Actions privilégiées – Une autre façon d’investir dans l’immobilier

Vous avez probablement entendu le terme « privilégié » dans le contexte des investissements boursiers. Les entreprises donnent souvent aux investisseurs le choix d’acheter des actions privilégiées de leurs actions. Celles-ci sont considérées comme moins risquées – bien que plus chères – que les actions ordinaires. Cependant, que signifie le terme « privilégié » dans le contexte de l’investissement immobilier ?

Qu’est-ce qu’une action privilégiée ?

Les promoteurs ou propriétaires immobiliers (je les appellerai les promoteurs de projets) veulent augmenter leur effet de levier. Les capitaux propres privilégiés les aident à le faire en finançant un projet avec des capitaux qui sont inférieurs (priorité inférieure) à la dette hypothécaire, mais supérieurs (priorité supérieure) aux capitaux propres que le promoteur du projet possède déjà dans le projet.

Normalement, les prêteurs immobiliers ne prêtent pas plus de 80% de la valeur d’une propriété. Cela est dû au fait que le prêteur veut se donner un certain coussin de protection si les choses tournent mal. Ces prêts de première position sont généralement plus dans la fourchette de 60 à 70 %.

Dans le domaine de l’investissement immobilier, les prêts hypothécaires sont souvent appelés dette senior. Il s’agit d’une position de financement qui : (1) est acquise de manière privée auprès d’un prêteur hypothécaire, (2) n’est pas achetée, vendue ou négociée sur les marchés boursiers et (3) n’a pas de système de notation central.

Alors que la dette senior permet de financer les entreprises immobilières sur la majeure partie du chemin, le promoteur du projet aura parfois besoin de plus d’argent pour financer une plus grande partie de l’opération. C’est là que les actions privilégiées entrent en jeu.

Frais des actions privilégiées &Risque

Les actions privilégiées sont plus chères que la dette senior. Il est également plus risqué pour les investisseurs. Il est plus susceptible d’être affecté négativement si la valeur de la propriété diminue. Les taux d’intérêt payés aux investisseurs sont donc plus élevés pour compenser le risque supplémentaire.

Souvent, les promoteurs de projets cherchent à obtenir encore plus de financement en offrant des positions de capital ordinaire. C’est la position la moins sûre (la plus risquée) mais la plus lucrative pour les investisseurs. Les prêteurs et les financeurs de capitaux propres privilégiés obtiennent des taux d’intérêt favorables, mais si la propriété a pris de la valeur, ce sont les investisseurs en position de capitaux propres ordinaires qui obtiennent de récolter ces récompenses (souvent plus importantes).

Ces récompenses comprennent souvent :

• La part des gains provenant de l’appréciation de la propriété ;
• Les distributions de revenus locatifs ; et/ou
• Les bénéfices des déductions fiscales potentielles telles que l’amortissement.

La pile de capital immobilier

Les professionnels de l’immobilier utilisent le terme « pile de capital » pour décrire les couches d’argent et les droits qui sont attachés à chaque couche. À mesure que vous  » montez  » dans la pile de capital, de la dette à l’équité, vous entrez dans des zones de risque de plus en plus élevé – mais aussi de récompenses potentiellement plus élevées.

Typiquement, la pile de capital ressemble à quelque chose comme ceci :

Comme vous pouvez le voir, la couche inférieure de la pile de capital est la banque ou le détenteur de l’hypothèque qui doit être payé quoi qu’il arrive. Leur investissement dans l’entreprise est garanti par la propriété elle-même. Le risque le plus élevé et la récompense potentiellement la plus élevée de l’entreprise vont au sponsor du projet. S’il ne respecte pas les paiements, le prêteur peut saisir la propriété et emporter tout ce pour quoi le promoteur/emprunteur a travaillé.

Fonds propres privilégiés contre fonds propres ordinaires

Les investisseurs en fonds propres privilégiés favorisent un rendement fixe et une priorité tant en ce qui concerne le rendement de leur investissement que le rendement de leur investissement. Ceci est particulièrement vrai pour les investisseurs institutionnels.

Typiquement, les actions privilégiées ont des droits contractuels contenus dans l’accord d’exploitation du projet. Les actions privilégiées évitent également la nécessité d’un accord inter-créanciers avec le prêteur principal et bénéficient d’une meilleure position dans tout scénario de faillite.

Comme la dette, les actions privilégiées impliquent le plus souvent une durée fixe. Celle-ci est généralement de deux à trois ans. À la fin de la durée ou en cas de certains événements déclencheurs liés à la non-exécution du promoteur, ce dernier est généralement tenu de racheter la participation en actions privilégiées pour un prix de rachat égal au capital non remboursé plus les intérêts créditeurs courus mais non distribués.

Les actions ordinaires, en revanche, sont plus qu’un simple prêt. C’est un achat dans le projet. Un investisseur reçoit un pourcentage d’intérêt dans le projet. Ainsi, il reçoit une partie de toute augmentation de la valeur du projet achevé. Ou il peut recevoir une partie des revenus locatifs. Ou les deux. C’est un peu comme acheter des actions chez votre courtier. Vous possédez une partie de l’entreprise. Mais si le projet perd de l’argent, l’investisseur peut aussi perdre son argent.

Les différences les plus courantes sont détaillées dans ce tableau :

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Note : Bien que les termes définis dans ce tableau soient des différences courantes, chaque site de crowdfunding immobilier semble avoir sa propre définition de chacun. Sur certains, les actions privilégiées sont appelées  » mezzanine « , par exemple. Il existe des hybrides de chaque type de fonds propres, car les sponsors et les responsables des prêts sont libres de fixer les priorités comme ils l’entendent pour chaque transaction. Vous devrez lire attentivement les documents spécifiques de l’opération avant d’investir.

Le rendement privilégié n’est pas le même que les capitaux propres privilégiés

Bien que les deux soient souvent confondus, il existe une différence importante entre le rendement privilégié et les capitaux propres privilégiés. Les capitaux propres privilégiés sont une position dans la pile de capital qui a une priorité de remboursement. Le rendement privilégié fait référence à la distribution des bénéfices. Les bénéfices provenant de l’exploitation, de la vente ou du refinancement sont distribués à une catégorie d’actions avant une autre. La différence est que le rendement préférentiel est une préférence dans les retours sur le capital, tandis qu’une position d’équité préférentielle est une position qui reçoit une préférence dans le retour du capital.

Options de crowdfunding

Il existe de nombreux sites de crowdfunding qui offrent des investissements en actions préférentielles avec des définitions et des rendements annuels projetés variables.

• Au Fundrise et au CrowdStreet, les investisseurs en actions préférentielles reçoivent une préférence sur les investisseurs en actions ordinaires dans la distribution des flux de trésorerie. Les bénéfices sont reversés aux investisseurs en actions privilégiées (après que toutes les dettes aient été remboursées) jusqu’à ce qu’ils reçoivent le « rendement privilégié » convenu. » Les autres distributions de flux de trésorerie sont reversées aux détenteurs d’actions ordinaires.
• Realty Mogul fait la distinction entre la dette mezzanine et les actions privilégiées. Les deux représentent des rendements potentiels à la hausse plus élevés… et des risques potentiels à la baisse. La plateforme propose les deux types comme options pour diversifier votre portefeuille immobilier « à travers le spectre des risques ».
• Et Rich Uncles donne accès à des REIT (real estate investment trusts) avec diverses options de participations privilégiées ou ordinaires et un investissement minimum de 500 $ qui peut être réparti entre n’importe lequel de ses REIT par tranches de 10 $.

Résumé

Les actions privilégiées offrent aux investisseurs une position d’équité plus sûre et moins risquée que les actions ordinaires. Et comme pour tout investissement, plus le risque est élevé, plus le rendement prévu est élevé.

Les actions ordinaires et les actions privilégiées peuvent toutes deux être avantageuses pour les sociétés immobilières et les investisseurs. Les sociétés immobilières (promoteurs de projets) peuvent augmenter leur effet de levier – et donc leurs rendements potentiels – en finançant leurs projets au-delà de l’hypothèque en offrant des actions privilégiées. Le droit de paiement de ces actions est inférieur à celui de la dette hypothécaire, mais supérieur à celui des actions du promoteur. Les investisseurs peuvent obtenir des rendements plus élevés en échange de la prise d’un risque plus élevé, une position juste un niveau plus bas que l’hypothèque de premier rang.

La réalité frustrante est que cette terminologie est utilisée de manière interchangeable – et n’est définie par aucun organisme de réglementation. Ainsi, ce qu’une plateforme de crowdfunding appelle « actions privilégiées », une autre peut appeler « dette mezzanine ». Et la façon dont une plateforme définit les actions privilégiées et les actions ordinaires peut différer considérablement d’une autre plateforme. Et même sur une même plateforme, il semble y avoir des nuances dans la signification des termes d’une transaction à l’autre.

Cet article a pour but de vous présenter les termes que vous verrez, mais n’oubliez pas de lire attentivement tous les documents et de vous assurer que vous comprenez parfaitement ce dans quoi vous investissez avant de déposer une partie de votre argent durement gagné.

Que vous investissiez sur une plateforme de crowdfunding ou directement dans une opération, faites toujours preuve de diligence raisonnable.

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