Når du køber et hus, vil du støde på en masse udtryk og sætninger, som vil få dig til at klø dig i hovedet i forvirring. Et af disse udtryk er “klar til at lukke”. Du går ud fra, at det betyder, at du er et ordsprogligt hop, spring og et hop væk fra at få overrakt nøglerne til dit nye hjem.
Det er du desværre ikke helt – endnu.
- Hvad betyder clear to close?
- Bevis for indkomst
- Plan for din udbetaling
- Dokumentation for formue
- Gæld, finansiel historie og andre forpligtelser
- Særlige omstændigheder
- Hvad sker der før den klare til at lukke?
- Sælgeren accepterer dit købstilbud
- Bestil en boliginspektion og vurdering
- Underwriter gennemgår lånet
- Hvad sker der efter clear to close?
- Sluttelig gennemgang
- Slutningsdag
- Fondene overføres
- Tips til at komme til klar til at lukke hurtigere
- 1. Hav dine økonomiske dokumenter ved hånden.
- 2. Få forhåndsgodkendt, før du kigger på huse.
- 3. Hold øje med din kreditrapport.
- 4. Læs den afsluttende oplysning grundigt.
- 5. Få en forsikring med det samme.
Hvad betyder clear to close?
Clear to close er mere ligetil, end man skulle tro. Jessica Sanchez, direktør for Mortgage Fulfillment Operations her hos HomeLight, forklarer:
“Klar til at lukke fra et realkreditbehandlingssynspunkt betyder, at låntagerne har opfyldt alle de udestående betingelser eller krav, der er nødvendige for, at låntagerne kan gå til lukningsbordet – og underskrive deres endelige lukkedokumenter. Når du har underskrevet alle dine dokumenter og “lukket” dit realkreditlån, betaler långiveren sælgeren og alle parter, og du får nøglerne til dit hus.”
De dokumenter, du normalt skal bruge, når du ansøger om et realkreditlån (ud over et id-kort og selve ansøgningen), omfatter bl.a:
Bevis for indkomst
- To års selvangivelser, enten W-2s eller 1099s
- Lønsedler for de seneste 30 dage
- År-til-dato resultatopgørelse (hvis du er selvstændiglønmodtager)
- Skrivelser, der forklarer eventuelle huller i beskæftigelsen i løbet af de sidste to år
- Afskrifter af arbejdsløshedsindtægter
- Bevis for indtægter fra fast ejendom
- Børnebidrag eller underholdsbidrag
- Bevis for andre former for indtægter
Plan for din udbetaling
- To måneders kontoudtog fra banken, hvis du bruger opsparing
- Skrivelser om gavepenge fra venner eller familie
- Dokumentation for hjælpeprogrammer
Dokumentation for formue
- 60 dages bankudskrifter kontoudtog
- Sidste kvartalsudtog for pensions- eller 401(k)-konti
- 60 dage af IRA-udtog
- Sidste to måneders kontoudtog fra børsmæglerselskaber
Gæld, finansiel historie og andre forpligtelser
- Kreditrapporter fra Experian, Equifax, og TransUnion
- Rekursiv gæld og udgifter
Særlige omstændigheder
- Konkursdokumenter
- Skifteskrift
- Skifteskrift
- Oplysende dokumenter, som din långiver måtte kræve
Hvad sker der før den klare til at lukke?
I henhold til Ellie Maes Origination Insight Report for 2019 tager den gennemsnitlige lukning ca. 47 dage fra start til slut. Dette afhænger naturligvis af et par variabler, såsom at blive forhåndsgodkendt til et realkreditlån, eller om du tager et FHA- eller VA-lån, hvilket kan tage lidt længere tid. (Vi har ikke engang medregnet alle de mulige forsinkelser, der kan skubbe lukningsdatoen tilbage!)
I de uger, der går forud for at få grønt lys og være klar til at lukke, er der en hel del ting, der skal ske først.
Sælgeren accepterer dit købstilbud
Det allerførste skridt, der skal finde sted, før en lånemedarbejder kan indsende din ansøgning til behandling, er, at sælgeren skal acceptere dit tilbud.
Når tilbuddet er blevet accepteret, vil din ejendomsmægler udarbejde en købsaftale.
En købsaftale vil nedbryde forskellige aspekter af kontrakten, herunder:
- Hvem køber og sælger er
- Omstændigheden og en beskrivelse af ejendommen
- Alle betingelser og forbehold i forbindelse med lånet
- Køberens og sælgers forpligtelser og rettigheder
- Poster, der er inkluderet eller udelukket i salget
- Det beløb, der er lagt som depositum
- Liste over afslutningsomkostninger, og hvem der er ansvarlig for hvad
- Slutningsdato
- Hvornår du får nøglerne til ejendommen (også kendt som besiddelsesvilkår)
- Køberens og sælgerens underskrifter
Note: Lukningsprocessen begynder officielt, når sælgeren underskriver aftalen.
Bestil en boliginspektion og vurdering
Den næste opgave på listen er at få en boliginspektion og en vurdering af boligen. Hjemmeinspektionen er ikke nødvendigvis et must, når du ansøger om et realkreditlån, da det typisk sker efter købers skøn, men det vil hjælpe med at forhandle, hvis der er reparationer, der skal foretages.
Ved en hjemmeinspektion kommer en tredjepart, licenseret hjemmeinspektør til huset og ser på alle aspekter af huset. Dette vil omfatte det elektriske system, HVAC-systemet, strukturelle komponenter og apparater. Du skal hyre en specialiseret inspektør for at finde potentielle skjulte problemer, såsom blymaling, skimmel, radon og termitskader.
Hjemmebedømmelsen er en nødvendig komponent i boligkøbsprocessen, når du bruger et realkreditlån. En vurdering er påkrævet af realkreditinstitutterne, fordi den forhindrer dig og långiveren i at betale mere, end huset er værd. I tilfælde af at ejendommen er mere værd end den udbudte pris, er det din heldige dag, fordi du ikke er forpligtet til at fortælle sælgeren om vurderingsmandens vurdering. Så længe købsaftalen er underskrevet af begge parter, kan sælgeren ikke hæve den udbudte pris.
Bemærk: Du som køber er ansvarlig for at betale gebyrerne for inspektionen og vurderingsmanden, som regel af egen lomme. Den gennemsnitlige pris for en boliginspektion kan svinge fra 300 til 400 dollars. Større huse kan koste 600 dollars og opefter! Vurderinger af boliger kan koste det samme beløb som en inspektion. Husk, at de faktiske omkostninger afhænger af din placering og husets størrelse.
Underwriter gennemgår lånet
Nu, hvor vurderingen og inspektionen er afsluttet, vil låneadministratoren indsende en komplet fil til underwriteren til gennemgang. Underwriteren gennemgår hele filen for at sikre sig, at alt er korrekt.
Dette omfatter et kig på en opdateret kredit score, endelig verifikation af beskæftigelse og kontrol for at sikre, at titlen er klar. Hvis underwriteren har spørgsmål, kan de bede om yderligere dokumentation, før lånet godkendes.
Når underwriteren har afsluttet sin gennemgang og betinget godkender lånet, vil køberen få en liste over udestående betingelser, som skal opfyldes, før de kan få en “clear to close”-meddelelse.
Hvad sker der efter clear to close?
Når underwriteren har afsluttet sin gennemgang, og lånet er blevet godkendt, vil du modtage en Closing Disclosure ikke mindre end tre dage før din planlagte lukkedato. Du skal bekræfte modtagelsen af Closing Disclosure så hurtigt som muligt, ellers kan lukningsdatoen blive skubbet tilbage.
Den afsluttende oplysning vil indeholde følgende:
- Lånebetingelser
- Overslag over den månedlige realkreditydelse
- Slutningsomkostninger
- Kostpriser til behandling af lånet
- Kontant-tilclose table
- Transaktionsoversigtstabel
- Låneoplysninger
- Låneberegninger
- Kontaktoplysninger
- Bekræftelse af modtagelse
“Når långiveren udsteder Closing Disclosure, betyder det stort set, at du har gjort alt, hvad du skal gøre som køber, og du er klar til at gå”, siger Sanchez. Når fristen på tre dage er udløbet, kan du få dine dokumenter notarieret hos titelfirmaet, eller du kan få en mobil notar til at komme til dig.
Sluttelig gennemgang
Godt tillykke! Du er på målstregen, hvis du foretager en endelig gennemgang.
Dette er det tidspunkt, hvor du ønsker at dobbelttjekke alle aspekter af boligen for at sikre dig, at den er i samme stand, som da du afgav dit tilbud.
Ved gennemgangen kontrollerer du, at sælgeren har foretaget de reparationer, der er anført i købers reparationsanmodning – hvis det er relevant. Køber kan give afkald på reparationsanmodningen, eller sælger kan beslutte at sælge huset som det er og vil ikke engang overveje at reparere noget i huset efter inspektionen.
Hvis huset har pådraget sig større skader eller nye problemer er dukket op, kan du bede om at udskyde lukningen, mens din agent forhandler med den noterende agent for at finde en rimelig løsning.
Slutningsdag
Det er endelig slutdagen! I dag er dagen, hvor alle, der er involveret i transaktionen, mødes og underskriver en masse dokumenter for at afslutte salget. Du skal medbringe et billedlegitimationskort og en bankcheck med midlerne til at dække lukkeomkostningerne og resten af udbetalingen minus dine indskudsmidler.
Bemærk: Det er ikke ualmindeligt, at långivere anbefaler at få disse midler overført, fordi det er den nemmeste og mest effektive løsning. Men sørg for at dobbelttjekke alle kontooplysninger, før du overfører disse midler; svindel sker, og du ønsker ikke at miste din udbetaling.
Fondene overføres
Når alle dokumenter er blevet underskrevet, sender långiveren midlerne over til titelfirmaet eller den afsluttende advokat. Derfra vil sælgeren modtage sin del af midlerne, eller i tilfælde af refinansiering vil det tidligere realkreditlån blive betalt af, og sælgeren vil begynde at betale på sit nye realkreditlån.
Tips til at komme til klar til at lukke hurtigere
Købere, der er ivrige efter at flytte ind i deres nye hjem, kan komme til at lukke hurtigere ved at følge disse enkle tips:
1. Hav dine økonomiske dokumenter ved hånden.
Du vil normalt have gjort dette, før du overhovedet begyndte at kigge på huse.
2. Få forhåndsgodkendt, før du kigger på huse.
Derved får du at vide, hvor meget hus du har råd til. En forhåndsgodkendelse vil også give dig selvtillid til at fremsætte et stærkt tilbud, når du finder et hus, du ønsker at byde på.
3. Hold øje med din kreditrapport.
En “fremragende” kredit score vil give dig de bedst mulige priser, men det betyder ikke, at du er ude af held, hvis din score er mindre end eksemplarisk. Du kan have en score på 580 og stadig blive godkendt til et lån, men de fleste konventionelle lån kræver mindst en score på 620.
Det er heller ikke nu, du skal foretage store indkøb, fordi det vil have en negativ indvirkning på din kredit, hvilket kan få långiveren til at genoverveje sin beslutning.
4. Læs den afsluttende oplysning grundigt.
Det er vigtigt, at du gennemgår din afsluttende oplysning linje for linje. Hold øje med eventuelle stavefejl, uoverensstemmelser eller andre ting, der er anderledes end det, du havde forventet.
5. Få en forsikring med det samme.
Långivere kræver normalt, at køberne har en ejerskifteforsikring for at beskytte deres investering. Men selv hvis din långiver ikke kræver det, vil det være i din bedste interesse at få en ejerskifteforsikring alligevel. Hvis der sker noget med dit hus, kan du stå over for økonomisk ruin, hvis du ikke har midlerne til reparationer … og himlen forbyder, at nogen kommer til skade på din ejendom, fordi du kan blive udsat for en heftig retssag.
Og ugerne op til lukkedagen kan være lidt nervepirrende, fordi intet er sat i sten. Men frygt ikke, for når du først får en meddelelse om, at du er klar til at lukke, er du guld!
“Købere kan stort set bare slappe af og vente de tre dage på at underskrive deres lånedokumenter, og så bør dit lån lukke den næste dag,” bemærker Sanchez.