En Floride, un prêteur doit aller au tribunal pour saisir son hypothèque. Le prêteur dépose un procès devant le Circuit Court du comté où se trouve la propriété. Le prêteur n’a pas le droit de prendre votre maison jusqu’à ce qu’il obtienne un jugement de forclusion et une ordonnance de possession de la Cour.
Avant que la forclusion ne commence
- L’énorme pile de documents que les emprunteurs signent à la clôture forment la base de plusieurs des droits et des défenses dans une forclusion. Les plus importants sont le billet à ordre et l’hypothèque.
- Le billet est le contrat qui fixe les conditions de remboursement de l’argent emprunté. L’hypothèque permet à la banque de reprendre votre propriété et de la vendre si vous n’effectuez pas les paiements sur le billet.
Avis de défaut
- Si un emprunteur ne paie pas, la banque doit vous déclarer en défaut en vertu du billet. Ce document est souvent appelé un avis de défaut et est habituellement livré par la poste.
- Dans la plupart des avis, la Banque exige que le billet soit payé en entier immédiatement. Cela s’appelle une accélération du billet.
Disputez la validité de la dette
- L’emprunteur a des droits en vertu de la Loi sur les pratiques équitables de recouvrement des créances (FDCPA), pour contester la validité de cette dette hypothécaire.
- Une fois que l’emprunteur demande au prêteur de vérifier la dette, le prêteur doit arrêter toutes les actions de recouvrement jusqu’à ce que la dette soit vérifiée.
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L’assignation, la plainte et le Lis Pendens.
- S’attendre à être servi avec un procès de forclusion après avoir reçu l’avis de défaut. Une forclusion commence par le dépôt d’une assignation, d’une plainte et d’une litispendance auprès du greffier du tribunal.
- Comme dans tout procès, l’emprunteur a le droit de comparaître et de se défendre contre le procès. Chaque emprunteur a le droit de faire en sorte que la Banque prouve son cas.
- L’assignation vous informe qu’une poursuite a été déposée et vous donne 20 jours pour déposer une réponse auprès de la Cour
Vous devez agir dans les 20 jours ou vous pouvez renoncer à des défenses puissantes
- Un « Lis Pendens » met le public au courant qu’une forclusion a été déposée contre votre propriété. Le greffier du tribunal enregistrera le Lis Pendens dans les registres publics afin qu’il apparaisse dans tout rapport de titre.
- La plainte indique que la banque vous déclare en défaut et exige un jugement de forclusion à moins que la note ne soit remboursée en totalité.
- Service de la procédure
Une fois que la forclusion est déposée, un huissier de justice (généralement un shérif de comté) vous remettra en main propre l’assignation et une copie de la plainte et du Lis Pendens. - Il n’est PAS conseillé de se « cacher » du shérif. La signification par publication est autorisée lorsqu’un défendeur de forclusion ne peut être localisé après une recherche diligente. Il existe de bien meilleures stratégies de défense que de jouer à cache-cache avec le processeur.
- Motion de rejet
Une stratégie de défense efficace consiste souvent à déposer une motion de rejet de la plainte. Il existe plusieurs motifs juridiques et procéduraux qui peuvent être soulevés. C’est une excellente occasion de se demander si la banque peut produire le billet et les documents nécessaires à la saisie. - La réponse
Une réponse est la première occasion d’exposer votre réponse à la plainte et toute défense affirmative que vous pouvez soulever. Une défense affirmative dit effectivement à la cour : « Je n’ai pas payé mon hypothèque, mais la Banque ne peut pas saisir parce que …. » - Discovery
- Toute partie à un procès a le droit de mener une discovery. Vous pouvez demander des documents, interroger des témoins et exiger des réponses aux questions sous serment. La découverte est le processus utilisé pour développer les faits qui soutiennent les défenses contre la forclusion. C’est aussi un excellent moyen de créer un effet de levier qui peut résoudre une forclusion.
Jugement sommaire
- À l’audience de jugement sommaire, l’avocat du prêteur présente des affidavits sous serment qui établissent le dossier de la Banque contre vous. L’emprunteur a le droit de fournir ses propres déclarations sous serment. Si le juge estime que les déclarations sous serment soulèvent des questions de fait, la requête doit être rejetée. Si le tribunal accepte la motion, il inscrira un jugement sommaire final qui indique le montant exact que vous devez, y compris le principal, les intérêts, les honoraires d’avocat, les dépenses et les frais de justice.
- Une fois qu’un jugement final est inscrit, le greffier du tribunal fixe une date de vente. Celle-ci se situe généralement entre 35 et 120 jours à compter de la date d’inscription du jugement. A moins qu’il n’y ait un accord avec la banque, un dépôt de bilan, ou toute autre question de procédure, la propriété sera vendue sur les marches du Palais de Justice.
Vente judiciaire
- Le jugement final de forclusion spécifiera comment la forclusion doit avoir lieu. La forclusion doit avoir lieu de la manière indiquée dans le jugement. Il est de la responsabilité des prêteurs de placer une annonce légale, une publication ou un avis de la vente de forclusion dans un journal local. Une fois la vente effectuée, les conditions de la vente doivent être confirmées par le tribunal qui a ordonné la vente. Si les conditions de l’ordre de vente sont respectées, le titre de propriété au nom de l’acheteur peut être complété par le dépôt d’un certificat de titre. S’il y a des irrégularités, vous pouvez déposer des objections à la vente qui empêcheront la délivrance d’un certificat de titre
Deficiency Judgment
- Les prêteurs qui reprennent une propriété par une vente de forclusion tenteront ensuite de la vendre, habituellement à des prix de « vente de feu ». Si la banque revend le bien à un prix inférieur au montant dû dans le jugement de forclusion, elle peut demander un jugement de carence. Il suffit à la banque de prouver que le prix de revente était commercialement raisonnable. Si le jugement de forclusion était de 300 000 $ et que la propriété a été revendue pour 100 000 $, le tribunal émettra un jugement d’insuffisance contre l’emprunteur pour 200 000 $. Ce jugement de carence est le même que tout autre jugement et peut être exécuté jusqu’à 20 ans.
Pourquoi se battre ?
Pour saisir une hypothèque en Floride, une banque doit faire plus que prouver que l’emprunteur n’a pas effectué ses paiements. Il y a des défenses puissantes à soulever dans une forclusion. Vous avez le droit de mener des recherches, de demander des documents et de mettre la banque face à ses responsabilités.
La plupart des banques font pression pour une saisie rapide. Une société de modification de prêt ne peut pas aller au tribunal et se battre. Jacobs Legal a développé une vaste stratégie de forclusion pour négocier en position de force
Alors, que devez-vous faire ?
Ne vous laissez pas rouler et laissez la banque prendre votre maison ? Ne déménagez pas parce que vous êtes en retard dans vos paiements. Vous êtes dans votre droit de rester dans la maison jusqu’à ce que la banque surmonte vos défenses. Si la propriété est louée, vous pouvez continuer à percevoir le loyer pendant que nous combattons votre forclusion.
Si vous êtes prêt à vous battre, appelez Jacobs Legal.
Qui est Jacobs Legal ? Bruce Jacobs a passé cinq ans à classer des saisies pour de grandes institutions de prêt dans toute la Floride. Il est un père, un mari et un propriétaire comme vous. Il comprend l’impact d’une hypothèque gravement sous-capitalisée et l’importance de trouver une solution.
Jacobs Legal offre la possibilité de repousser votre forclusion.
- Une forclusion correctement défendue peut prendre des années avant que la banque puisse prouver son cas.
- D’autres défenses peuvent entraîner le rejet complet de la forclusion.
- D’autres défenses encore attrapent des violations des réglementations bancaires fédérales qui pourraient causer des difficultés à la banque dans la forclusion.
La menace d’un bon combat
- Le gouvernement continue de lutter avec des solutions qui ne feront que renforcer vos négociations
- Notre objectif à Jacobs Legal, PLLC est de convaincre la Banque que leur meilleur résultat sera d’éviter le combat
- Négociez votre modification de prêt ou votre vente à découvert à partir d’une position de force
- Notre cabinet recherche des solutions créatives pour réaliser le meilleur scénario pour chaque propriétaire
- La meilleure défense contre la forclusion est une forte attaque.
Aide aux propriétaires
Jacobs Legal est très fier de défendre les propriétaires en ces temps difficiles. Nous pensons que nos clients pris dans la vague sans précédent de saisies ont plus que jamais besoin de conseils avisés.
Nous avons développé une stratégie de défense abordable et formidable. Nous mettons la banque face à son fardeau tandis que nous nous battons pour que le temps revienne de votre côté. Jacobs Legal peut vous guider à travers les eaux dangereuses, que vous souhaitiez rester dans votre maison ou vous en sortir.
Le temps est venu de combattre la forclusion
Dans ce marché immobilier difficile, de nombreux propriétaires et investisseurs se contentent de fuir le problème. Certains font l’erreur de déménager le jour où ils prennent du retard sur leur hypothèque. D’autres permettent à la banque d’avoir une saisie rapide sans même répondre au tribunal. D’autres encore recherchent les conseils de sociétés de modification de prêts qui n’iront pas au tribunal.
Une fois la forclusion terminée, les problèmes commencent vraiment. De nombreuses banques cherchent à obtenir un « jugement de défaut » contre le propriétaire une fois qu’elles ont vendu votre maison à un prix de vente au rabais. Si vous deviez 400 000 $ et que la banque n’a vendu votre maison que pour 150 000 $, elle a droit à un jugement contre vous pour le solde de 250 000 $. Même si votre banque ne poursuit pas un jugement de défaut de paiement, il existe des profiteurs qui achètent ces jugements pour quelques centimes de dollars. Vous ne voulez pas que ces requins vous poursuivent.
Une bonne attaque est la meilleure défense contre la forclusion
Il devient maintenant clair que votre meilleure stratégie est de combattre une forclusion. Notre objectif est d’identifier et de développer des défenses légales dans l’origination et le service de votre prêt. La banque peut avoir violé un certain nombre de prêts prédateurs ou de règlements bancaires, notamment :
- la loi sur la vérité dans les prêts (TILA),
- la loi sur la protection de la propriété et de l’équité des maisons (HOEPA), et
- la réglementation Z de la loi sur les pratiques de règlement immobilier (RESPA).
Lorsque les prêteurs craignent une défense agressive, ils identifient votre dossier comme un cas « à problème ». Les cas problématiques sont beaucoup plus susceptibles d’obtenir de meilleurs résultats dans les règlements. L’objectif est déterminé par vos objectifs. Nous pouvons employer certaines stratégies pour vous garder dans votre maison. D’autres pour vous en sortir.
Il existe de nombreuses défenses à faire valoir et des stratégies procédurales appropriées qui peuvent être utilisées pour lutter contre une forclusion. Il y a beaucoup plus de stratégies de sortie qui peuvent mettre fin à la forclusion sans un jugement de défaut.
Qu’est-ce que la titrisation ?
La meilleure question est comment cela aide à arrêter la forclusion ?
Au cours de la dernière décennie, les banques et les prêteurs ont distribué des prêts hypothécaires à des milliers de propriétaires. Ils ont créé des prêts exotiques et ont réduit la souscription à presque rien. Beaucoup de banques savaient que le prêt ne serait jamais remboursé et s’en fichaient. AIG a parié contre ces mauvais prêts. Wall Street a fait un massacre. Mais rassurez-vous, ils préféreraient vous faire croire qu’ils vous aidaient simplement à réaliser le rêve américain de posséder votre propre maison
Ce qui s’est réellement passé, c’est que les banques se sont lancées dans la « titrisation ». Wall Street a mis en place des contrats compliqués pour permettre aux banques de découper les hypothèques en énormes profits. Leurs avocats ont développé de nouvelles étapes non testées pour prendre votre hypothèque, la regrouper avec 15 000 autres hypothèques, et remplir un pool d’hypothèques.
Chaque prêt dans ce pool était d’abord censé passer par une série de transactions. Les prêts sont passés par « le lavage » et sont devenus des titres (comme une action ou une obligation) que Wall Street pouvait vendre à nos fonds de pension, aux syndicats de police et aux compagnies d’assurance-vie.
Après le scandale du « Robo-signataire » de 2010, il est clair que de nombreuses Banques ont ignoré leurs obligations légales en mettant les prêts dans le lavage. Les banques ont créé des cessions et des affidavits bidons et ont été prises la main dans le sac. Ce tourbillon de questions et de problèmes juridiques ne peut aider les propriétaires qu’avec un conseil agressif.
Jacobs Legal a récemment rejoint un réseau national de cabinets de défense contre les saisies immobilières de premier plan, armés d’arguments de pointe, partageant des informations en temps réel. Il y a un combat en cours et Jacobs Legal est en première ligne.
Jacobs Legal fournit des conseils éclairés et pratiques aux propriétaires qui veulent négocier en position de force. M. Jacobs est un ancien avocat de la banque. C’est un ancien procureur du comté de Miami-Dade qui se bat maintenant pour les propriétaires.
Négociez à partir d’une position de force.
Contactez nos avocats de défense contre les forclusions en Floride aujourd’hui
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