Les maisons à revente et les impôts

Si vous avez déjà regardé une émission de téléréalité sur les maisons à revente, il est difficile de ne pas être impressionné par les profits faramineux qu’ils revendiquent. Qui ne voudrait pas acheter une maison à retaper et la vendre pour un gain énorme ? Avant de vous jeter à l’eau et d’acheter cette maison au bout de la rue qui a « tant de potentiel », vous devez d’abord considérer les implications fiscales.

Le flipping de propriété est lorsque des individus, y compris des agents immobiliers, achètent et revendent des maisons dans un court laps de temps pour réaliser un profit. Cela inclut également l’achat et la vente d’une propriété avant sa vente ou sa construction officielle – un processus appelé « vente de cession » mais parfois aussi appelé « shadow flipping ».

Gain en capital contre revenu d’entreprise

La plus grande différence entre les bénéfices en capital et les bénéfices d’entreprise est le taux d’imposition à payer. Si la vente d’un bien est considérée comme étant de nature capitale, seulement 50 % des gains sont déclarés dans votre déclaration d’impôt T1 Générale comme revenu à la ligne 12700 – Gains en capital. Toutefois, si la vente est considérée comme faisant partie d’une entreprise, vous devez remplir le T2125 – État des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale et la totalité du bénéfice net est assujettie à l’impôt.

Disons que vous achetez le petit bungalow du coin avec l’intention de le vendre pour un profit appréciable. En quelques semaines, vous avez transformé cette maison de bricoleur en une maison de rêve. Selon votre agent immobilier, vous pouvez gagner 20 000 $ si la maison se vend avant votre prochain paiement bancaire. En raison des circonstances entourant l’achat et la vente, l’ARC traitera probablement ces 20 000 $ comme un revenu d’entreprise et soumettra la totalité du montant à l’impôt.

Si vous aviez acheté cette même maison en tant que bien locatif, vos bénéfices d’une vente éventuelle seraient très probablement considérés comme des gains en capital. Certes, les revenus locatifs que vous aviez réalisés joueraient un rôle dans le calcul de l’impôt, mais vous ne seriez imposé qu’au taux de 50 %. La différence réside dans l’intention. Si vous achetez un bien dans l’intention de tirer un bénéfice de sa vente, il est généralement considéré comme un revenu d’entreprise. Si votre intention est de faire en sorte que la propriété génère un revenu continu, elle est généralement considérée comme un capital.

L’intention n’est pas le seul facteur que l’ARC prend en compte lorsqu’il s’agit du capital par rapport au revenu d’entreprise. Le nombre de propriétés que vous avez vendues, le délai entre l’achat et la vente et la nature des rénovations sont également pris en compte.

Mais n’est-elle pas exonérée si j’y habite ?

Si vous vendez votre maison, vous êtes généralement exonéré de l’impôt sur les gains en capital si la maison était votre résidence principale. Lorsque la conversion de maisons est devenue populaire, de nombreuses personnes ont profité de cette règle, pensant être plus malignes que l’ARC en évitant les implications fiscales potentielles. Ils déclaraient la maison du projet comme leur résidence principale pendant la période de rénovation et, une fois la propriété vendue, ils changeaient simplement leur adresse pour la maison du projet la plus récente.

Il n’a pas fallu longtemps pour que l’ARC mette un frein à cette pratique en imposant des exigences plus strictes pour la désignation de la résidence principale. Encore une fois, l’intention au moment de l’achat, le nombre d’achats et de ventes, et le délai entre les désignations de résidence principale sont tous pris en compte pour déterminer l’exemption. L’ARC prend des mesures pour lutter contre l’inobservation dans le secteur de l’immobilier et pour s’assurer que l’exonération fiscale pour résidence principale n’est demandée que par les personnes qui y ont droit. En plus de l’impôt dû sur la vente, vous pouvez également être soumis à des pénalités si vous ne déclarez pas correctement vos bénéfices.

Ce lien de l’ARC contient plus d’informations : Retaper des maisons ou des condos ? Connaissez vos obligations fiscales !

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