Lovgivningen om udlejere og lejere beskytter både lejers ret til privatlivets fred og udlejers ret til at komme ind. Dette skaber forvirring blandt lejere, så vi tænkte, at vi ville tage et kig på et af de mest almindelige spørgsmål: Kan en lejer nægte adgang til udlejeren i Californien?
Kan en lejer nægte adgang til udlejeren i Californien?
Du tror måske, at det at underskrive en lejekontrakt og tage nøglerne til en lejebolig, uanset om det er en lejlighed eller andet, betyder, at boligenheden i det væsentlige er din.
Det er teoretisk set korrekt, men loven udelukker ikke helt ejeren eller ejendomsadministratoren fra at kunne få adgang til ejendommen. Afhængigt af situationen kan en udlejer have ret til at komme ind – selv uden ordentlig varsel.
Her er, hvad du skal vide om rettighederne for udlejer og lejer i henhold til californisk lov.
Lejerens ret til privatlivets fred
Når en lejekontrakt er underskrevet, har lejeren ret til “quiet enjoyment” af ejendommen. Denne ret gælder for alle aspekter af den ejendom, der er omfattet af lejemålet. Disse områder kan omfatte beboelsesrum, balkoner, verandaer, gårdspladser, skure eller garager. Hvis de er omfattet af lejekontrakten, har lejeren semi-eksklusive rettigheder til dem i hele perioden.
Så lad os sige, at udlejeren tilfældigt dukker op på en ejendom midt på dagen; de siger, at de vil tjekke rørene i kælderen. Lejeren har ikke modtaget noget varsel. I dette tilfælde er det i deres ret til at nægte udlejeren adgang.
Der er naturligvis nogle undtagelser fra reglen.
Udlejerens ret til at komme ind i nødstilfælde
Udlejer er ejer af ejendommen. De eller deres udpegede administrator (f.eks. en ejendomsadministrator) vil lejlighedsvis have behov for at komme ind i ejendommen.
Den californiske stat kræver, at udlejeren giver et tilstrækkeligt varsel, undtagen i tilfælde af en egentlig nødsituation.
Spørgsmålet er naturligvis, hvordan man definerer en “nødsituation”. Dette er vigtigt, fordi domstolene i Californien ofte tager lejernes parti i tilfælde, hvor en udlejer går ind i ejendommen uden tilladelse. Udlejeren skal dog have en meget god grund til at have brug for at komme ind.
Her er de almindelige kriterier for klassificering af nødsituationer:
- En situation, hvor et varsel ikke ville være praktisk
- En situation, der truer lejers eller andre beboeres sikkerhed
- En situation, hvor det ville forårsage skade på ejendommen, hvis man ikke gik ind
Eksempler på nødsituationer kan omfatte:
- Brand
- Gaslækager
- Indvanding
- En nødsituation forårsaget af en naturkatastrofe (såsom de ødelæggende brande i 2018)
Andre grunde til, at udlejeren kan komme ind
Nødsituationer er ikke den eneste grund til, at din udlejer eller dennes administrator kan komme ind i ejendommen. Generelt set har udlejeren rettigheder til at vedligeholde sin ejendom, til at tage sig af spørgsmål vedrørende udlejning eller salg af ejendommen eller til at tage sig af eventuelle sundheds- eller sikkerhedsproblemer. De kan også til enhver tid komme ind i ejendommen, hvis de har fået tilladelse af domstolene.
Nogle specifikke eksempler på ikke-nødvendige grunde til at komme ind i ejendommen omfatter:
- Inspektioner: Udlejeren kan foretage aftalte inspektioner, normalt på årsbasis, for at afgøre, om der skal foretages reparationer i lejligheden. De kan også inspicere ejendommen, når en lejer efter planen skal flytte ud. Dette kan ske, når lejeren giver meddelelse herom, så udlejeren kan foretage reparationer, inden lejligheden vises frem for potentielle lejere. Det er også standard at foretage en gennemgangsinspektion, når lejeren er flyttet ud.
- Reparationer: Udlejer har ret til at vedligeholde og foretage reparationer på sin ejendom. Disse reparationer kan omfatte regelmæssige vedligeholdelsesreparationer samt reparationer, som lejeren har anmodet om.
- Forbedringer: Udlejeren bevarer retten til at forbedre ejendommen. De kan f.eks. ønske at tilføje en opvaskemaskine eller en vaskemaskine/tørretumbler til et lejemål, som ikke tidligere havde dem.
- Fremvisninger: Personer, der skal leje lejligheden, efter at lejeren er flyttet, eller personer, der muligvis skal købe ejendommen, kan få vist lejligheden frem. Udlejeren kan også vise lejligheden til entreprenører, tredjepartsreparatører, repræsentanter for realkreditinstitutter og andre.
- Ophør: Lejeren fortaber generelt retten til privatlivets fred, når han/hun har forladt ejendommen. Udlejer kan gå ind for at rydde op i lejligheden, foretage reparationer og gøre lejligheden klar til at blive udlejet igen.
- Normale tjenesteydelser: Dette afhænger af, hvad der er beskrevet i din lejekontrakt. Det kan f.eks. være fastsat i din lejekontrakt, at udlejeren skal komme ind en gang om måneden for at foretage udryddelse eller andre vedligeholdelsestjenester, f.eks. udskiftning af filtre.
- Sundheds- eller sikkerhedsovertrædelser: Udlejer har ret til at rette op på eventuelle overtrædelser af lovreglerne, der er forårsaget af en lejer.
Din udlejer kan også komme ind i lejemålet for at give meddelelse om udsættelse. I disse tilfælde er de normalt ledsaget af en politibetjent af hensyn til sikkerheden og vidner. Dette er dog ikke almindelig praksis. I de fleste tilfælde kan en udlejer forkyndes en meddelelse om udsættelse i Californien ved at sætte den op på ejendommens dør.
Retningslinjer for meddelelse og indtrængen
Det betyder ikke, at en udlejer kan trænge ind, når han/hun vil, når han/hun vil. Der er nogle retningslinjer for meddelelse, som en udlejer skal følge, ellers kan lejeren nægte adgang.
Lad os for eksempel sige, at udlejeren planlægger at sætte ejendommen til salg. De skal give lejeren skriftlig opsigelse, men opsigelsen skal være givet inden for 120 dage efter indtrængningen. I dette tilfælde skal udlejeren kun give et mundtligt varsel på 24 timer om, at de vil gå ind for at vise ejendommen frem. De skal også efterlade en seddel inde i ejendommen for at fortælle, at de var der. Når de 120 dage er udløbet, skal udlejeren forny meddelelsen og præcisere, at ejendommen stadig er til salg.
De fleste andre ikke-nødvendige grunde til indtrængen kræver 24 timers skriftligt varsel. Udlejeren forventes at komme ind i ejendommen inden for det, der er almindelige forretningstider.
Den californiske stat forventer generelt, at disse timer er mandag til fredag mellem kl. 8 om morgenen og kl. 17 om aftenen. Meddelelsen skal være specifik, herunder det forventede tidspunkt og grunden til, at udlejeren har brug for at få adgang til lejligheden. Lejeren kan frafalde kravet om varsel, hvis han/hun ringer efter hjælp og accepterer, at udlejeren på anden vis kan komme ind.
Slutning
Så kan en lejer nægte adgang til udlejeren i Californien?
Der er meget få grunde til, at en udlejer kan trænge ind i en lejebolig, når lejeren har overtaget den.
Udlejer kan trænge ind i en lejebolig for at løse problemer med reparationer og nødsituationer, da disse kan udgøre en fare for dig og dine naboer. En udlejer har ikke ret til at chikanere en lejer for ikke at lukke dem ind i ejendommen af andre grunde.
Hvis du oplever en tvist med enten din udlejer eller lejer, kan du overveje at finde en advokat, der er bekendt med tvister mellem udlejer og lejer.
