Utilizzare le concessioni di locazione di appartamenti saggiamente

Utilizzare le concessioni di locazione di appartamenti per saggiamente …SE è necessario.

Ecco una sorpresa… un mio articolo su come offrire concessioni di locazione di appartamenti! Non lo si vede molto spesso, e molti di voi sanno perché. Come oppositore di lunga data, sono convinto che non hanno assolutamente senso. In una battaglia di concessioni, le comunità stanno essenzialmente gareggiando per vedere chi può dare il maggior numero di affitti gratuiti. Quanto è controproducente? Serve solo a indebolire il mercato per tutti e a svalutare le nostre proprietà allo stesso tempo.

A questo punto vi starete chiedendo perché ho scritto un libro su come fare per le concessioni. La risposta è che per molti di voi sono un male necessario. Se siete in uno di quei mercati intensamente guidati dalle concessioni, potreste non avere altra scelta che concedere, solo per tenere la testa fuori dall’acqua. E se dovete concedere, allora è meglio scegliere le vostre concessioni con saggezza – per essere sicuri che facciano il meglio per la vostra occupazione e il minor danno possibile alla vostra linea di fondo.

Regole infrangibili per offrire concessioni di locazione di appartamenti

La cosa più importante da ricordare quando si offre una concessione di locazione di appartamenti è… rullo di tamburi per favore… essere strategici. Offrite concessioni di leasing solo per gli appartamenti con un alto numero di appartamenti liberi o con avvisi di sfratto. Sembra ovvio, ma sareste sorpresi dal numero di manager che offrono concessioni automatiche e generalizzate, anche su tipi di appartamenti che sono più facili da affittare. Non fare questo errore. È già abbastanza brutto dover regalare degli omaggi, ma regalarli quando non è necessario è davvero uno spreco!

La seconda regola infrangibile delle concessioni è di non dare qualcosa in cambio di niente. Fate in modo che i residenti “guadagnino” le loro concessioni allegando condizioni che vi siano favorevoli. Per esempio, se state dando via un mese di affitto gratuito, estendete la durata del contratto di locazione di un mese. Stabilite delle scadenze per la firma e il trasloco che i residenti devono rispettare per ricevere lo speciale (per migliorare rapidamente i vostri numeri). E, come protezione extra, fai firmare un “addendum di concessione”, in cui si dichiara che i residenti accettano di ripagare qualsiasi concessione data loro se rompono il contratto.

Tipi di concessioni di locazione di appartamenti

Quando si tratta di concessioni, hai molte opzioni. Puoi offrire affitto gratuito, miglioramenti dell’appartamento, regali, servizi… la lista continua. Mentre offrire miglioramenti agli appartamenti è senza dubbio la scelta migliore per il valore a lungo termine della proprietà, non è sempre la più efficace. Infatti, la maggior parte delle comunità intervistate per questo articolo sembra essere d’accordo sul fatto che il denaro parla più forte di una nuova moquette o di ventilatori a soffitto.

Affitto gratuito degli appartamenti

Anche se si opta per questa via facile e diretta, si devono ancora prendere alcune decisioni importanti – quanto offrire e quando i residenti lo ricevono. Qui sotto ci sono alcune opzioni.

• Vai con il classico “______ Mese di affitto gratis”. Di solito, la quantità di affitto gratuito è legata alla lunghezza del contratto d’affitto firmato (cioè, 1/2 mese gratuito su un contratto di sei mesi; 1 mese gratuito su un contratto di 12 mesi). Affinché sia più efficace, almeno una parte di questo affitto gratuito dovrà arrivare all’inizio del contratto. Molte delle comunità che abbiamo esaminato hanno notato che l’offerta di una promozione “ultimo mese di affitto gratuito” non ha funzionato.

• Offrite qualsiasi cosa stiano offrendo gli altri. Fai un’offerta “eguaglieremo le offerte speciali dei nostri concorrenti”.

• Togli un importo forfettario dalla durata del contratto di locazione. Una proprietà ha avuto l’idea intelligente di offrire “2.010 dollari di sconto nel 2010”. (Il modo in cui si distribuisce il risparmio può variare – vedi i punti seguenti!)

• Ridurre i tassi di affitto. Invece di regalare un mese o due in anticipo, alcune proprietà distribuiscono la somma “gratis” lungo la durata del contratto d’affitto. Per esempio, invece di regalare due mesi a 600 dollari su un contratto di 12 mesi, si potrebbe ridurre il tasso mensile di 100 dollari.

• Prorogare l’affitto gratuito. Offrite uno sconto 15/10, in cui i residenti ricevono il 15% di sconto sull’affitto per i primi tre mesi, poi il 10% per i tre mesi successivi. Pagano l’intero importo dell’affitto per i restanti sei mesi di locazione.

• Fornisci un libro di coupon o buoni, con ogni pagina che vale un determinato importo. I residenti possono usare i coupon o i buoni come vogliono durante il loro periodo di locazione.

Gifts Galore

Non tutte le concessioni prendono la forma di affitto gratuito. Alcune comunità di appartamenti optano invece per regali. Questo può essere un approccio più economico dell’affitto gratuito. Per prima cosa, si può essere in grado di andare avanti offrendo un regalo che ha un valore leggermente inferiore all’affitto gratuito. Tuttavia, non contate di risparmiare molto denaro con questo stratagemma. I futuri residenti saranno abbastanza esperti da riconoscere che il tostapane gratis a

la vostra proprietà non è uguale al mese di affitto gratis nel posto in fondo alla strada! Ti conviene cercare un regalo che abbia un prezzo al dettaglio approssimativamente uguale all’affitto gratuito che altrimenti offriresti, e poi negoziare come un pazzo per ottenere uno sconto sul volume. Potresti anche voler lavorare con uno dei tuoi attuali fornitori, che già riceve una discreta quantità di affari da te.

I tipi di omaggi che puoi offrire sono limitati solo dalla tua immaginazione e dal tuo budget, naturalmente! Qui sotto ci sono alcune idee che sono state usate da altri team di locazione di appartamenti:

• Carte del gas
• Microonde
• Spese di trasloco pagate (fino ad un limite di dollari stabilito)
• DVD
• TV HD
• i-Pad o qualsiasi cosa “i”
• Carta di debito precarta di debito pagata
• Computer
• Lavatrici/asciugatrici
• Grill a gas
• Viaggi gratuiti per il fine settimana
• Socio per un anno di un centro benessere locale
• Voucher di servizio che possono essere usati con una rete di fornitori partecipanti, come il servizio di pulizia, lavanderia a secco, toelettatura di animali, ecc.
• Biglietti/certificati regalo per eventi sportivi professionali, eventi culturali, musei, parchi, spa, ristoranti, negozi, ecc. (Una proprietà ha offerto 500 dollari di questi biglietti, ma ha permesso al residente di scegliere tra i vari tipi di eventi)

Leasing di concessioni come extra

Se stai cercando cose da dare via, non devi cercare molto lontano. Molte comunità offrono amenità e/o servizi a pagamento che sarebbero eccellenti concessioni. Considerate quanto segue:

• Gratis garage o posto auto coperto per un anno
• Nessun animale domestico in affitto per un anno
• Tassa d’iscrizione rimborsata (di solito usata in combinazione con un’altra concessione)
• Deposito di sicurezza ridotto
• Conservazione gratuita deposito aggiuntivo per un anno
• Riscaldamento gratuito durante i mesi invernali
• Cavo gratuito per un certo numero di mesi
• Lavatrice e asciugatrice gratuite per un anno
• Una stanza arredata gratuitamente per un anno
• Una quantità prequantità prestabilita di uso gratuito di lavatrice e asciugatrice, per proprietà con lavanderia condivisa piuttosto che lavatrici/asciugatrici (questo funziona particolarmente bene se la vostra lavanderia usa smart card piuttosto che quarti di dollaro)
• Miglioramenti dell’appartamento – sostituzione della moquette, modanature della corona, un nuovo elettrodomestico, linea telefonica extra, ecc.

Mix-n-Match

Non c’è una regola che dice che devi scegliere un solo tipo di concessione per l’affitto dell’appartamento. Puoi mettere insieme dei “pacchetti” che meglio si adattano alla tua comunità e al tuo mercato. Per esempio, si potrebbe offrire 25 dollari di sconto sull’affitto mensile più un certificato regalo per un parco a tema locale. Oppure due settimane di affitto gratuito più nuovi piani di lavoro in cucina. Potresti anche offrire un menu di concessioni per l’affitto dell’appartamento tra cui i residenti possono scegliere. Per esempio, con un contratto d’affitto di 13 mesi, i residenti potrebbero scegliere un mese d’affitto gratuito O un viaggio gratuito per il fine settimana O 500 dollari di servizi. Con un contratto di sei mesi, potrebbero scegliere tra uno sconto di 100 dollari sull’affitto OPPURE tre mesi di abbonamento ad una palestra locale OPPURE un parcheggio gratuito in garage per tre mesi.

Che dire del rinnovo del contratto?

Sappiamo tutti che è molto meno costoso mantenere un residente esistente che trovarne uno nuovo e trasformare un appartamento. Sembra solo ragionevole, quindi, che offriamo ai nostri residenti che rinnovano almeno le stesse condizioni che offriamo a tutti gli altri. Anche così, le opinioni sull’offerta di concessioni per il rinnovo sono contrastanti. Molte delle comunità che ho intervistato hanno detto di non offrire alcuna concessione per i rinnovi. Diverse altre hanno offerto concessioni, ma erano tipicamente meno di quelle offerte ai nuovi residenti (per esempio, i residenti che rinnovano potrebbero ottenere da 50 a 150 dollari di sconto sul loro primo mese di affitto, la pulizia della moquette gratuita, o una serata in città).

Un paio di proprietà hanno detto che mentre non offrivano concessioni ai loro rinnovi, se i residenti erano a conoscenza e chiedevano un trasferimento speciale in corso, glielo avrebbero dato piuttosto che perderli. Solo poche proprietà hanno offerto ai loro residenti concessioni paragonabili a quelle offerte per le nuove locazioni – da un mese gratuito a 500 dollari di sconto sul primo mese a un buono regalo di 500 dollari.

Non per ribadire un punto… ma in un mercato debole, è più importante che mai chiudere la porta sul retro. Prima di prendere qualsiasi decisione sulle concessioni, assicuratevi di guardare attentamente dove il vostro denaro farà più bene. Se, spendendo un po’ di più per i residenti esistenti, potete vincere la battaglia del rinnovo, potreste non dover investire così tanto nella guerra delle concessioni – dove non ci sono veri vincitori.

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