À l’insu de beaucoup, la différence entre un sous-sol et une cave, souvent considérée à tort comme une différence familière attachante, est en fait une question juridique nuancée.
Au moins la moitié de l’étage doit être au-dessus du sol pour être considéré comme un « sous-sol » dans la ville de New York. Sinon, il est considéré comme une cave et n’est pas légalement habitable – peu importe à quel point il est beau. (Recouvrir les murs de gravats et enlever les entraves n’y coupera pas, désolé.)
Pour le dire en langage juridique, un sous-sol est « un étage de bâtiment dont au moins la moitié de la hauteur du sol au plafond est au-dessus du niveau du trottoir ou du plan de base », selon les mots de NYC Planning. Et cet espace est inclus dans les calculs de surface de plancher – aka la superficie en pieds carrés du bâtiment.
La cave est légalement définie comme « un niveau d’un bâtiment qui a au moins la moitié de sa hauteur du plancher au plafond en dessous du niveau de la bordure ou du plan de base », selon NYC Planning. Elle n’est pas incluse dans les calculs de surface de plancher.
Cela devient important pour déterminer si l’étage inférieur d’une maison de Brooklyn est légal pour la location. Mais le simple fait d’être un sous-sol ne suffit pas. Sa lumière, son air, son assainissement et son évacuation doivent également être conformes aux conditions requises notées par le département de la préservation et du développement du logement de la ville.
Les résidents d’une maison en rangée de Prospect Lefferts Gardens ont transformé son espace de cave en sous-sol en bureau. Photo de Matthew Arnold
Dans les brownstones classiques à haut perron, les rez-de-jardin sont presque toujours des espaces de vie légaux. Comme il n’y a généralement que quelques marches pour accéder à cet étage, 50 % de la hauteur du sol au plafond est généralement au-dessus du niveau du sol, et répond donc aux exigences d’un sous-sol. Il y a aussi probablement une cave en dessous avec les mécaniques du bâtiment.
Dans une maison à faible rampe (comme une maison en pierre calcaire et typique des deux familles du circa 1900), la légalité peut être plus ambiguë. Le plancher sous le perron peut être le niveau le plus bas de la maison, et peut contenir les mécanismes du bâtiment. Pour être un espace de vie légal, la hauteur du sol au plafond doit être supérieure à 50 pour cent au-dessus du niveau du sol, et d’autres conditions doivent également être remplies.
Un signe solide d’un espace ne répondant pas aux exigences est un manque de fenêtres, ou de très petites fenêtres, selon la liste de conseils pour les locataires de NYC Buildings.
142 Underhill Avenue
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