Sådan køber du en flerfamilieejendom uden penge

Nøglepunkter

• Sådan køber du en flerfamilieejendom

• Bedste lån til flerfamilieejendomme

• For- og ulemper ved flerfamilieejendomme

Chancerne er, hvis du har været udsat for ejendomsinvesteringsbranchen i et stykke tid, er du begyndt at tænke på investering i flerfamilieejendomme. Hvis det er tilfældet, har du sikkert hørt om de mange fordele, der er til rådighed: Mere cash flow, lettere forvaltning, store skattelettelser. Men hvis du har få midler, spekulerer du måske på, hvordan du kan købe en flerfamilieejendom uden penge. Måske har du antaget, at hvis du ikke har store reserver af kontanter, at investering i multifamilieejendomme er uden for din rækkevidde.

Og mens det er sandt, at mange ejendomsinvesteringsaftaler, og det omfatter dem, der er knyttet til en multifamilieinvesteringsejendom, vil blive frataget afgørende cashflow, hvis der ikke er en passende udbetaling placeret, betyder det ikke, at hvis du er spændt på udbetalingssiden, kan du ikke købe multifamilieejendomme.

Faktisk set kan du ved at være kreativ med dine finansieringsmuligheder finde ud af, at den første lektion i din “Multifamilieinvestering for begyndere”-klasse er en rentabel lektion. Her er fem strategier for, hvordan du finansierer en multifamilieejendom med få eller ingen penge ned for at vejlede dig i denne bestræbelse.

Note: Som med enhver finansiel transaktion er det vigtigt at gøre din due diligence og rådføre sig med en finansiel professionel for at sikre, at en bestemt strategi fungerer for dine behov, såsom at udføre en multifamilie rehab ejendom. Oplysningerne her er kun beregnet til uddannelsesmæssige formål.

7 Ways To Buy Multifamily Property With No Money Down

Multifamily properties can come attached with a hefty purchase price, causing some investors to shy away. Men når de forvaltes korrekt, udgør denne type ejendomme en mulighed for at tjene en stor mængde cash flow og tilbyde et stærkt afkast. Købsprisen behøver ikke at udgøre en adgangsbarriere; der er flere måder at investere i multifamilieejendomme på for dem, der ikke har et ton af kontanter, herunder nedenstående metoder:

1. Private penge

2. Aktier

3. Materialesalg

4. Hårde penge

5. Repair Allowance

6. Repair Allowance

7. House Hacking

8. Real Estate Crowdfunding

Private penge

Private penge långivere er ikke kun nyttige ved erhvervelse af enkelt-familieboliger. Private långivere kan især være nyttige på multifamiliesiden, f.eks. ved investering i flerfamilieboliger, og kan være en god måde at komme videre med et udviklingsprojekt på, hvis du i øjeblikket ikke har midlerne til en udbetaling.

Som med enfamilieejendomme behøver private långivere ikke at være forbundet med et investeringsselskab. Faktisk kan nogle af de bedste private långivere derude for dig findes inden for dit eksisterende sociale netværk. Dette omfatter familie, venner, læger, kolleger osv.

Hvorfor ville en person i dit netværk give dig penge? Udsigten til et bedre afkast, end mange får fra deres pensionskonto – og understøttet af fast ejendom – kan gøre dette til en overbevisende sag for dem, der henvender sig til dig (og kan hjælpe dig med at komme op med de nødvendige midler til en udbetaling af en flerfamilieejendom.)

Ejendomsandele

Findelse af en investor med ejerandele er lidt anderledes end at arbejde med en privat pengeudlåner. Med en privat långiver lover du et regelmæssigt afkast til din investor. Men med en equity share-investor giver du dem en del af egenkapitalen i en ejendom til gengæld for de midler, der er nødvendige for en udbetaling ved køb af multifamilieejendomme.

For eksempel, lad os sige, at en equity share-investor giver dig 100.000 dollars til at bidrage til en multifamilieejendom. Du kan så til gengæld give investoren en andel på 40 procent af egenkapitalen i ejendommen. Dette ville give din investor mulighed for at modtage både 40 procent af det månedlige cashflow fra ejendommen og 40 procent af provenuet fra et eventuelt salg af ejendommen.

Dette er en effektiv strategi af netop den grund, at egenkapital er attraktiv for investorer. Og denne metode giver investorerne både en chance for at generere kortsigtet og langsigtet cashflow, hvilket du kan bruge til at motivere potentielle investorer i din søgen efter udbetaling.

Materialesalg

Dette er ikke altid muligt for alle multifamilieejendomsprojekter. Alligevel er der tilfælde, hvor en ejendom kan indeholde værdifulde naturlige (eller fremstillede) ressourcer, der kan sælges ved køb af en ejendom for at bidrage til at generere en udbetaling.

Materielle eksempler ville omfatte jord, planter, grus, tømmer og gødning, enhver ressource, der kan vise sig værdifuld for en anden part. Det handler om at se ud over den opfattede værdi af en flerfamilieejendom og afgøre, om der er skjulte muligheder, som kan gøre handlen meget mere realistisk og spiselig for dig.

Hard money

Hvis du ikke er bekendt med udtrykket, kan hard money-långivere (HML’er) beskrives som privatpersoner eller små organisationer, der låner “hårde penge” til en låntager baseret på værdien af en ejendom, ikke låntagerens kreditværdighed.

Selv om et hard money-låns rente og oprettelsesgebyrer er meget højere end et traditionelt realkreditlån, kaldes det ikke “hårde penge” på grund af dets byrdefulde vilkår. Alligevel, fordi hard money handler om matematik. Opfylder ejendommens belåningsgrad (LTV) – ideelt set 65 % eller lavere – de kriterier, som hard money-långiveren har fastsat?

Hvis det gør det, har du en god chance for at indgå en aftale, især hvis du har gjort dit hjemmearbejde og fundet en flerfamilieejendom, der har alle kendetegn for en stabil kilde til cash flow. Hvis ikke, er det på tide, at du fortsætter med at lede.

Repair Allowance

Investorer overser ofte denne strategi, men det kan være en effektiv måde at generere dine udbetalingsmidler til en multifamilieejendom på. Det fungerer på denne måde: Når du inspicerer en flerfamilieejendom, laver du en liste over, hvilke reparationer der skal udføres, inden købet finder sted. Og så vil disse penge, forudsat at sælgeren accepterer transaktionen, blive givet tilbage til dig ved afslutningen.

Så har du to valgmuligheder:

1. Du udfører selv reparationen. Ikke en ideel løsning, men hvis du har ekspertisen og tiden, kan dette være effektivt.

2. En bedre løsning er, at du allerede har et team af entreprenører og/eller fagfolk, som du (eller din partner) tidligere har arbejdet sammen med til at håndtere reparationerne.

Da du tidligere har givet dem fast arbejde eller vil gøre det i fremtiden, kan du ofte få rabat på reparationsomkostningerne til arbejdskraft og materialer. Hvilket er penge, som du kan bruge til din udbetaling.

House Hacking

House Hacking henviser til at udleje en del af en ejendom, som du i øjeblikket bor i. Du kan i det væsentlige liste et ekstra soveværelse, et loft eller endda et fælles rum online som en korttidsudlejning. Den mest almindelige måde at gøre dette på er ved at bruge Airbnb. Prissæt din udlejning i overensstemmelse med lignende opslag i området, og se dit cashflow stige, efterhånden som gæsterne lejer dit rum ud.

Både boligejere og lejere kan benytte sig af denne strategi, hvis lejekontrakter og lokale bestemmelser tillader det. Undersøg lovene om korttidsudlejning i dit område, og find ud af, hvilken slags tilladelser (hvis nogen) du skal have for at komme i gang. På mange populære turistdestinationer er det nødvendigt at have en tilladelse for at opføre din ejendom på listen. Når du har fået lov til at komme i gang, skal du overveje, hvordan du kan tiltrække gæster til din liste. Indret værelset, tag tydelige billeder, og opgiv eventuelle faciliteter, der følger med. Dit værelse behøver ikke at være over the top, men jo bedre din liste er, jo mere vil du kunne opkræve af gæsterne.

Alt i alt kan denne underudnyttede strategi være en god måde at supplere din indkomst på og øge dine økonomiske reserver. I løbet af få måneder kan du endda have nok til at foretage en udbetaling for en flerfamilieejendom.

Real Estate Crowdfunding

I stedet for at rejse finansiering fra én långiver kan du overveje at bruge crowdfunding som en måde at købe en flerfamilieejendom på. Crowdfunding er en måde at rejse penge på ved at bede en pulje af investorer om små kapitalbeløb i stedet for én stor investering. Denne strategi blev gjort populær af websteder som GoFundMe og Kickstarter, som giver brugerne mulighed for nemt at crowdfunde ethvert projekt.

Du behøver ikke nogen kapital for at starte crowdfunding; du har dog brug for et pålideligt netværk og et stærkt pitch. Långivere er mere tilbøjelige til at være interesserede i, at dit projekt bliver en succes, så du skal være forberedt på at overbevise dem om, hvordan det vil fungere. Det kan kræve et seriøst engagement, men den gode nyhed er, at efter din ejendoms succes vil investorerne være mere tilbøjelige til at henvise dig til andre og støtte dine fremtidige projekter.

Bedste lån til multifamiliehuse

Der er flere typer af lån til multifamilieejendomme på markedet for dem, der undersøger måder at finansiere deres køb med et lån. Rentesatserne på følgende lån ligger typisk mellem 4,5 og 12 procent og kan også være passende for investorer, der ønsker at refinansiere deres ejendomme:

• Conventional Multifamily Mortgage: De fleste traditionelle långivere tilbyder lån, der er store nok til at finansiere multifamilieejendomme, normalt for dem mellem to og fire enheder. (Alt større vil kvalificere sig som en erhvervsejendom.) Konventionelle realkreditlån er gode for investorer, der ønsker et lån med længere løbetid og kan foretage en 20 procent udbetaling.

• Føderale finansieringer: Flere statslige agenturer, såsom Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae og Freddie Mac sponsorerer multifamiliel låneprogrammer. Disse lån er gode for investorer, der ikke har meget til udbetaling, og som er villige til at bo i en af enhederne.

• Porteføljelån: Porteføljelån er lån, der kan bruges til at købe flere ejendomme på én gang. Disse langfristede lån er rigtige for investorer, der ønsker at købe op til 10 ejendomme på én gang.

• Kortfristet finansiering: Nogle investorer kan have brug for et kortfristet lån, f.eks. et hard money-lån eller et brolån, for at opnå fleksibilitet. En investor kan f.eks. ønske at handle hurtigt på en handel og finansiere den på kort sigt, indtil han/hun kan renovere den eller øge belægningen, indtil han/hun kan opfylde de mere langsigtede lånekrav. Kortfristet finansiering er typisk forbundet med højere rentesatser.

Pros Of Buying Multifamily Properties

Hvor du beslutter dig for at tilføje en multifamilieejendom til din investeringsportefølje, bør du tage dig tid til at afveje fordele og ulemper for at beslutte, om det er det rigtige for dig. Der er mange fordele ved at investere i en multifamilieejendom, der tiltrækker investorer til at forfølge disse muligheder.

• Rekursiv indkomst: Den tilbagevendende månedlige indkomst, som en multifamilieejendom kan give, er en af de mest fremtrædende fordele ved denne investering. Økonomisk sunde tilbud har potentiale til at opveje dine månedlige udgifter og sætte kontanter i din tegnebog hver måned.

• Indkomstdiversitet:En tomgang i en enkeltboligejendom vil resultere i et indtægtstab for den pågældende periode. Men hvis en enhed er ubenyttet i en flerfamilieejendom, vil de andre enheder fortsat generere indtægter, hvilket er med til at afhjælpe omkostningerne ved tomgang.

• Lav vedligeholdelse: Mange vedligeholdelsesreparationer som f.eks. tagdækning eller centralvarme kan foretages på alle enheder i en flerfamilieejendom på én gang. Dette er med til at spare tid og penge på leverancer og arbejdskraft.

• Flere indtægtskilder: I større flerfamilieejendomme har investorer mulighed for at generere flere indtægtskilder på stedet. Du kan opkræve lejerne ekstra gebyrer for parkeringspladser eller garagepladser eller installere møntvaskerier, der giver indkomst ud over den månedlige leje.

• Performancebaseret finansiering:Finansiering af multifamilieejendomme er baseret på ejendommens ydeevne, ikke på din personlige økonomiske situation. Dette kan være en fordel, hvis du ønsker at investere i fast ejendom, men ikke har en god kredit score.

Cons Of Buying Multifamily Properties

Og selv om der er mange fordele ved at købe og eje multifamilieejendomme, kan det være mere komplekst at gøre det end investeringer i enkeltboliger, så det er vigtigt at forstå de udfordringer, du kan stå over for.

• Administration: Det kan være tidskrævende at administrere en flerfamilieejendom, især hvis der er mere end 4 enheder i ejendommen. Mange investorer vælger at hyre ejendomsadministratorer på stedet eller et ejendomsadministrationsselskab i stedet for selv at påtage sig opgaven. Alligevel vil begge disse muligheder være forbundet med ekstra omkostninger.

• Højere omsætning:I gennemsnit besætter lejere af multifamilieejendomme en enhed i ca. 2 år eller mindre, sammenlignet med den 5 til 7-årige besættelse for den gennemsnitlige lejer af en enkelt bolig. Sørg for at tage de markedsføringsomkostninger, der er nødvendige for at tiltrække nye lejere på grund af den højere omsætning af lejere i flerfamilieejendomme.

• Lejerne forsømmer ejendommen:Det normale slid på flerfamilieejendomme har tendens til at være større end på enfamilieejendomme, så investorerne skal være forberedt på at foretage flere reparationer mellem hver lejers besættelse.

• Høje omkostninger til vedligeholdelse:Når der opstår større problemer i en flerfamilieejendom, vil flere enheder blive påvirket, hvilket resulterer i dyrere vedligeholdelsesreparationer. Hvis der opstår problemer som f.eks. fejl i varmesystemet eller VVS-problemer, vil det koste mere at reparere flere enheder, end det ville koste at reparere et enfamiliehus, så investorer bør være forberedt på disse udgifter, hvis de nogensinde skulle opstå.

Summarum

Hvis investering i flerfamilieejendomme er det rigtige for dig, vil det kræve, at investorer tænker kreativt over dine forhindringer og lægger en strategi for, hvordan du kan købe en flerfamilieejendom uden penge på en måde, der fungerer for dig. Ved at nå ud til dit netværk, udforske hard money-muligheder – selv beregne videresalgsværdien af tømmer – kan du måske finde veje til multifamilieinvestering, som du aldrig troede var muligt. Der er fordele og ulemper ved enhver investeringsstrategi. Men hvis investorerne er fuldt ud klar over, hvad der ligger foran dem, er de meget mere tilbøjelige til at opnå succes med investeringer i multifamilieejendomme.

Holder mangel på midler dig fra at investere i fast ejendom? Lad det ikke være!

En af de forhindringer, som mange nye investorer står over for, er at finde finansiering til deres ejendomshandler. Vores nye online kursus om fast ejendom, som er arrangeret af ekspertinvestor Than Merrill, er designet til at hjælpe dig med at komme i gang med at lære om de mange finansieringsmuligheder, der er tilgængelige for investorer, samt om nutidens mest rentable strategier til investering i fast ejendom.

Klik her for at tilmelde dig vores 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære at investere på nutidens ejendomsmarked!