Den hytte ved søen eller strandhytten kan have været rammen om årtiers glade familiesammenkomster. Men det betyder ikke, at det at arve et andet hjem vil være en ferie for dig og dine søskende.
Godt nok for Bill Ringham, direktør for private wealth services for RBC Wealth Management i Minneapolis, kommunikerer han og hans tre søskende godt og deler i mindelighed den hytte, som deres forældre gav dem.
I 17 år har Ringham og hans søskende formået at blive enige om de vigtigste spørgsmål og samles på ejendommen for at fejre større helligdage. Han sagde, at de generelt er enige om ting som at beslutte, hvornår hytten skal males, selv om de ikke altid er enige om farven.
Men det er ikke alle familier, der er så heldige at komme så godt ud af det med hinanden. Ikke alle søskende har nødvendigvis den samme interesse i at beholde eller vedligeholde den pågældende ejendom.
I nogle tilfælde antog forældrene, at deres børn altid ville være synkrone og traf ikke foranstaltninger for at forberede dem på potentielle konflikter, sagde Lee Hausner, Ph.D., medforfatter til “The Legacy Family”:
“Vores forældre antog bare, at vi alle ville beholde hytten i familien, men jeg synes altid, at det er et rimeligt spørgsmål for forældre at spørge deres børn, om de vil have sommerhuset”, sagde Ringham. “Det var et øjenåbnende øjeblik for mig, da jeg indså, at jeg elsker hytten, men at en anden søskende ikke var lige så begejstret for den. Ironisk nok nyder den søskende det virkelig nu og er glad for, at vi beholdt det.”
Delte ikke-finansielt genererende aktiver, såsom en båd, et fly eller et sommerhus, skaber mulighed for enorme konflikter, sagde Hausner.
“Familiens hjem har alle mulige neurotiske, følelsesmæssige tilknytninger,” sagde Hausner.
For eksempel kan moderen have efterladt et par loungestole, som den ene datter nægter at erstatte, selv om moderen selv ville have været forfærdet over at have de gamle stole i sit hjem i dag.
“Det er præcis den slags ting, der kan få søskende til at holde op med at tale med hinanden,” sagde hun.
Optioner for, hvordan søskende kan afstemme, hvad de skal gøre med et arvet hjem
Det vigtigste, som familier kan gøre, når de overdrager eller deler ejendom, er at være gennemsigtige, ellers risikerer man at ødelægge forholdet, sagde Alma Banuelos, national chef for Trust and Estate services for City National Bank i Los Angeles.
Hvis et sommerhus er en del af den ejendom, du arver fra dine forældre, har du og dine søskende flere muligheder for at nå til enighed om, hvad der skal ske med aktivet, som vil hjælpe med at sikre, at hver enkelt persons ønsker bliver opfyldt.
Del huset med en formel aftale
Hvis alle søskende arver ejendommen ligeligt og ønsker den, er det vigtigt at etablere en partnerskabsaftale, der fastlægger brugsregler, såsom hvor ofte folk får lov til at bruge den, hvem der har prioritet og gæsteprivilegier, sagde Banuelos.
“Du bør endda skitsere typerne af brug, og hvor mange gæster der er tilladt på et givet tidspunkt for at undgå konflikter,” sagde Banuelos. “For eksempel ønsker du måske ikke, at din enlige bror holder en nytårsaftensfest for 150 personer, som potentielt kan forårsage skade på huset. Du vil måske også overveje, om nogen kan udleje ejendommen til andre i deres planlagte tid, og hvem der vil håndtere husets tilstand før og efter denne udlejning.”
Et vigtigt element i aftalen omfatter også deling af vedligeholdelse/udgifter, som ifølge Banuelos kan være baseret på ejendommens ejerandel, brug eller andre metoder.
Nogle forældre vælger at overføre skødet på deres sommerhus til deres børn i deres levetid og oprette en fond til at betale for vedligeholdelsesudgifter og ejendomsskatter, især hvis ejendommen er i et dyrt område som Martha’s Vineyard eller på stranden i Malibu, sagde hun.
Hvis det ikke var en del af bodelingen, skal du oprette en udgiftskonto for ejendommen. Derved undgår du det problem, der opstår, når der er behov for en kapitalforbedring – f.eks. det utætte tag, der skal udskiftes – og dine søskende hævder, at de ikke har penge til rådighed til at bidrage til reparationer.
“Du skal også beslutte, hvordan du skal vælge leverandørerne til reparationerne, bare tænk på, hvis en søskende ønsker at gå kontrakt med den billigste løsning, mens en anden ønsker at ansætte en dyrere leverandør, hvis det blev præciseret i en aftale, er der mindre risiko for en uenighed mellem søskende”, sagde Banuelos.
En anden mulighed er at hyre en ejendomsadministrator til at håndtere almindelige reparationer, udleje ejendommen, hvis det ønskes, og træffe fælles beslutninger, hvilket er særligt fordelagtigt, når ejerne/søskende er af betydelig afstand fra sommerhuset. Omkostningerne deles typisk af søskende.
“En formel aftale kan være nødvendig, når den næste generation arver ejendommen, fordi man i stedet for et par søskende begynder at have flere fætre og kusiner og deres familier, der deler ejendommen”, siger Ringham. “I vores tilfælde, hvis vi alle giver vores andel af sommerhuset til vores børn, vil vi gå fra fire ejere til ni ejere.”
Hausner anbefaler at oprette et styrelsesråd, svarende til en ejerlejlighedsbestyrelse, så familiemedlemmer ikke er tilbage og forsøger at finde ud af, hvordan man bedst kan drive hjemmet. Og familierne bør have et sundt system til at foretage det, Hausner kalder “cash calls” – diskussioner om at bruge penge på ejendommen med retningslinjer, der er aftalt, før udgifterne opstår.
Strukturer et opkøb
I nogle familier bor den ene arving måske for langt væk til at bruge sommerhuset med nogen regelmæssighed – eller har måske ikke ressourcerne til at bidrage til vedligeholdelsen af det. Hvis denne søskende ville foretrække kontanter frem for delvist ejerskab af sommerhuset, kan eksekutoren måske tildele andre dele af boet til ham eller hende for at udligne arven, sagde Ringham.
Hvis boet ikke har likvide aktiver, eller der ikke er nok aktiver i boet, kan de familiemedlemmer, der ønsker at beholde sommerhuset, købe den anden slægtning ud med deres egne midler.
“Søskende skal sikre sig, at de strukturerer en rimelig pris for andelen af ejendommen og kan beslutte at bruge et par vurderinger,” siger Ringham.
Hvis søskende ikke har kontanter til at købe den andens andel af boligen, kan de overveje at tage et boliglån på ejendommen, sagde Banuelos.
“Søskende kan også blive enige om at acceptere et gældsbrev, hvor begge parter er enige om vilkårene og rentebetalingerne,” sagde hun. “Du er nødt til at overveje, hvad der vil ske, hvis en betaling bliver overset. Hvis et lån mellem familierne er passende for familien for at undgå fjendskab mellem søskende, kan du overveje en ekstern agent til at opkræve betalingerne.”
Sælg og del fortjenesten
Hvis ingen af arvingerne ønsker ferieejendommen, er den enkleste løsning at sælge den og dele provenuet som en del af boet, sagde Banuelos.
Hvis du vælger at sælge, sagde Hausner, at det er vigtigt at bruge bedste forretningspraksis og få huset professionelt vurderet. Familiemedlemmer kan have forkøbsret, men kun til normal markedsværdi.
Selv om søskende er enige om at dele sommerhuset i begyndelsen, er det klogt at etablere en aftale om, under hvilke betingelser familien vil overveje et fremtidigt salg, sagde Banuelos.
“Du bør blive enige om, hvem der har forkøbsret, f.eks. om det er begrænset til nærmeste familiemedlemmer eller udvidet familie,” sagde Banuelos. “Eller du kan udarbejde en begrænset liste over købere.”
Du bør også definere en metode til fastsættelse af salgsprisen for at undgå fremtidige uenigheder, sagde hun, herunder om prisen er baseret på den nuværende markedsværdi eller en diskonteret værdi.
Lej ud og del overskuddet
Hvis ingen af søskende ønsker at bruge ejendommen til ferier, men det er et værdifuldt aktiv, kan de måske ønske at gøre huset til en investering. En måde at gøre dette på, foreslog Ringham, er at oprette et LLC, der har ejendomsretten til ejendommen med lejeindtægter, der flyder gennem virksomheden.
“En eller anden form for partnerskabsaftale skal være på plads, ideelt set med en uafhængig ejendomsforvalter, der vil vedligeholde ejendommen og leje den,” sagde Banuelos. “Du skal i aftalen fastlægge typen af lejer, f.eks. en kort eller langtidslejer, den foretrukne leje, og hvordan beslutningerne vil blive truffet om reparationer og forbedringer.”
En ejendomsadministrator vil normalt opkræve et gebyr; en procentdel af lejeindtægterne, sagde Banuelos, men vil lette presset på ejerne for at træffe daglige beslutninger og håndtere rutinemæssig vedligeholdelse.
Partitionssag
Hvis familiemedlemmer, der arver et sommerhus, ikke kan blive enige om, hvad de skal gøre med ejendommen, er en sidste udvej en sag om fordeling af aktivet.
“Hvis der er en uafhængig administrator af ejendommen, som ikke er et familiemedlem, kan denne person, afhængigt af det styrende dokument, have beføjelse til at sælge ejendommen,” sagde Banuelos. “Hvis en søskende er administrator, kunne denne person eller en anden søskende anmode om at gå til retten for at få instruktioner om, hvad der skal gøres med ejendommen. Ved at få en dommers velsignelse til at sælge huset fjernes ansvaret for beslutningen fra kurator.”
Legal handling kan være dyrt, da hver søskende sandsynligvis vil hyre en advokat, og der kan være flere appeller, sagde Banuelos. “Der er ikke meget fordel ved at forlænge spørgsmålet gennem domstolene, hvis der er en uformel metode til at løse konflikten,” sagde hun.
Forældre kan også fastsætte til deres administrator som en del af deres ejendomsplan, at hvis søskende er uenige om at dele sommerhuset, eller det skal sælges, sagde Banuelos, hvilket kan afbøde indbyrdes stridigheder.
Etablering af skriftlige aftaler kan reducere fjendskab
“Det er bedst at formalisere en driftsaftale så hurtigt som muligt efter en arv for at komme fremtidige konflikter i forkøbet, mens alle kommer hinanden ved,” sagde Ringham. “Søskende vil være meget bedre stillet, hvis de er enige om, hvordan de vil håndtere brug, vedligeholdelse og fremtidige overførselsmuligheder, før nogen er ulykkelige.”
Holdelse af familier forbundet er hovedformålet med et sommerhus, så Hausner foreslår, at selv hvis den arvede ejendom ikke fungerer for alle, kan familierne overveje at planlægge ture sammen, købe ferielejligheder i samme kompleks eller købe jord med plads til hver gren af familien til at bygge deres egen hytte.
Som det gamle ordsprog siger, forbliver familier, der leger sammen, sammen.
Håndtering af en arvet bolig
I betragtning af kompleksiteten og antallet af muligheder, der er tilgængelige, når man giver eller arver en bolig, er det vigtigt at rådføre sig med fagfolk hvert skridt på vejen.