Her gennemgår vi et eksempel på, hvordan du måske kan reducere din ejendomsskat ved hjælp af et argument kaldet Leased Fee Vs Fee Simple.
REGEL 4 BESTEMMER, AT NÅR VURDERINGSMANDEN ANVENDER SALGSPRISERNE FOR VURDERINGSOBJEKTET ELLER FOR SAMMENLIGNELIGE EJENDOMME VED VURDERINGEN, SKAL VURDERINGSMANDEN:
(b) Ved vurdering af en ubehæftet fee interest, (1) omregne salgsprisen for en ejendom, der er behæftet med en gæld, som ejendommen forblev omfattet af, til dens ubehæftede gebyrprisækvivalent ved at lægge til salgsprisen for sælgers egenkapital den pris, for hvilken det skønnes, at en sådan gæld kunne være blevet solgt under værdianvisende forhold på det tidspunkt, hvor salgsprisen blev forhandlet, og (2) omregne salgsprisen prisen for en ejendom, der er behæftet med en lejekontrakt, som ejendommen fortsat er omfattet af, til dens ubehæftede gebyrprisækvivalent ved fra salgsprisen for sælgers egenkapital at fratrække det beløb, hvormed det skønnes, at lejekontrakten har forbedret denne pris, eller ved til prisen for sælgers egenkapital at lægge det beløb, hvormed det skønnes, at lejekontrakten har trykket denne pris.
Da den ejendomsrettighed, der vurderes, er den ubelastede fee simple-rettighed, skal vurderingen af markedslejen foretages uden hensyn til de faktiske lejeaftaler. Regel 8(d) fastslår, at ved “værdiansættelse af en ejendom, der er belastet af en lejekontrakt, er den nettoindtægt, der skal kapitaliseres, det beløb, som ejendommen ville give, hvis den ikke var belastet på denne måde, uanset om dette beløb overstiger eller er mindre end kontraktlejen, og uanset om udlejer eller lejer har accepteret at betale ejendomsskatten.”
Assessor Handbook Support for Argument
ØKONOMISKE KARAKTERISTIKKER
De økonomiske karakteristika omfatter alle de egenskaber ved ejendommen, der påvirker dens indkomststrøm. Dette element i sammenligningen gælder generelt kun for indtægtsskabende ejendomme. Væsentlige økonomiske karakteristika omfatter følgende:
- Driftsudgifternes størrelse
- Administrationens kvalitet
- Lejerens kvalitet (f.eks. kreditvurdering)
- Visse lejebetingelser (huslejenedsættelser, udgiftsstop og -inddrivelser, lejemålets udløb, fornyelsesmuligheder osv, men ikke inklusive leje over eller under markedslejen
Reguleringer for økonomiske karakteristika bør ikke forveksles med reguleringer for forskelle i overdragne ejendomsrettigheder (f.eks. leje, der ikke er markedsføringsrelevante) eller markedsforhold. Ofte er justeringer for økonomiske karakteristika vanskelige at isolere og måle inden for rammerne af den sammenlignende salgsmetode. En analyse af parvise salg ville f.eks. kræve to sammenlignelige salg, der kun adskiller sig fra hinanden i de økonomiske karakteristika, hvis marginale værdi måles. Dette er et meget strengt datakrav. Når det er muligt, bør vurderingsmanden identificere sammenlignelige ejendomme med økonomiske karakteristika, der ligner emnet, og derved undgå behovet for denne type justering.
KAPITALISERING AF HJÆLTEFORSKELLE
Differencer i husleje (enten en gevinst eller et tab) som følge af en specifik egenskab ved ejendommen kan kapitaliseres i et skøn over et justeringsbeløb. Denne teknik anvendes typisk til at foretage justeringer for forskelle i fysiske karakteristika, selv om den kan anvendes til enhver forskel mellem ejendomme, for hvilke der kan estimeres en permanent lejeforskel. Naturligvis kræves der også en anslået kapitaliseringsgrad. F.eks. kan den pågældende ejendom have en elevator, mens en sammenlignelig ejendom ikke har en elevator. Ved hjælp af markedslejeoplysninger estimeres en lejeforskel for de to ejendomme og kapitaliseres – ved hjælp af direkte kapitalisering – i et skøn over justeringen. Både lejeforskellen og kapitaliseringssatsen skal være markedsunderstøttet.