Voici un exemple de la façon dont vous pouvez être en mesure de réduire vos taxes foncières par un argument appelé Fee loué Vs Fee Simple.
LA RÈGLE 4 PRÉVOIT QUE LORSQU’IL UTILISE LES PRIX DE VENTE DE L’OBJET DE L’ÉVALUATION OU DE PROPRIÉTÉS COMPARABLES DANS L’ÉVALUATION, L’ÉVALUATEUR DOIT :
(b) Lorsqu’il évalue un intérêt en fief non grevé, (1) convertir le prix de vente d’une propriété grevée d’une dette à laquelle la propriété est restée soumise à son équivalent en prix de fief non grevé en ajoutant au prix de vente de l’équité du vendeur le prix pour lequel on estime que cette dette aurait pu être vendue dans des conditions indicatives de valeur au moment où le prix de vente a été négocié et (2) convertir le prix de vente prix de vente d’un bien grevé d’un bail auquel le bien est resté soumis à son équivalent de prix de redevance non grevé en déduisant du prix de vente de l’avoir du vendeur le montant dont on estime que le bail a amélioré ce prix ou en ajoutant au prix de l’avoir du vendeur le montant dont on estime que le bail a déprimé ce prix.
Parce que le droit de propriété évalué est le droit simple en fief non grevé, l’estimation du loyer du marché doit être faite sans tenir compte des accords de location réels. La règle 8(d) stipule que lors de « l’évaluation d’un bien grevé d’un bail, le revenu net à capitaliser est le montant que le bien rapporterait s’il n’était pas ainsi grevé, que ce montant soit supérieur ou inférieur au loyer contractuel et que le bailleur ou le locataire ait accepté de payer l’impôt foncier. »
Manuel de l’évaluateur Soutien de l’argument
Caractéristiques économiques
Les caractéristiques économiques comprennent tous les attributs du bien qui affectent son flux de revenus. Cet élément de comparaison ne s’applique généralement qu’aux biens immobiliers générateurs de revenus. Les caractéristiques économiques significatives comprennent les éléments suivants :
- Niveau des dépenses d’exploitation
- Qualité de la gestion
- Qualité du locataire (par exemple, cote de crédit)
- Certaines dispositions du bail (concessions de loyer, arrêts et recouvrements de dépenses, expiration du bail, options de renouvellement, etc, mais sans inclure les loyers supérieurs ou inférieurs au marché
Les ajustements pour les caractéristiques économiques ne doivent pas être confondus avec les ajustements pour les différences dans les droits de propriété cédés (par exemple, les loyers qui ne sont pas de la commercialisation courante) ou les conditions du marché. Souvent, les ajustements pour les caractéristiques économiques sont difficiles à isoler et à mesurer dans le cadre de la méthode des ventes comparatives. Une analyse de ventes jumelées, par exemple, nécessiterait deux ventes comparables qui ne diffèrent que par les caractéristiques économiques dont la valeur marginale est mesurée. Il s’agit d’une exigence très rigoureuse en matière de données. Dans la mesure du possible, l’évaluateur devrait identifier des propriétés comparables dont les caractéristiques économiques sont similaires à celles du sujet et ainsi éviter la nécessité de ce type d’ajustement.
CAPITALISATION DE LA DIFFÉRENCE DE LOYER
Les différences de loyer (soit un gain ou une perte) dues à une caractéristique spécifique de la propriété peuvent être capitalisées dans une estimation d’un montant d’ajustement. Cette technique est généralement utilisée pour effectuer des ajustements pour des différences de caractéristiques physiques, bien qu’elle puisse être utilisée pour toute différence entre les propriétés pour lesquelles une différence de loyer permanente peut être estimée. Évidemment, un taux de capitalisation estimé est également nécessaire. Par exemple, la propriété en question peut avoir un ascenseur alors qu’une propriété comparable n’en a pas. À l’aide des données de location du marché, une différence de loyer pour les deux propriétés est estimée et capitalisée – en utilisant la capitalisation directe – dans une estimation de l’ajustement. Tant la différence de loyer que le taux de capitalisation doivent être conformes au marché.