Comment acheter une propriété multifamiliale sans argent

Principes clés

• Comment acheter une propriété multifamiliale

• Meilleurs prêts immobiliers multifamiliaux

• Pour et contre la propriété multifamiliale

Il y a des chances, si vous avez été exposé au commerce de l’investissement immobilier pendant un certain temps, vous avez commencé à penser à l’investissement multifamilial. Si c’est le cas, vous avez probablement entendu parler des nombreux avantages disponibles : Plus de cash-flow, une gestion plus facile, des avantages fiscaux considérables. Mais si vous êtes à court d’argent, vous vous demandez peut-être comment acheter une propriété multifamiliale sans argent. Peut-être avez-vous supposé que si vous n’avez pas d’énormes réserves de liquidités, l’investissement immobilier multifamilial est hors de votre portée.

Et s’il est vrai que de nombreuses opérations d’investissement immobilier, et cela inclut celles liées à un immeuble de placement multifamilial, seront privées de flux de trésorerie vitaux s’il n’y a pas un acompte approprié placé, cela ne signifie pas que si vous êtes à court d’argent du côté de l’acompte, vous ne pouvez pas acheter de l’immobilier multifamilial.

En fait, en étant créatif avec vos options de financement, vous pourriez découvrir que la leçon initiale de votre cours « Investissement multifamilial pour les débutants » est profitable. Voici cinq stratégies pour savoir comment financer une propriété multifamiliale avec peu ou pas de mise de fonds pour vous guider dans cette entreprise.

Note : Comme pour toute transaction financière, il est vital de faire preuve de diligence raisonnable et de consulter un professionnel de la finance pour s’assurer qu’une stratégie particulière fonctionne pour vos besoins, comme l’exécution d’une propriété de réhabilitation multifamiliale. Les informations fournies ici sont destinées à des fins éducatives uniquement.

7 Ways To Buy Multifamily Property With No Money Down

Les propriétés multifamiliales peuvent être attachées à un prix d’achat élevé, ce qui fait fuir certains investisseurs. Cependant, lorsqu’ils sont gérés correctement, ces types de propriétés offrent la possibilité de gagner une grande quantité de flux de trésorerie et d’offrir des rendements élevés. Le prix d’achat ne doit pas nécessairement constituer un obstacle à l’entrée ; il existe plusieurs façons d’investir dans des propriétés multifamiliales pour ceux qui ne disposent pas d’une tonne de liquidités, notamment les méthodes ci-dessous :

1. Argent privé

2. Actions participatives

3. Ventes de matériel

4. Argent dur

5. Allocation de réparation

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6. House Hacking

7. Real Estate Crowdfunding

Private Money

Les prêteurs privés ne sont pas seulement utiles pour l’acquisition de maisons individuellesfamille. Les prêteurs privés peuvent être particulièrement utiles sur le côté multifamilial des choses, comme l’investissement dans des appartements multifamiliaux, et peuvent être un excellent moyen d’aller de l’avant sur un projet de développement si vous n’avez pas actuellement les fonds pour un acompte.

Comme pour les propriétés unifamiliales, les prêteurs privés n’ont pas besoin d’être liés à une société d’investissement. En fait, certains des meilleurs prêteurs privés qui existent pour vous peuvent être trouvés dans votre réseau social existant. Cela inclut la famille, les amis, les médecins, les collègues, etc.

Pourquoi quelqu’un de votre réseau vous donnerait-il de l’argent ? La perspective d’un meilleur rendement que celui que beaucoup obtiennent de leur compte de retraite – et soutenu par l’immobilier – peut en faire un argument convaincant pour ceux qui vous tendent la main (et peut vous aider à trouver les fonds nécessaires pour un acompte de propriété multifamiliale.)

Equity Shares

Trouver un investisseur en actions est légèrement différent de travailler avec un prêteur privé. Avec un prêteur privé, vous promettez un retour régulier pour votre investisseur. Mais avec un investisseur en equity share, vous lui donnez une partie de l’équité d’une propriété en échange des fonds nécessaires pour un acompte dans l’achat de biens immobiliers multifamiliaux.

Par exemple, disons qu’un investisseur en equity share vous donne 100 000 $ à contribuer à une propriété multifamiliale. Vous pourriez alors, en échange, donner à l’investisseur une part de 40 % de l’équité de la propriété. Cela permettrait à votre investisseur de recevoir à la fois 40 pour cent du flux de trésorerie mensuel de la propriété, ainsi que 40 pour cent du produit de la vente éventuelle de la propriété.

C’est une stratégie puissante pour la raison même que l’équité est attrayante pour les investisseurs. Et cette méthode donne aux investisseurs à la fois une chance de générer des flux de trésorerie à court terme et à long terme, quelque chose que vous pouvez utiliser pour motiver les investisseurs potentiels dans votre quête de mise de fonds.

Ventes de matériaux

Cela n’est pas toujours possible pour chaque projet de propriété multifamiliale. Pourtant, il y a des occasions où une propriété peut contenir des ressources naturelles (ou manufacturées) précieuses qui peuvent être vendues, lors de l’achat d’une propriété, pour aider à générer un acompte.

Les exemples de matériaux comprendraient la terre, les plantes, le gravier, le bois et les engrais, toute ressource qui peut s’avérer précieuse pour une autre partie. Il s’agit de voir au-delà de la valeur perçue de la propriété multifamiliale et de déterminer s’il existe des opportunités cachées qui peuvent rendre la transaction beaucoup plus réaliste et acceptable pour vous.

Hard Money

Au cas où vous ne seriez pas familier avec le terme, les hard money lenders (HML) peuvent être décrits comme des particuliers ou de petites organisations qui prêtent de l' »argent dur » à un emprunteur en fonction de la valeur d’une propriété, et non du score de crédit de l’emprunteur.

Même si le taux d’intérêt et les frais de montage d’un prêt hard money sont beaucoup plus élevés qu’un prêt hypothécaire traditionnel, on ne l’appelle pas « hard money » en raison de ses conditions onéreuses. Pourtant, parce que le hard money est une question de mathématiques. Le ratio prêt/valeur (LTV) du bien – idéalement 65 % ou moins – répond-il aux critères fixés par le prêteur de hard money ?

Si c’est le cas, vous avez de bonnes chances de conclure un accord, surtout si vous avez fait vos devoirs et trouvé un bien multifamilial qui présente toutes les caractéristiques d’une source régulière de cash-flow. Si ce n’est pas le cas, il est temps pour vous de continuer à chercher.

Dépense de réparation

Les investisseurs négligent souvent cette stratégie, mais elle peut être un moyen puissant de générer vos fonds d’acompte de propriété multifamiliale. Cela fonctionne de la façon suivante : Lorsque vous inspectez une propriété multifamiliale, vous dressez une liste des réparations à effectuer avant l’achat. Et ensuite, cet argent, accordé au vendeur pour la transaction, vous sera remis à la clôture.

Alors vous avez deux choix :

1. Vous faites les réparations vous-même. Ce n’est pas une solution idéale, mais si vous avez l’expertise et le temps, cela peut être efficace.

2. Une meilleure solution est d’avoir déjà une équipe d’entrepreneurs et/ou de professionnels de la réparation de la maison avec lesquels (ou votre partenaire) ont travaillé dans le passé pour s’occuper des réparations.

Parce que vous leur avez donné du travail régulier dans le passé ou le ferez dans le futur, vous pouvez souvent obtenir un rabais sur les coûts de main-d’œuvre et de matériel de la réparation. Ce qui est de l’argent que vous pouvez mettre sur votre acompte.

House Hacking

Le house hacking fait référence à la location d’une partie d’une propriété dans laquelle vous vivez actuellement. Vous pouvez essentiellement répertorier une chambre d’amis, un loft ou même un espace partagé en ligne comme une location à court terme. La façon la plus courante de le faire est d’utiliser Airbnb. Fixez le prix de votre location en fonction des annonces similaires dans la région, et regardez votre flux de trésorerie augmenter à mesure que les invités louent votre espace.

Propriétaires et locataires peuvent tous deux utiliser cette stratégie si les contrats de location et les ordonnances locales le permettent. Recherchez les lois sur les locations à court terme dans votre région et apprenez quel type (le cas échéant) de permis vous à besoin pour commencer. Dans de nombreuses destinations touristiques populaires, il est nécessaire d’obtenir une licence pour inscrire votre propriété. Une fois que vous êtes libre de commencer, réfléchissez à la manière dont vous pouvez attirer les clients vers votre annonce. Aménagez la chambre, prenez des photos claires et indiquez tous les équipements qui l’accompagnent. Votre chambre n’a pas besoin d’être extravagante, mais plus votre annonce est bonne, plus vous pourrez faire payer les visiteurs.

En somme, cette stratégie sous-utilisée peut être un excellent moyen de compléter vos revenus et d’augmenter vos réserves financières. En quelques mois seulement, vous pourriez même avoir assez d’argent pour verser un acompte pour une propriété multifamiliale.

Real Estate Crowdfunding

Au lieu d’obtenir un financement auprès d’un seul prêteur, envisagez d’utiliser le crowdfunding comme moyen d’acheter une propriété multifamiliale. Le crowdfunding est un moyen de lever des fonds en demandant à un pool d’investisseurs de petits montants de capital, plutôt qu’un gros investissement. Cette stratégie a été rendue populaire par des sites Web comme GoFundMe et Kickstarter, qui permettent aux utilisateurs de crowdfunding n’importe quel projet facilement.

Vous n’avez pas besoin de capital pour commencer le crowdfunding ; cependant, vous avez besoin d’un réseau fiable et d’un pitch solide. Les prêteurs sont plus susceptibles d’être intéressés par le succès de votre projet, vous devez donc être prêt à les convaincre de son fonctionnement. Cela peut nécessiter un sérieux dévouement, mais la bonne nouvelle est qu’après le succès de votre propriété, les investisseurs seront plus enclins à vous référer à d’autres et à soutenir vos futurs projets.

Meilleurs prêts immobiliers multifamiliaux

Il existe plusieurs types de prêts pour les propriétés multifamiliales disponibles sur le marché pour ceux qui recherchent des moyens de financer leur achat avec un prêt. Les taux d’intérêt des prêts suivants se situent généralement entre 4,5 et 12 % et peuvent convenir aux investisseurs qui cherchent à refinancer leurs propriétés également :

• Prêt hypothécaire conventionnel pour immeubles multifamiliaux : La plupart des prêteurs traditionnels offrent des prêts suffisamment importants pour financer des propriétés multifamiliales, généralement pour celles entre deux et quatre unités. (Tout ce qui est plus grand serait qualifié de propriété commerciale.) Les prêts hypothécaires conventionnels sont parfaits pour les investisseurs qui désirent un prêt à plus long terme et qui peuvent verser un acompte de 20 %.

• Financement fédéral : De multiples agences gouvernementales, telles que la Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae et Freddie Mac, parrainent des programmes de prêts multifamiliaux. Ces prêts sont excellents pour les investisseurs qui n’ont pas beaucoup pour un acompte et qui sont prêts à vivre dans l’une des unités.

• Prêt de portefeuille : Les prêts de portefeuille sont des prêts qui peuvent être utilisés pour acheter plusieurs propriétés à la fois. Ces prêts à long terme conviennent aux investisseurs qui veulent acheter jusqu’à 10 propriétés en même temps.

• Financement à court terme : Certains investisseurs peuvent avoir besoin d’un prêt à court terme, tel qu’un prêt d’argent dur ou un prêt relais, pour plus de flexibilité. Par exemple, un investisseur peut vouloir agir rapidement sur une affaire et la financer à court terme jusqu’à ce qu’il puisse la rénover ou augmenter l’occupation jusqu’à ce qu’il puisse répondre aux exigences du prêt à plus long terme. Le financement à court terme est généralement associé à des taux d’intérêt plus élevés.

Pros de l’achat de propriétés multifamiliales

Avant de décider d’ajouter une propriété multifamiliale à votre portefeuille d’investissement, vous devriez prendre le temps de peser le pour et le contre pour décider si cela vous convient. Il existe de nombreux avantages à investir dans une propriété multifamiliale qui attire les investisseurs à poursuivre ces opportunités.

• Revenu récurrent : Le revenu mensuel récurrent que peut produire un immeuble multifamilial est l’un des avantages les plus importants de cet investissement. Les transactions financièrement saines ont le potentiel de compenser vos dépenses mensuelles et de mettre de l’argent dans votre portefeuille chaque mois.

• Diversité des revenus:Une vacance dans une propriété à logement unique entraînera une perte de revenus pour cette période. Cependant, si une unité est inoccupée dans une propriété multifamiliale, les autres unités continueront à générer des revenus, ce qui contribuera à atténuer le coût de la vacance.

• Faible entretien : De nombreuses réparations d’entretien, comme la toiture ou le chauffage central, peuvent être effectuées sur toutes les unités d’une propriété multifamiliale en une seule fois. Cela vous permettra d’économiser du temps et de l’argent sur les fournitures et la main-d’œuvre.

• Multiples sources de revenus :Dans les propriétés multifamiliales plus grandes, les investisseurs ont la possibilité de générer plus de sources de revenus sur place. Vous pouvez facturer aux locataires des frais supplémentaires pour les places de stationnement ou de garage ou installer des laveries automatiques qui fourniront un revenu en plus du loyer mensuel.

• Financement basé sur le rendement:Le financement des propriétés multifamiliales est basé sur le rendement de la propriété, et non sur votre situation financière personnelle. Cela peut être avantageux si vous cherchez à investir dans l’immobilier mais que vous n’avez pas un excellent score de crédit.

Avantages de l’achat de propriétés multifamiliales

Bien qu’il y ait de nombreux avantages à acheter et à posséder des propriétés multifamiliales, le faire peut être plus complexe que les investissements dans les maisons individuelles, il est donc important de comprendre les défis que vous pouvez rencontrer.

• Gestion:La gestion d’une propriété multifamiliale peut prendre beaucoup de temps, surtout si la propriété compte plus de 4 unités. De nombreux investisseurs choisissent d’embaucher des gestionnaires de propriété sur place ou une société de gestion de propriété au lieu d’assumer cette tâche eux-mêmes. Malgré tout, ces deux options entraîneront des coûts supplémentaires.

• Taux de rotation plus élevé:En moyenne, les locataires de propriétés multifamiliales occupent un logement pendant environ 2 ans ou moins, par rapport à l’occupation de 5 à 7 ans du locataire moyen d’une maison individuelle. Assurez-vous de prendre les coûts de marketing nécessaires pour attirer de nouveaux locataires en raison de la rotation plus élevée des locataires de propriétés multifamiliales.

• Les locataires négligent la propriété:L’usure normale des propriétés multifamiliales a tendance à être plus importante que celle des propriétés unifamiliales, les investisseurs doivent donc être prêts à faire plus de réparations entre l’occupation de chaque locataire.

• Coût élevé de la maintenance:Lorsque des problèmes majeurs surviennent dans une propriété multifamiliale, plusieurs unités seront affectées, ce qui entraîne des réparations de maintenance plus coûteuses. Si des problèmes tels que des défaillances du système de chauffage ou des problèmes de plomberie se produisent, il en coûtera plus cher de réparer plusieurs unités que de réparer une maison individuelle, de sorte que les investisseurs doivent être préparés à ces dépenses si jamais elles doivent se produire.

Summary

Si l’investissement dans une propriété multifamiliale est bon pour vous, les investisseurs devront penser de manière créative à vos obstacles et établir une stratégie pour acheter une propriété multifamiliale sans argent d’une manière qui fonctionne pour vous. En faisant appel à votre réseau, en explorant les options d’argent dur, et même en calculant la valeur de revente du bois, vous pourriez trouver des possibilités d’investissement dans les logements collectifs que vous n’auriez jamais cru possibles. Toute stratégie d’investissement comporte des avantages et des inconvénients. Néanmoins, si les investisseurs sont pleinement conscients de ce qui les attend, ils ont beaucoup plus de chances de réussir leurs investissements immobiliers multifamiliaux.

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