Comment gérer une propriété héritée avec vos frères et sœurs et minimiser les conflits

Cette cabine au bord du lac ou ce chalet de plage a peut-être été le cadre de décennies de joyeuses réunions de famille. Mais cela ne veut pas dire que l’héritage d’une résidence secondaire sera synonyme de vacances pour vous et vos frères et sœurs.

Heureusement pour Bill Ringham, directeur des services de patrimoine privé pour RBC Gestion de patrimoine à Minneapolis, lui et ses trois frères et sœurs communiquent bien et partagent amicalement la cabane que leurs parents leur ont léguée.

Depuis 17 ans, Ringham et ses frères et sœurs ont réussi à s’entendre sur les principales questions et se réunissent à la propriété pour célébrer les principales fêtes. Il dit qu’ils sont généralement d’accord sur des choses comme décider quand la cabane doit être peinte, même s’ils ne sont pas toujours d’accord sur la couleur.

Mais toutes les familles n’ont pas la chance de s’entendre aussi bien. Tous les frères et sœurs n’ont pas nécessairement le même intérêt à conserver ou à entretenir cette propriété.

Dans certains cas, les parents ont supposé que leurs enfants seraient toujours en phase et n’ont pas pris de dispositions pour les préparer à d’éventuels conflits, a déclaré Lee Hausner, Ph.D, co-auteur de « The Legacy Family : The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family ».

« Nos parents ont simplement supposé que nous voudrions tous garder la cabine dans la famille, mais je pense toujours que c’est une question juste pour les parents de demander à leurs enfants s’ils veulent la maison de vacances », a déclaré Ringham. « J’ai ouvert les yeux en réalisant que j’aimais le chalet, mais qu’un autre frère ou une autre sœur n’était pas aussi enthousiaste. Ironiquement, ce frère ou cette sœur l’apprécie vraiment maintenant et est heureux que nous l’ayons gardée. »

Le partage d’actifs non générateurs de revenus, comme un bateau, un avion ou une maison de vacances, crée la possibilité d’énormes conflits, a déclaré Hausner.

« La maison familiale comporte toutes sortes d’attachements névrotiques et émotionnels », a déclaré Hausner.

Par exemple, la mère peut avoir laissé une paire de chaises longues qu’une fille refuse de remplacer, même si la mère elle-même aurait été consternée d’avoir ces vieilles chaises dans sa maison aujourd’hui.

« C’est exactement le genre de chose qui peut amener les frères et sœurs à ne plus se parler », a-t-elle dit.

Options pour savoir comment les frères et sœurs peuvent s’aligner sur ce qu’il faut faire avec une maison héritée

La chose la plus importante que les familles peuvent faire lorsqu’elles transfèrent ou partagent des biens est d’être transparentes, sinon vous courez le risque de ruiner les relations, a déclaré Alma Banuelos, responsable nationale des services de fiducie et de succession pour City National Bank à Los Angeles.

Si une maison de vacances fait partie de la succession dont vous héritez de vos parents, vous et vos frères et sœurs avez plusieurs options pour parvenir à un accord sur ce qu’il convient de faire de ce bien, qui permettra de répondre aux désirs de chacun.

Partager la maison avec un accord formel

Si tous les frères et sœurs héritent de la propriété de manière égale et la veulent, il est important d’établir un accord de partenariat qui établit les règles d’utilisation, telles que la fréquence à laquelle les gens peuvent l’utiliser, qui a la priorité et les privilèges des invités, a déclaré Banuelos.

« Vous devriez même décrire les types d’utilisation et le nombre d’invités autorisés à tout moment pour éviter les conflits », a déclaré Banuelos. « Par exemple, vous ne voudrez peut-être pas que votre frère célibataire organise un réveillon du Nouvel An pour 150 personnes qui pourrait potentiellement causer des dommages à la maison. Vous pouvez également envisager si quelqu’un peut louer la propriété à d’autres personnes pendant le temps prévu, et qui s’occupera de l’état de la maison avant et après cette location. »

Un élément important de l’accord comprend également le partage de l’entretien/des dépenses, qui, selon Banuelos, pourrait être basé sur la part de propriété de la propriété, l’utilisation ou d’autres méthodes.

Certains parents choisissent de transférer l’acte de propriété de leur maison de vacances à leurs enfants de leur vivant et de créer un fonds pour payer les dépenses d’entretien et les taxes foncières, surtout si la propriété se trouve dans une région coûteuse comme Martha’s Vineyard ou sur la plage de Malibu, a-t-elle dit.

Si cela ne faisait pas partie du plan de succession, vous devrez établir un compte de dépenses pour la propriété. Cela permet d’éviter le problème créé lorsqu’il y a un besoin d’amélioration des immobilisations – comme le toit qui fuit et qui doit être remplacé – et que vos frères et sœurs prétendent qu’ils n’ont pas l’argent libre pour participer aux réparations.

« Vous devez également décider comment sélectionner les vendeurs pour les réparations, il suffit de considérer si un frère ou une sœur veut aller contracter avec l’option la moins chère tandis qu’un autre veut embaucher un fournisseur plus cher, si cela a été énoncé dans un accord, il y a moins de risque de désaccord entre les frères et sœurs », a déclaré Banuelos.

Une autre option consiste à embaucher un gestionnaire de propriété pour s’occuper des réparations ordinaires, louer la propriété si désiré et prendre des décisions communes, ce qui est particulièrement avantageux lorsque les propriétaires / frères et sœurs sont d’une distance importante de la maison de vacances. Le coût est généralement partagé par les frères et sœurs.

« Un accord formel peut être nécessaire lorsque la génération suivante hérite de la propriété, car au lieu d’un couple de frères et sœurs, vous commencez à avoir plusieurs cousins et leurs familles qui partagent la propriété », a déclaré Ringham. « Dans notre cas, si nous donnons tous notre part de la maison de vacances à nos enfants, nous passerions de quatre à neuf propriétaires. »

Hausner recommande de créer un conseil de gouvernance, similaire à un conseil de copropriété, afin que les membres de la famille ne se retrouvent pas à essayer de déterminer la meilleure façon de gérer la maison. Et les familles devraient avoir un système sain pour faire ce que Hausner appelle des « appels de fonds » – des discussions sur les dépenses de la propriété avec des lignes directrices convenues avant que les dépenses ne surviennent.

Structurer un rachat

Dans certaines familles, un héritier peut vivre trop loin pour utiliser la maison de vacances avec une certaine régularité – ou peut ne pas avoir les ressources nécessaires pour contribuer à son entretien. Si ce frère ou cette sœur préfère de l’argent liquide plutôt que la propriété partielle de la maison de vacances, l’exécuteur peut être en mesure de lui attribuer d’autres parties de la succession, afin d’égaliser l’héritage, a déclaré Ringham.

Si la succession n’a pas de liquidités ou s’il n’y a pas assez d’actifs dans la succession, les membres de la famille qui veulent garder la maison de vacances peuvent racheter l’autre parent avec leurs propres fonds.

« Les frères et sœurs doivent s’assurer qu’ils structurent un prix équitable pour la part de la propriété et peuvent décider d’utiliser un couple d’évaluations », a déclaré Ringham.

Si les frères et sœurs n’ont pas l’argent nécessaire pour racheter la part de l’autre dans la maison, ils peuvent envisager de contracter un prêt sur la propriété, a déclaré Banuelos.

« Les frères et sœurs peuvent également convenir d’accepter un billet à ordre, dans lequel les deux parties acceptent les conditions et les paiements d’intérêts », a-t-elle dit. « Vous devez envisager ce qui se passera si un paiement est manqué. Si un prêt interfamilial est approprié pour la famille, pour éviter l’animosité entre les frères et sœurs, vous pouvez envisager un agent extérieur pour collecter les paiements. »

Vendre et partager les profits

Si aucun des héritiers ne veut de la propriété de vacances, la solution la plus simple est de la vendre et de partager le produit de la vente dans le cadre de la succession, a déclaré Banuelos.

Si vous choisissez de vendre, Hausner a déclaré qu’il est important d’utiliser les meilleures pratiques commerciales et de faire évaluer la maison par un professionnel. Les membres de la famille peuvent avoir le droit de premier refus, mais seulement à la valeur du marché ouvert.

Même si les frères et sœurs acceptent de partager la maison de vacances au début, il est sage d’établir un accord concernant les conditions dans lesquelles la famille envisagerait une vente future, a déclaré Banuelos.

« Vous devriez vous mettre d’accord sur qui a le droit de premier refus, par exemple s’il est limité aux membres de la famille immédiate ou à la famille élargie », a déclaré Banuelos. « Ou vous pouvez développer une liste limitée d’acheteurs. »

Vous devriez également définir une méthode pour déterminer le prix de vente afin d’éviter les désaccords futurs, a-t-elle dit, y compris si le prix est basé sur la valeur marchande actuelle ou une valeur actualisée.

Location et partage des bénéfices

Si aucun des frères et sœurs ne veut utiliser la propriété pour les vacances, mais qu’il s’agit d’un actif de valeur, ils peuvent vouloir transformer la maison en un investissement. Une façon de le faire, a suggéré Ringham, est de créer une LLC qui détient le titre de propriété avec des revenus locatifs passant par l’entreprise.

« Un certain type d’accord de partenariat doit être mis en place, idéalement avec un gestionnaire immobilier indépendant qui entretiendra la propriété et la louera », a déclaré Banuelos. « Vous devez établir dans l’accord le type de locataire, tel qu’un locataire à court ou à long terme, le loyer préféré et comment les décisions seront prises sur les réparations et les améliorations. »

Un gestionnaire immobilier facturera généralement des frais ; un pourcentage du revenu locatif, a déclaré Banuelos, mais soulagera la pression sur les propriétaires pour prendre des décisions quotidiennes et gérer l’entretien de routine.

Suit de partage

Si les membres de la famille qui héritent d’une maison de vacances ne peuvent pas se mettre d’accord sur ce qu’il faut faire avec la propriété, un dernier recours est une action pour le partage de l’actif.

« S’il y a un fiduciaire indépendant de la succession qui n’est pas un membre de la famille, cette personne, selon le document directeur, pourrait avoir l’autorité de vendre la propriété », a déclaré Banuelos. « Si un frère ou une sœur est le fiduciaire, cette personne ou un autre frère ou une autre sœur peut demander au tribunal des instructions sur ce qu’il faut faire avec la propriété. Obtenir la bénédiction d’un juge pour vendre la maison enlève la responsabilité du fiduciaire pour la décision. »

L’action légale peut être coûteuse, car chaque frère ou sœur est susceptible d’engager un avocat et il pourrait y avoir de multiples appels, a déclaré Banuelos. « Il y a peu d’avantages à prolonger la question devant les tribunaux s’il existe une méthode informelle pour résoudre le conflit », a-t-elle dit.

Les parents peuvent également stipuler à leur fiduciaire dans le cadre de leur plan de succession que si les frères et sœurs ne sont pas d’accord pour partager la maison de vacances, ou bien elle doit être vendue, a déclaré Banuelos, ce qui peut atténuer les querelles intestines.

Établir des accords écrits peut réduire l’animosité

« Il est préférable de formaliser un accord d’exploitation dès que possible après un héritage pour devancer les conflits futurs pendant que tout le monde s’entend », a déclaré Ringham. « Les frères et sœurs seront beaucoup mieux lotis s’ils se mettent d’accord sur la façon dont ils vont gérer l’utilisation, l’entretien et les futures options de transfert avant que quelqu’un ne soit malheureux. »

Garder les familles connectées est le principal objectif d’une maison de vacances, alors Hausner suggère que même si la propriété héritée ne convient pas à tout le monde, les familles pourraient envisager de planifier des voyages ensemble, d’acheter des condos de vacances dans le même complexe ou d’acheter un terrain avec de l’espace pour que chaque branche de la famille construise sa propre cabane.

Après tout, comme le dit le vieil adage, les familles qui jouent ensemble restent ensemble.

Gestion d’une maison héritée

Compte tenu de la complexité et du nombre d’options disponibles lors du don ou de l’héritage d’une maison, il est important de consulter des professionnels à chaque étape du processus.