Using Apartment Leasing Concessions Wisely

Using Apartment Leasing Concessions for Wisely …IF you must.

Tässä on yllätys…artikkeli minulta siitä, miten tarjota huoneistovuokrausmyönnytyksiä! Sitä ei näe kovin usein, ja useimmat teistä tietävät miksi. Pitkäaikaisena vastustajana olen vakuuttunut siitä, että niissä ei ole mitään järkeä. Käyttöoikeussopimuksista käytävässä taistelussa yhteisöt kilpailevat lähinnä siitä, kuka voi antaa eniten ilmaista vuokraa. Kuinka haitallista se onkaan!? Se vain heikentää markkinoita kaikkien kannalta ja samalla devalvoi kiinteistöjämme.”

Sillä välin kysyt varmaan itseltäsi, miksi kirjoitin kirjan käyttöoikeussopimuksista. Vastaus on, että monille teistä ne ovat välttämätön paha. Jos olet jollakin voimakkaasti myönnytyksiin perustuvalla markkinalla, sinulla ei ehkä ole muuta vaihtoehtoa kuin tehdä myönnytyksiä vain pitääkseen pääsi veden yläpuolella. Ja jos joudut myöntymään, on parasta valita myönnytykset viisaasti – varmistaaksesi, että ne hyödyttävät eniten käyttöastettasi ja vahingoittavat vähiten tulostasi.

Murtamattomat säännöt asunnonvuokrausmyönnytysten tarjoamiselle

Tärkein asia, joka on muistettava tarjotessasi asunnonvuokrausmyönnytyksiä, on… rummunpyöritys, kiitos… olla strateginen. Tarjoa vuokrasopimusmyönnytyksiä vain asuntoihin, joissa on paljon tyhjiä asuntoja tai joissa on paljon irtisanomisilmoituksia. Se kuulostaa itsestäänselvyydeltä, mutta olisit yllättynyt siitä, kuinka moni isännöitsijä tarjoaa automaattisia, yleisiä myönnytyksiä jopa helpommin vuokrattavissa olevissa huoneistotyypeissä. Älä tee tätä virhettä. On jo tarpeeksi paha asia, että joudut antamaan ilmaisia etuja – mutta niiden antaminen silloin, kun sinun ei ole pakko, on todella tuhlausta!

Myönnytysten toinen rikkomaton sääntö on, että mitään ei saa antaa ilmaiseksi. Laita asukkaat ”ansaitsemaan” myönnytyksensä liittämällä niihin ehtoja, jotka ovat sinulle edullisia. Jos esimerkiksi annat ilmaisen kuukauden vuokran; pidentäkää vuokra-aikaa kuukaudella. Aseta allekirjoitus- ja muuttoaikataulut, jotka asukkaiden on täytettävä saadakseen erityispalvelun (jotta numerot paranevat nopeasti). Ja lisäsuojana pyydä asukkaita allekirjoittamaan ”myönnytyslisäys”, jossa he sitoutuvat maksamaan takaisin kaikki heille annetut myönnytykset, jos he rikkovat vuokrasopimuksensa.

Kerrostalojen vuokrasopimusmyönnytysten tyypit

Myönnytysten kohdalla sinulla on monia vaihtoehtoja. Voit tarjota ilmaista vuokraa, asunnon päivityksiä, lahjoja, palveluja… lista jatkuu. Vaikka huoneistopäivitysten tarjoaminen on epäilemättä paras valinta kiinteistön pitkän aikavälin arvon kannalta, se ei aina ole tehokkain vaihtoehto. Itse asiassa suurin osa tätä artikkelia varten tutkituista yhteisöistä näytti olevan yhtä mieltä siitä, että raha puhuu kovempaa kuin uusi matto tai kattotuuletin.

Vapaa huoneistovuokra

Sitäkin huolimatta, että valitset tämän helpon ja suoran reitin, sinun on silti tehtävä joitakin tärkeitä päätöksiä – kuten se, kuinka paljon tarjoat ja milloin asukkaat saavat sitä. Alla on muutamia vaihtoehtoja.

• Valitaan klassinen ”______ kuukauden ilmainen vuokra”. Yleensä ilmaisen vuokran määrä on sidottu allekirjoitetun vuokrasopimuksen pituuteen (eli 1/2 kuukautta ilmaiseksi kuuden kuukauden vuokrasopimuksella; 1 kuukausi ilmaiseksi 12 kuukauden vuokrasopimuksella). Jotta se olisi mahdollisimman tehokas, ainakin osan tästä ilmaisesta vuokrasta on oltava vuokrasopimuksen alkupuolella. Useat tutkimamme yhteisöt totesivat, että ”viimeisen kuukauden ilmaisen vuokran” tarjoaminen ei toiminut.

• Tarjoa mitä muutkin tarjoavat. Tee ”vastaamme kilpailijoidemme tarjouksia” -tarjous.

• Tarjoa kiinteä summa vuokrasopimuksen kestosta. Eräs kiinteistö keksi nokkelan idean tarjota ”2 010 dollaria alennusta vuonna 2010”. (Se, miten säästöt todellisuudessa jaetaan, voi vaihdella – katso seuraavat pykälät!)

• Vuokrien alentaminen. Sen sijaan, että antaisit kuukauden tai kaksi pois etukäteen, jotkin kiinteistöt jakavat ”ilmaisen” summan vuokrasopimuksen keston ajalle. Esimerkiksi sen sijaan, että antaisit pois kaksi kuukautta 600 dollarilla 12 kuukauden vuokrasopimuksessa, voit alentaa kuukausivuokraa 100 dollarilla.

• Korosta ilmaista vuokraa. Tarjoa 15/10-alennusta, jossa asukkaat saavat 15 %:n alennuksen vuokrasta kolmen ensimmäisen kuukauden ajalta ja 10 %:n alennuksen seuraavien kolmen kuukauden ajalta. He maksavat täyden vuokran vuokrasopimuksen jäljellä olevilta kuudelta kuukaudelta.

• Tarjoa kuponki- tai kuponkikirja, jonka jokainen sivu on tietyn summan arvoinen. Asukkaat voivat käyttää kuponkeja tai arvoseteleitä haluamallaan tavalla koko vuokrakauden ajan.

Lahjoja runsaasti

Eivät kaikki myönnytykset ole ilmaisen vuokran muodossa. Jotkut asuntoyhteisöt valitsevat sen sijaan lahjojen antamisen. Tämä voi olla taloudellisempi lähestymistapa kuin ilmainen vuokra. Ensinnäkin voitte ehkä selvitä tarjoamalla lahjan, joka on hieman vähemmän arvokas kuin ilmainen vuokra. Älä kuitenkaan luota siihen, että säästät paljon rahaa tällä tempulla. Tulevat asukkaat ovat tarpeeksi fiksuja tunnistamaan, että ilmainen leivänpaahdin

kiinteistössäsi ei vastaa kuukauden ilmaista vuokraa kadun varrella sijaitsevassa paikassa! Sinun on parempi etsiä lahja, jonka vähittäismyyntihinta on suunnilleen sama kuin muuten tarjoamasi ilmainen vuokra, ja neuvotella sitten hullun lailla saadaksesi volyymialennuksen. Saatat jopa haluta tehdä yhteistyötä jonkun nykyisistä myyjistäsi kanssa, joka on jo saanut sinulta melkoisen määrän asiakkaita.

Lahjoja, joita voit tarjota, rajoittaa vain mielikuvituksesi – ja tietysti budjettisi! Alla on muutamia ideoita, joita muut asuntojen vuokrausryhmät ovat käyttäneet:

• Gaskortit
• Mikroaaltouunit
• Muuttokulujen korvaaminen (tiettyyn dollarimääräiseen rajaan asti)
• DVD:t
• HDTV
• i-Pad tai jotain ”i”-merkkiä
• Pre-maksettu pankkikortti
• tietokoneet
• pesukoneet/kuivausrummut
• kaasugrillit
• ilmaiset viikonloppumatkat
• 1-vuoden jäsenyys paikallisessa kuntoklubissa
• huoltokuponkeja, joita voi käyttää osallistuvien myyjien verkostossa, kuten siivouspalvelu, kemiallinen pesula, lemmikkieläinten hoito jne.
• Liput/lahjakortit ammattiurheilutapahtumiin, kulttuuritapahtumiin, museoihin, puistoihin, kylpylöihin, ravintoloihin, kauppoihin jne. (Eräs kiinteistö tarjosi 500 dollarin arvosta näitä lippuja, mutta antoi asukkaan valita erityyppisten tapahtumien joukosta)

Lisävarusteena anniskelumyynnit

Jos etsit tavaroita, joita voit lahjoittaa pois, sinun ei tarvitse ehkä etsiä kovinkaan kaukaa. Monet yhteisöt tarjoavat maksullisia mukavuuksia ja/tai palveluita, jotka olisivat erinomaisia käyttöoikeussopimuksia. Harkitse seuraavia:

• Vapaa autotalli tai autokatospaikka vuodeksi
• Ei lemmikkieläinvuokraa vuodeksi
• Palautettu hakemusmaksu (käytetään yleensä yhdessä jonkin muun myönnytyksen kanssa)
• Alennettu vakuusmaksu
• Vapaa lisävarasto vuodeksi
• Vapaa lämmitys talvikuukausina
• Vapaa kaapeliverkko tietyn määrän kuukausia
• Vapaa pyykinpesukone ja kuivausrumpu vuodeksi
• Yksi huone kalustettuna ilmaiseksi vuodeksi
• Esi-ilmainenasetettu määrä ilmaista pesukoneen ja kuivausrummun käyttöä, kiinteistöissä, joissa on yhteiset pesutilat eikä pesukone-/kuivausrumpukytkentöjä (tämä toimii erityisen hyvin, jos pesula käyttää älykortteja eikä kolikoita)
• Huoneiston päivitykset – maton vaihto, kruunun listat, uusi kodinkone, ylimääräinen puhelinlinja jne.

Mix-n-Match

Ei ole mitään sääntöä, joka sanoo, että sinun on valittava vain yhdenlainen huoneistovuokrauksen myönnytys. Voit koota ”paketteja”, jotka sopivat parhaiten yhteisöösi ja markkinoillesi. Voit esimerkiksi tarjota 25 dollaria alennusta kuukausivuokrasta sekä lahjakortin paikalliseen huvipuistoon. Tai kahden viikon ilmaisen vuokran sekä uudet työtasot keittiöön. Voisit myös tarjota asunnonvuokraukseen liittyviä etuja, joista asukkaat voivat valita. Esimerkiksi 13 kuukauden vuokrasopimuksella asukkaat voivat valita yhden ilmaisen kuukauden vuokran TAI ilmaisen viikonloppumatkan TAI 500 dollarin arvoiset palvelut. Kuuden kuukauden vuokrasopimuksella he voisivat valita 100 dollarin vuokra-alennuksen TAI kolmen kuukauden jäsenyyden paikallisella kuntosalilla TAI ilmaisen parkkihallin pysäköinnin kolmeksi kuukaudeksi.

Mitä vuokrasopimuksen uusimisesta?

Me kaikki tiedämme, että nykyisen asukkaan pitäminen on paljon edullisempaa kuin uuden asukkaan löytäminen ja asunnon muuttaminen. Tuntuu siis järkevältä, että tarjoamme uusiville asukkaillemme vähintään yhtä hyviä tarjouksia kuin kaikille muillekin. Näkemykset uusimisalennusten tarjoamisesta ovat kuitenkin ristiriitaisia. Useat kyselytutkimukseni kohteena olleista yhteisöistä sanoivat, etteivät ne tarjoa minkäänlaisia myönnytyksiä uusijoille. Useat muut tarjosivat myönnytyksiä, mutta ne olivat yleensä pienempiä kuin uusille asukkaille tarjotut edut (esimerkiksi uusivat asukkaat saattoivat saada 50-150 dollarin alennuksen ensimmäisen kuukauden vuokrasta, ilmaisen matonpesun tai illan kaupungilla).

Pari kiinteistöä kertoi, että vaikka ne eivät tarjoa myönnytyksiä uusijoille, jos asukkaat tietäisivät ja pyytäisivät nykyistä muuttoerikoisohjelmaa, he antaisivat sen mieluummin kuin menettäisivät heidät. Vain muutamat kiinteistöt todella tarjosivat asukkailleen myönnytyksiä, jotka olivat verrattavissa uusille vuokrasopimuksille tarjottuihin myönnytyksiin – ne vaihtelivat ilmaisesta kuukaudesta 500 dollarin alennukseen ensimmäisestä kuukaudesta 500 dollarin lahjakorttiin.

Ei ole tarkoitus korostaa asiaa… mutta heikoilla markkinoilla on tärkeämpää kuin koskaan sulkea takaovi. Ennen kuin teet päätöksiä myönnytyksistä, varmista, että katsot tarkkaan, missä rahoistasi on eniten hyötyä. Jos voit voittaa uusintataistelun panostamalla hieman enemmän nykyisiin asukkaisiin, sinun ei ehkä tarvitse investoida niin paljon myönnytyssotaan – jossa ei ole todellisia voittajia.

The Leasing Professionals Guide to Eliminating Concessions, Raising Rents and Selling Rent Increases Every Time

Tami L. Siewruk
KIRJASTA: Tämä kattava ohjelma alkaa lopullisella kirjalla vuokrien korottamisesta, myönnytysten poistamisesta ja vuokrankorotusten myymisestä monikerrostaloasuntoyhteisöissä, joka on peräisin yli 30 vuoden kokemuksesta monikerrostaloasuntoyhteisöistä ja laaja-alaisesta asiantuntemuksesta. Taloudellisten termien esittämisestä tavalla, jonka voit vihdoin ymmärtää aivojesi avulla, aina vuokrankorotuksen uusimisen viimeistelyyn asti, tämä kirja paljastaa täydellisesti, milloin, missä ja miten vuokrankorotusten, myönnytysten poistamisen ja vuokrankorotusten myymisen onnistumisen takana, ja antaa sinulle välitöntä valmiutta saavuttaa ennätystuloja yhtiöllesi ja yhteisöllesi! Kaikki tämä VAIN 49 dollarilla!