Hushandler og skat

Hvis du nogensinde har set et reality-program om hushandler, er det svært ikke at blive imponeret over de enorme overskud, som de hævder. Hvem ville ikke ønske at købe en fix-upper og sælge den for en enorm gevinst? Inden du kaster dig ud i at købe det hus nede ad gaden, der har “så meget potentiale”, skal du først overveje de skattemæssige konsekvenser.

Flending af ejendomme er, når enkeltpersoner, herunder ejendomsmæglere, køber og videresælger boliger i løbet af kort tid med en fortjeneste. Dette omfatter også køb og salg af en ejendom, før den officielt sælges eller bygges – en proces, der kaldes et “overdragelsessalg”, men som nogle gange også kaldes “shadow flipping”.

Kapitalgevinst versus erhvervsindkomst

Den største forskel mellem kapitalgevinster og erhvervsgevinster er den skatteprocent, der skal betales. Hvis salget af en ejendom anses for at være af kapitalmæssig karakter, skal kun 50 % af gevinsten indberettes på din T1 Generelle selvangivelse som indkomst på linje 12700 – Kapitalgevinster. Hvis salget derimod anses for at være en del af en virksomhed, skal du udfylde T2125 – Statement of Business or Professional Activities, og hele nettogevinsten er skattepligtig.

Lad os sige, at du køber den lille bungalow på hjørnet med henblik på at sælge den med en betydelig fortjeneste. I løbet af nogle få uger har du forvandlet den handyman special til et drømmehjem. Ifølge din ejendomsmægler står du til at tjene 20.000 dollars, hvis huset sælges, inden din næste bankbetaling forfalder. På grund af omstændighederne omkring købet og salget vil CRA sandsynligvis behandle de 20.000 dollars som erhvervsindkomst og beskatte hele beløbet.

Hvis du havde købt det samme hus som udlejningsejendom, ville din fortjeneste fra et eventuelt salg højst sandsynligt blive betragtet som kapitalgevinst. Selv om den lejeindtægt, du havde tjent, ville spille en rolle i beregningen af skatten, ville du kun blive beskattet med en sats på 50 %. Forskellen ligger i hensigten. Hvis du køber en ejendom med henblik på at opnå en fortjeneste ved salget af den, betragtes det normalt som erhvervsindkomst. Hvis din hensigt er at få ejendommen til at generere en løbende indkomst, betragtes det normalt som kapital.

Intentionen er ikke den eneste faktor, som CRA tager hensyn til, når det drejer sig om kapitalindkomst kontra erhvervsindkomst. Antallet af ejendomme, du har solgt, tidsrammen mellem køb og salg og arten af renoveringerne tages også i betragtning.

Men er det ikke fritaget, hvis jeg bor der?

Hvis du sælger din bolig, er du generelt fritaget for kapitalgevinstskat, hvis boligen var din hovedbolig. Da det først blev populært at vende huse, var der mange, der benyttede sig af denne regel og troede, at de overlistede CRA ved at undgå potentielle skattekonsekvenser. De hævdede projekthuset som deres primære bopæl i renoveringsperioden, og når ejendommen blev solgt, ville de blot ændre deres adresse til det nyeste projekthus.

Det tog ikke lang tid, før CRA lagde låg på denne praksis ved at indføre strengere krav til udpegelse af den primære bopæl. Igen, hensigten på købstidspunktet, antallet af køb og salg og tidsrammen mellem udpegningerne af hovedbolig er alle taget i betragtning ved fastsættelsen af fritagelsen. CRA træffer foranstaltninger for at imødegå manglende overholdelse af reglerne i ejendomssektoren og for at sikre, at skattefritagelsen for hovedbolig kun anvendes af dem, der er berettigede til den. Ud over den skat, der skal betales ved salget, kan du også blive pålagt bøder, hvis du ikke indberetter din fortjeneste korrekt.

Dette CRA-link indeholder flere oplysninger: Flipping af huse eller ejerlejligheder? Kend dine skatteforpligtelser!

Hvilken udgave af TurboTax er den rigtige for mig?

Hvad enten det drejer sig om erhvervsindkomst, udlejningsejendomme eller kapitalgevinster, har TurboTax den rigtige software til dig Svar på et par enkle spørgsmål på vores produktanbefaling, så kan vi hjælpe dig med at guide dig til den rigtige udgave, der afspejler dine individuelle forhold.

Du kan altid starte din selvangivelse i TurboTax Free, og hvis du føler behov for yderligere hjælp, kan du opgradere til en af vores betalte udgaver eller få livehjælp fra en ekspert med vores Assist & Review eller Full Service*. Men bare rolig, mens du bruger onlineversionen af softwaren, når du vælger at opgradere, overføres dine oplysninger øjeblikkeligt, så du kan fortsætte lige der, hvor du slap.

*TurboTax Live Full Service er ikke tilgængelig i Quebec.