed
• Listy wyjaśniające przerwy w zatrudnieniu w ciągu ostatnich dwóch lat
• Oświadczenie o dochodach z bezrobocia
• Dowód dochodu z nieruchomości
• Dochód z alimentów na dzieci
• Dowód innych form dochodu

Plan na zaliczkę

• Dwa miesiące wyciągów bankowych, jeśli korzystasz z oszczędności
• Listy darowanych funduszy od przyjaciół lub rodziny
• Dokumentacja programów pomocowych

Dokumentacja majątku

• 60 dni wyciągów bankowych
• Wyciągi bankowe
• 60 dni wyciągów bankowych
• Ostatni kwartalny wyciąg z kont emerytalnych lub 401(k)
• 60 dni wyciągów z kont IRA
• Ostatnie dwa miesiące wyciągów z kont maklerskich

Dług, historia finansowa i inne zobowiązania

• Raporty kredytowe z Experian, Equifax, i TransUnion
• Powtarzające się długi i wydatki

Specjalne okoliczności

• Dokumenty o bankructwie
• Dekret rozwodowy
• Dokumenty o przejęciu
• Wszelkie dodatkowe dokumenty, których może wymagać kredytodawca

Co się dzieje przed zamknięciem?

Zgodnie z raportem Origination Insight Report firmy Ellie Mae na rok 2019, przeciętne zamknięcie trwa około 47 dni od początku do końca. To oczywiście zależy od kilku zmiennych, takich jak uzyskanie preapproved dla kredytu hipotecznego, lub czy bierzesz kredyt FHA lub VA, co może zająć nieco więcej czasu. (Nie liczymy nawet wszystkich możliwych opóźnień, które mogą przesunąć datę zamknięcia!)

Podczas tych tygodni przed uzyskaniem zielonego światła i bycia jasnym, aby zamknąć, jest całkiem sporo rzeczy, które muszą się wydarzyć najpierw.

Sprzedawca akceptuje Twoją ofertę zakupu

Bardzo pierwszym krokiem, który musi mieć miejsce przed oficer kredytowy może złożyć wniosek o przetwarzanie jest to, że sprzedawca musi zaakceptować swoją ofertę.

Odkąd oferta została przyjęta, agent nieruchomości sporządzi umowę kupna.

Umowa kupna będzie rozbić różne aspekty umowy, w tym:

• Kim są kupujący i sprzedający
• Stan i opis nieruchomości
• Wszystkie warunki i uwarunkowania kredytu
• Obowiązki i prawa kupującego i sprzedającego
• Przedmioty zawarte lub wyłączone ze sprzedaży

.

• Wysokość zaliczki
• Lista kosztów zamknięcia i kto jest za co odpowiedzialny
• Data zamknięcia
• Kiedy otrzymasz klucze do nieruchomości (znane również jako warunki posiadania)
• Podpisy kupującego i sprzedającego

Uwaga: Proces zamykania zostanie oficjalnie rozpoczęty, gdy sprzedający podpisze umowę.

Zamów inspekcję domu i wycenę

Następnym zadaniem na liście jest uzyskanie inspekcji domu i wyceny domu. Inspekcja domu nie jest koniecznie must-have przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, jak to jest zwykle zrobione według uznania kupującego, ale to pomoże negocjować, jeśli są jakieś naprawy, które muszą być wykonane.

Podczas inspekcji domu, osoba trzecia, licencjonowany inspektor domu przyjdzie do domu i będzie patrzeć na każdy aspekt domu. Będzie to obejmować system elektryczny, system HVAC, elementy strukturalne i urządzenia. Będziesz musiał zatrudnić wyspecjalizowanego inspektora, aby znaleźć potencjalne ukryte problemy, takie jak farba ołowiana, pleśń, radon i uszkodzenia termitów.

Ocena domu jest niezbędnym elementem procesu homebuying, gdy używasz kredytu hipotecznego. Ocena jest wymagana przez kredytodawców hipotecznych, ponieważ zapobiega to ty i kredytodawca od płacenia więcej niż dom jest wart. W przypadku, gdy nieruchomość jest warta więcej niż cena wywoławcza, to jest twój szczęśliwy dzień, ponieważ nie są wymagane, aby powiedzieć sprzedawcy oceny rzeczoznawcy. Tak długo, jak umowa kupna została podpisana przez obie strony, sprzedawca nie może podnieść ceny wywoławczej.

Uwaga: Ty, kupujący, są odpowiedzialne za płacenie opłat za inspekcję i rzeczoznawca, zwykle out-of-pocket. Średni koszt inspekcji domu może wahać się od 300 do 400 dolarów. Większe domy mogą kosztować 600 dolarów i więcej! Wycena domu może kosztować tyle samo, co inspekcja. Należy pamiętać, że rzeczywisty koszt będzie zależał od lokalizacji i wielkości domu.

Underwriter przegląda pożyczkę

Teraz, gdy wycena i inspekcja są zakończone, oficer pożyczkowy przedłoży wypełniony plik do underwritera do przeglądu. Underwriter przejrzy cały plik, aby upewnić się, że wszystko jest poprawne.

Obejmuje to spojrzenie na zaktualizowany wynik kredytowy, ostateczną weryfikację zatrudnienia oraz sprawdzenie, czy tytuł jest czysty. Jeśli underwriter ma jakieś pytania, może poprosić o dodatkową dokumentację przed zatwierdzeniem pożyczki.

Po zakończeniu przeglądu przez underwritera i warunkowym zatwierdzeniu pożyczki, kupujący otrzyma listę zaległych warunków, które muszą zostać spełnione, zanim będzie mógł otrzymać powiadomienie „clear to close”.



Co się dzieje po clear to close?

Po tym jak underwriter zakończył swój przegląd i pożyczka została zatwierdzona, otrzymają Państwo Closing Disclosure nie mniej niż trzy dni przed planowaną datą zamknięcia. Musisz potwierdzić otrzymanie Ujawnienia Zamknięcia tak szybko jak to możliwe, w przeciwnym razie data zamknięcia może zostać przesunięta.

Ujawnienie Zamknięcia będzie zawierać:

• Warunki kredytu
• Oszacowaną miesięczną ratę kredytu hipotecznego
• Koszty zamknięcia
• Koszty przetwarzania kredytu
• Tabelę „cash-to-Tabela zamknięcia
• Tabela podsumowująca transakcję
• Ujawnienia kredytowe
• Kalkulacje kredytowe
• Informacje kontaktowe
• Potwierdzenie odbioru

„Kiedy pożyczkodawca wyda Ujawnienie Zamknięcia, to całkiem sporo oznacza, że zrobiłeś wszystko, co było konieczne do zrobienia jako kupujący i możesz iść” – mówi Sanchez. Gdy upłynie trzydniowy okres, można uzyskać notarialną zgodę na podpisanie dokumentów w firmie lub skorzystać z usług mobilnego notariusza, który przyjedzie do klienta.

Final walkthrough

Gratulacje! Jesteś w domu, jeśli robisz ostateczny obchód.

Jest to czas, w którym chcesz dwukrotnie sprawdzić każdy aspekt domu, aby upewnić się, że jest w takim samym stanie, jak wtedy, gdy złożyłeś swoją ofertę.

Podczas obchodu sprawdzasz, czy sprzedający zajął się naprawami wymienionymi w żądaniu naprawy kupującego – jeśli dotyczy. Kupujący mogą zrezygnować z żądania naprawy lub sprzedawca może zdecydować się sprzedać dom jako taki i nie będzie nawet myśleć o naprawie niczego w domu po inspection.

W przypadku, gdy dom poniósł poważne szkody lub nowe problemy wyskoczyły, można poprosić o opóźnienie zamknięcia, podczas gdy agent negocjuje z agentem aukcji, aby wymyślić z uczciwym resolution.

Dzień zamknięcia

To w końcu dzień zamknięcia! Dziś jest dzień, w którym wszyscy zaangażowani w transakcję będą się spotykać i podpisać wiele dokumentów, aby sfinalizować sprzedaż. Będziesz chciał przynieść dowód tożsamości ze zdjęciem oraz czek gotówkowy z funduszami na pokrycie kosztów zamknięcia i reszty zaliczki, minus zaliczka.

Uwaga: Nierzadko kredytodawcy zalecają przelanie tych funduszy, ponieważ jest to najłatwiejsza i najbardziej efektywna opcja. Ale upewnij się, że trzykrotnie sprawdzisz informacje o koncie, zanim przelejesz te fundusze; oszustwa się zdarzają, a nie chcesz stracić zaliczki.

Fundusze są przekazywane

Gdy wszystkie dokumenty zostaną podpisane, pożyczkodawca prześle fundusze do firmy tytułowej lub prawnika zamykającego transakcję. Stamtąd sprzedający otrzyma swoją część funduszy, lub w przypadku refinansowania, poprzednia hipoteka zostanie spłacona, a sprzedający zacznie płacić na swoją nową hipotekę.



Tips to get to clear to close faster

Buyers who are anxious to move into their new homes can get to closing faster by following these simple tips:

1. Miej swoje dokumenty finansowe pod ręką.

Niestety, zrobisz to, zanim jeszcze zaczniesz patrzeć na domy.

2. Uzyskaj wstępne zatwierdzenie przed spojrzeniem na domy.

To pozwoli Ci wiedzieć, na jaki dom możesz sobie pozwolić. Preapproval będzie również dać Ci pewność, aby zrobić silną ofertę, gdy znajdziesz dom chcesz licytować na.

3. Miej oko na swoim raporcie kredytowym.

An „doskonały” wynik kredytowy daje najlepsze możliwe stawki, ale to nie znaczy, że masz pecha, jeśli wynik jest mniej niż wzorowe. Możesz mieć wynik 580 i nadal być zatwierdzony do pożyczki, ale większość konwencjonalnych pożyczek wymaga co najmniej wyniku 620.

Także, teraz nie jest czas na robienie dużych zakupów, ponieważ będzie to miało negatywny wpływ na Twój kredyt, co może sprawić, że pożyczkodawca ponownie rozważy swoją decyzję.

4. Przeczytaj dokładnie Ujawnienie Zamknięcia.

Ważne jest, aby przejść przez swoje Ujawnienie Zamknięcia linia po linii. Zwróć uwagę na wszelkie błędy ortograficzne, rozbieżności lub inne rzeczy, które różnią się od tego, czego się spodziewałeś.

5. Uzyskaj ubezpieczenie od razu.

Pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają od kupujących posiadania ubezpieczenia właściciela domu, aby chronić swoją inwestycję. Jednak nawet jeśli pożyczkodawca tego nie wymaga, w Twoim najlepszym interesie będzie wykupienie ubezpieczenia domu. Jeśli coś się stanie z twoim domem, możesz stanąć w obliczu ruiny finansowej, jeśli nie masz funduszy na naprawy … i nie pozwól, aby ktoś został ranny na swojej posesji, ponieważ możesz stanąć przed sądem hefty.

Tygodnie prowadzące do dnia zamknięcia może być trochę nerwowy, ponieważ nic nie jest ustawione w kamieniu. Jednak nie obawiaj się, ponieważ gdy otrzymasz powiadomienie, że jesteś czysty, aby zamknąć, jesteś złoty!

„Kupujący mogą dość dużo po prostu zrelaksować się i czekać trzy dni, aby podpisać swoje dokumenty kredytowe, a następnie kredyt powinien zamknąć następnego dnia”, zauważa Sanchez.

.