Du har sikkert hørt udtrykket “foretrukket” i forbindelse med investering på aktiemarkedet. Virksomheder giver ofte investorer mulighed for at købe præferenceaktier af deres aktier. Disse anses for at være mindre risikable – om end dyrere – end almindelige aktier. Men hvad betyder “preferred” i forbindelse med investering i fast ejendom?
I denne guide:
Hvad er præferenceaktier?
Immobilieudviklere eller ejere (jeg vil kalde dem projektsponsorer) ønsker at øge deres gearing. Preferred equity hjælper dem med at gøre det ved at finansiere et projekt med kapital, der er efterstillet (lavere prioritet) i forhold til realkreditgælden, men højere prioritet (højere prioritet) i forhold til den egenkapital, som projektsponsoren allerede har i projektet.
Normalt vil långivere inden for ejendomssektoren ikke låne mere end 80 % af en ejendoms værdi. Dette skyldes, at långiveren ønsker at give sig selv en vis beskyttelse, hvis tingene går galt. Disse førstegangslån ligger typisk mere i intervallet 60-70 %.
I ejendomsinvesteringsbranchen betegnes realkreditlån ofte som senior gæld. Dette er en finansieringsposition, der: (1) erhverves privat fra en realkreditudlåner, (2) købes, sælges eller handles ikke på børserne og (3) har ikke noget centralt ratingsystem.
Så selv om senior gæld får ejendomsventyrene finansieret det meste af vejen, vil projektsponsoren nogle gange have brug for flere penge for at finansiere mere af handlen. Det er her, at foretrukken egenkapital kommer ind i billedet.
Foretrukken egenkapitalgebyrer &Risiko
Foretrukken egenkapital er dyrere end seniorgæld. Det er også mere risikabelt for investorerne. Det er mere sandsynligt, at den vil blive påvirket negativt, hvis ejendommens værdi falder. Så de rentesatser, der betales til investorerne, er højere for at kompensere for den ekstra risiko.
Ofte søger projektsponsorer endnu mere finansiering ved at tilbyde positioner med almindelig egenkapital. Dette er den mindst sikre (mest risikable), men mest lukrative position for investorerne. Långivere og foretrukken egenkapitalfinansierere får gunstige rentesatser, men hvis ejendommen er steget i værdi, er det investorerne i den almindelige egenkapitalposition, der får disse (ofte større) gevinster.
Disse belønninger omfatter ofte:
- Andel i gevinster fra ejendomsværdiforøgelse;
- Lejlighedsindkomstudlodninger; og/eller
- Fordele fra potentielle skattefradrag såsom afskrivninger.
Ejendomskapitalstakken
Ejendomsmæglere bruger udtrykket “kapitalstakken” til at beskrive de lag af penge og de rettigheder, der er knyttet til hvert lag. Efterhånden som man bevæger sig “op” i kapitalstakken fra gæld til egenkapital, kommer man ind i zoner med stadig højere risiko – men også potentielt højere belønning.
Typisk ser kapitalstakken nogenlunde sådan ud:
Som du kan se, er det nederste lag i kapitalstakken banken eller panthaveren, som skal betales uanset hvad. Deres investering i foretagendet er sikret af selve ejendommen. Den højeste risiko og den potentielt højeste belønning fra ventureprojektet går til projektsponsoren. Hvis de ikke overholder betalingerne, kan långiveren tvangsinddrage ejendommen og tage alt det, som sponsor/låntageren har arbejdet for, fra ham.
Preferred vs. Common Equity
Preferred equity-investorer foretrækker et fast afkast og en prioritet med hensyn til både afkastet af deres investering og afkastet af deres investering. Dette gælder især for institutionelle investorer.
Typisk har foretrukken egenkapital kontraktlige rettigheder, der er indeholdt i projektets driftsaftale. Foretrukken egenkapital undgår også behovet for en kreditoraftale med den privilegerede långiver og nyder en bedre position i et eventuelt konkursscenarie.
Som gæld indebærer foretrukken egenkapital oftest en fast løbetid. Denne er normalt to til tre år. Ved udløbet af løbetiden eller i tilfælde af visse udløsende begivenheder i forbindelse med sponsorens manglende opfyldelse af sine forpligtelser er sponsor typisk forpligtet til at indløse den foretrukne egenkapitalandel til en indløsningspris svarende til den ikke tilbagebetalte kapital plus eventuelle påløbne, men ikke uddelte renteindtægter.
Common equity er på den anden side mere end blot et lån. Det er at købe sig ind i projektet. En investor modtager en procentvis andel i projektet. På den måde får hun en del af en eventuel stigning i værdien af det færdige projekt. Eller hun kan få en del af lejeindtægterne. Eller begge dele. Det svarer stort set til at købe aktier af din mægler. Du ejer en del af virksomheden. Men hvis projektet taber penge, kan investoren også miste sine penge.
De mest almindelige forskelle er beskrevet i dette skema:
| Preferred Equity (også kaldet “mezzanine” på nogle platforme) | Common Equity (også kaldet bare “equity” på nogle platforme) | |
|---|---|---|
| Refusionsprioritet | Subordinært i forhold til realkreditgæld, men højere end almindelig egenkapital | Subordinært i forhold til al anden gæld |
| Rådighedsbetingelser | Rådighedsret på nærmere angivet tidspunkt | Fuldstændig tilbagebetaling på nærmere angivet forfaldstidspunkt |
| Retur | Fikseret foretrukken afkastrente | Fiks eller variabel rente med en andel af egenkapitalen specificeret i ejeraftalen |
| Sikret af | Mest ofte, men ikke altid, en direkte egenkapitalinteresse i ejendommen | Indirekte sikret ved ejendommen gennem projektsponsorens pant |
| Konkursbestemmelse | Godkendelse nødvendig fra indehaveren af den foretrukne egenkapital (kan ikke indgives selvstændigt af projektsponsor) | Uafhængig (3. part) administrator skal godkende konkurs |
| Risikoniveau | Mindre risikabelt end almindelig egenkapitalposition | Risikabelere end foretrukken egenkapitalposition |
Note: Selv om de begreber, der er defineret i dette skema, er fælles forskelle, synes hvert crowdfundingsted for fast ejendom at have sin egen definition af hver af dem. På nogle af dem omtales foretrukken egenkapital f.eks. som “mezzanin”. Der findes hybrider af hver type egenkapital, da sponsorer og låneansvarlige frit kan prioritere, som de finder det passende for enhver transaktion. Du skal læse de specifikke transaktionsdokumenter omhyggeligt, før du investerer.
Preferred Return er ikke det samme som Preferred Equity
Og selv om de to ofte forveksles, er der en vigtig forskel mellem preferred return og preferred equity. Foretrukken egenkapital er en position i kapitalstakken, der har tilbagebetalingsprioritet. Foretrukket afkast henviser til udlodning af overskud. Overskud fra drift, salg eller refinansiering fordeles til en klasse af egenkapital før en anden. Forskellen er, at foretrukket afkast er en præference i afkastet af kapital, mens en foretrukken egenkapitalposition er en position, der får en præference i afkastet af kapital.
Crowdfunding-muligheder
Der er mange crowdfunding-sider, der tilbyder investeringer i foretrukket egenkapital med varierende definitioner og forventede årlige afkast.
- På Fundrise og CrowdStreet får investorer i foretrukken egenkapital en præference i forhold til investorer i almindelig egenkapital ved fordelingen af pengestrømme. Overskuddet betales tilbage til investorer med foretrukket egenkapital (efter at al gæld er blevet tilbagebetalt), indtil de modtager det aftalte “foretrukne afkast”. De resterende udlodninger af pengestrømme returneres til indehavere af almindelig egenkapital.
- Realty Mogul skelner mellem mezzaninegæld og foretrukken egenkapital. Begge repræsenterer et højere potentielt opadrettet afkast … og potentielle nedadrettede risici. Platformen tilbyder begge typer som muligheder for at diversificere din ejendomsportefølje “på tværs af risikospektret.”
- Og Rich Uncles giver adgang til REIT’er (real estate investment trusts) med forskellige muligheder for foretrukken eller almindelig aktiepost og en minimumsinvestering på 500 USD, der kan deles mellem alle REIT’er i 10 USD-trin.
Resumé
Preferred equity tilbyder investorer en mere sikker, mindre risikabel egenkapitalposition end almindelig aktiepost. Og som med enhver investering gælder det, at jo højere risiko, jo højere er det forventede afkast.
Både almindelig og præfereret egenkapital kan være fordelagtig for både ejendomsselskaber og investorer. Ejendomsselskaber (projektsponsorer) kan øge deres gearing – og dermed deres potentielle afkast – ved at finansiere deres projekter ud over realkreditlånet ved at tilbyde foretrukken egenkapital. Denne er efterstillet i betalingsret i forhold til realkreditgælden, men har en højere prioritet end sponsorens egenkapital. Investorerne kan opnå et højere afkast til gengæld for at påtage sig en højere risiko, en position blot et niveau lavere end et første lån med pant i fast ejendom.
Den frustrerende realitet er, at denne terminologi bruges i flæng – og ikke er defineret af noget reguleringsorgan. Så det, som en crowdfundingplatform kalder “foretrukken egenkapital”, kalder en anden måske “mezzaninegæld”. Og den måde, hvorpå en platform definerer foretrukken egenkapital og almindelig egenkapital, kan være meget forskellig fra en anden platform. Og selv på den samme platform synes der at være nuancer i, hvad begreberne betyder fra den ene handel til den anden.
Denne artikel har til formål at introducere dig til de begreber, du vil se, men husk venligst at læse alle dokumenter omhyggeligt og sikre dig, at du forstår grundigt, hvad du investerer i, før du lægger dine hårdt tjente penge i kassen.
Uanset om du investerer på en crowdfundingplatform eller direkte i en handel, skal du altid gøre din due diligence.