I Florida skal en långiver gå til retten for at tvangsauktionere sit realkreditlån. Långiveren indgiver en retssag i Circuit Court i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Långiveren har ikke ret til at tage din bolig, før de har fået en dom om tvangsauktion og en besiddelsesdom fra retten.
Hvor tvangsauktionen begynder
- Den store stak dokumenter, som låntagerne underskriver ved afslutningen, danner grundlaget for mange af rettighederne og forsvaret i en tvangsauktion. De vigtigste er gældsbrevet og pantebrevet.
- Skriftet er den kontrakt, der fastsætter betingelserne for tilbagebetaling af de lånte penge. Pantebrevet giver banken mulighed for at tage din ejendom tilbage og sælge den, hvis du ikke betaler på gældsbrevet.
Meddelelse om misligholdelse
- Hvis en låntager undlader at betale, skal banken erklære dig for misligholdt i henhold til gældsbrevet. Dette dokument kaldes ofte en meddelelse om misligholdelse og leveres normalt med posten.
- I de fleste meddelelser kræver banken, at gældsbrevet straks betales fuldt ud. Dette kaldes en fremskyndelse af gældsbrevet.
Tvist om gældens gyldighed
- Låntageren har rettigheder i henhold til Fair Debt Collection Practices Act (FDCPA), til at bestride gyldigheden af denne realkreditgæld.
- Når låntageren kræver, at långiveren verificerer gælden, skal långiveren stoppe alle inkassovirksomhed, indtil gælden er verificeret.
- Bruce Jacobs & Associates, kan hjælpe dig med at udøve dine juridiske rettigheder. Klik her for at komme i gang.
Stævning, klage og Lis Pendens.
- Forvent at blive forkyndt med en tvangsauktionsretssag efter modtagelse af meddelelse om misligholdelse. En tvangsauktion starter ved at indgive en stævning, klage og lis pendens til retssekretæren.
- Som i enhver retssag har låntageren ret til at møde op og forsvare sig mod retssagen. Enhver låntager har ret til at få banken til at bevise sin sag.
- Stævningen informerer dig om, at der er blevet anlagt en retssag, og giver dig 20 dage til at indsende et svar til retten
Du skal handle inden for 20 dage, ellers kan du give afkald på magtfulde forsvar
- En “Lis Pendens” gør offentligheden opmærksom på, at der er blevet anlagt en tvangsauktion mod din ejendom. Retssekretæren registrerer Lis Pendens i de offentlige registre, så det vil fremgå af enhver ejendomsrapport.
- Klagen fastslår, at banken erklærer, at du er i restance og kræver en tvangsauktionsdom, medmindre gældsbrevet tilbagebetales fuldt ud.
- Servicering af proces
Når tvangsauktionen er indgivet, vil en procesbetjent (typisk en sherif i amtet) personligt aflevere dig stævningen og en kopi af klagen og Lis Pendens. - Det er IKKE tilrådeligt at “gemme sig” for sheriffen. Offentliggørelse af forkyndelse er tilladt, hvis en sagsøgte i forbindelse med tvangsauktion ikke kan findes efter en omhyggelig eftersøgning. Der findes langt bedre forsvarsstrategier end at lege gemmeleg med procesbetjenten.
- Motion to Dismiss
En effektiv forsvarsstrategi er ofte at indgive et forslag om at afvise klagen. Der er flere juridiske og processuelle grunde, som kan anføres. Dette er en glimrende mulighed for at sætte spørgsmålstegn ved, om banken kan fremlægge noten og det nødvendige papirarbejde til at foretage tvangsauktion. - Svaret
Et svar er den første mulighed for at fremlægge dit svar på klagen og eventuelle bekræftende indsigelser, som du måtte rejse. Et bekræftende forsvar siger effektivt til retten: “Jeg har ikke betalt mit realkreditlån, men banken kan ikke foretage tvangsauktion, fordi ….” - Discovery
- Alle parter i en retssag har ret til at foretage discovery. Du kan anmode om dokumenter, afhøre vidner og kræve svar på spørgsmål under ed. Discovery er den proces, der anvendes til at udvikle de kendsgerninger, der understøtter forsvaret mod tvangsauktion. Det er også en glimrende måde at skabe en løftestang, der kan løse en tvangsauktion.
Summary Judgment
- På høringen om summarisk dom fremlægger långiverens advokat edsvorne erklæringer, som fastslår bankens sag mod dig. Låntageren har ret til at fremlægge sine egne edsvorne erklæringer. Hvis dommeren finder, at der er spørgsmål om faktiske forhold på baggrund af de edsvorne erklæringer, skal anmodningen afvises. Hvis retten imødekommer anmodningen, vil den afsige en endelig summarisk dom, der angiver det nøjagtige beløb, som du skylder, herunder hovedstol, renter, advokatomkostninger, udgifter og sagsomkostninger.
- Når en endelig dom er afsagt, fastsætter retssekretæren en salgsdato. Dette er normalt mellem 35 og 120 dage fra den dato, hvor dommen er indført. Medmindre der er indgået en aftale med banken, indgivet konkursbegæring eller et andet proceduremæssigt spørgsmål, vil ejendommen blive solgt på domstolens trappe.
Judicial Sale
- Den endelige tvangsauktionsdom vil angive, hvordan tvangsauktionen skal finde sted. Tvangsudsættelsen skal finde sted på den måde, der er fastsat i dommen. Det er långiverens ansvar at placere en lovlig annonce, offentliggørelse eller meddelelse om tvangsauktion i en lokal avis. Efter at salget har fundet sted, skal salgsbetingelserne bekræftes af den domstol, der har beordret salget. Hvis vilkårene i salgsordren er opfyldt, kan ejendomsretten i købers navn blive fuldført ved indgivelse af et certifikat for ejendomsretten. Hvis der er uregelmæssigheder, kan du gøre indsigelse mod salget, hvilket vil forhindre, at der udstedes et certifikat for ejendomsretten
Deficiency Judgment
- Långivere, der genovertager en ejendom ved et tvangsauktionssalg, vil derefter forsøge at sælge den, normalt til “brandudsalgspriser”. Hvis banken videresælger ejendommen for mindre end det beløb, der skal betales i tvangsauktionsdommen, kan banken anmode om en deficiency judgment. Banken skal blot bevise, at videresalgsprisen var kommercielt rimelig. Hvis tvangsauktionsdommen var på 300 000 USD, og ejendommen blev videresolgt for 100 000 USD, ville retten udstede en mangeldom mod låntageren på 200 000 USD. Denne deficiency judgment er den samme som enhver anden dom og kan håndhæves i op til 20 år.
Hvorfor kæmpe?
For at tvangsinddrive et realkreditlån i Florida skal en bank gøre mere end at bevise, at en låntager ikke har foretaget betalinger. Der er stærke forsvarsmekanismer, der kan tages op i forbindelse med en tvangsauktion. Du har ret til at foretage opdagelse, anmode om dokumenter og holde banken til sin byrde.
De fleste banker presser på for at få en hurtig tvangsauktion. En låneændringsvirksomhed kan ikke gå ind i retten og kæmpe. Jacobs Legal har udviklet en omfattende tvangsauktionsstrategi for at forhandle fra en stærk position
Så hvad skal du gøre?
Du skal ikke bare rulle over og lade banken tage dit hjem? Du skal ikke flytte ud, fordi du er bagud med dine betalinger. Du er i din ret til at blive i boligen, indtil banken overvinder dine forsvarsmidler. Hvis ejendommen er udlejet, kan du fortsætte med at opkræve husleje, mens vi kæmper mod din tvangsauktion.
Hvis du er klar til at kæmpe, så ring til Jacobs Legal.
Hvem er Jacobs Legal? Bruce Jacobs brugte fem år på at indgive tvangsauktioner for store låneinstitutioner i hele Florida. Han er far, ægtemand og boligejer ligesom dig. Han forstår virkningen af et alvorligt undervandet realkreditlån og vigtigheden af at finde en løsning.
Jacobs Legal tilbyder chancen for at bekæmpe din tvangsauktion.
- En korrekt forsvaret tvangsauktion kan tage år, før banken kan bevise sin sag.
- Andre forsvar kan resultere i, at tvangsauktionen helt afvises.
- Endnu andre forsvar fanger overtrædelser af føderale bankregler, der kan give banken problemer med at tvangsauktionere.
Truslen om en god kamp
- Regeringen fortsætter med at kæmpe med løsninger, der kun vil styrke dine forhandlinger
- Vores mål hos Jacobs Legal, PLLC er at overbevise banken om, at deres bedste resultat vil komme fra at undgå kampen
- Forhandle din lånemodifikation eller short sale fra en position af styrke
- Vores firma leder efter kreative løsninger for at opnå hver boligejer bedst muligt
- Det bedste forsvar mod tvangsauktion er en stærk offensiv.
Hjælp til boligejere
Jacobs Legal sætter en stor ære i at forsvare boligejere i disse vanskelige tider. Vi mener, at vores klienter, der er fanget i den hidtil usete bølge af tvangsauktioner, har mere end nogensinde brug for gode råd.
Vi har udviklet en overkommelig, formidabel forsvarsstrategi. Vi holder banken på sin byrde, mens vi kæmper for at få tiden tilbage på din side. Jacobs Legal kan guide dig gennem de farlige farvande, uanset om du ønsker at blive i dit hjem eller komme ud af det.
Tiden er kommet til at bekæmpe tvangsauktion
I dette vanskelige ejendomsmarked går mange boligejere og investorer bare væk fra problemet. Nogle begår den fejl at flytte ud den dag, de kommer bagud med deres realkreditlån. Andre tillader banken at få en hurtig tvangsauktion uden selv at reagere i retten. Atter andre søger råd hos låneændringsfirmaer, der ikke vil gå i retten.
Når tvangsauktionen er afsluttet, begynder problemerne for alvor. Mange banker søger en “deficiency judgment” mod boligejeren, når de sælger dit hjem til en brand-salgspris. Hvis du skyldte $400.000,00, og banken kun solgte dit hjem for $150.000,00, er banken berettiget til en dom mod dig for den skyldige saldo på $250.000,00. Selv hvis din bank ikke vil gå efter en udeblivelsesdom, er der nogle, der køber disse domme for få kroner og øre. Du ønsker ikke, at disse hajer forfølger dig.
En god offensiv er det bedste forsvar mod tvangsauktion
Det er nu ved at stå klart, at din bedste strategi er at bekæmpe en tvangsauktion. Vores mål er at identificere og udvikle juridiske forsvarsmekanismer i forbindelse med oprettelsen og serviceringen af dit lån. Banken kan have overtrådt en hvilken som helst række regler om underslæb eller bankregler, herunder:
- The Truth-in-lending Act (TILA),
- The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA), og
- Regulation Z of the Real Estate Settlement Practices Act (RESPA).
Når långivere frygter et aggressivt forsvar, identificerer de din sag som en “problematisk” sag. Problemsagerne er langt mere tilbøjelige til at få bedre resultater i forlig. Målet er bestemt af dine mål. Vi kan anvende visse strategier for at holde dig i dit hjem. Andre for at få dig ud af det.
Der er mange forsvar, der kan gøres gældende, og passende proceduremæssige strategier, som kan bruges til at afværge en tvangsauktion. Der er mange flere exitstrategier, der kan bringe en afslutning på tvangsauktion uden en deficiency judgment.
Hvad er Securitization?
Det bedre spørgsmål er, hvordan det hjælper med at stoppe tvangsauktion?
I løbet af det sidste årti har banker og långivere uddelt realkreditlån til tusindvis af boligejere. De skabte eksotiske lån og droppede underwriting til næsten ingenting. Mange banker vidste, at lånet aldrig ville blive tilbagebetalt, og var ligeglade. AIG satsede mod disse dårlige lån. Wall Street tjente en dødssejr. Men vær forvisset om, at de foretrækker, at du tror, at de bare hjalp dig med at opnå den amerikanske drøm om at eje dit eget hjem
Det, der virkelig skete, var, at bankerne gik ind i “Securitization”-branchen. Wall Street opstillede komplicerede kontrakter for at lade bankerne skære realkreditlånene ud i småstykker til store profitter. Deres advokater udviklede nye og uprøvede trin til at tage dit realkreditlån, bundte det med 15.000 andre realkreditlån og fylde en realkreditpulje.
Hvert lån i denne pulje skulle først gennemgå en række transaktioner. Lånene kom gennem “the wash” og blev til værdipapirer (som en aktie eller obligation), som Wall Street kunne sælge til vores pensionsfonde, politiforeninger og livsforsikringsselskaber.
Efter “Robo-signer”-skandalen i 2010 er det klart, at mange banker ignorerede deres juridiske forpligtelser ved at lægge lånene gennem the wash. Bankerne skabte falske overdragelser og affidavits og blev taget på fersk gerning. Denne hvirvelvind af juridiske spørgsmål og problemer kan kun hjælpe boligejere med aggressiv rådgivning.
Jacobs Legal har for nylig sluttet sig til et landsdækkende netværk af førende forsvarsselskaber for tvangsauktion, der er bevæbnet med banebrydende argumenter og deler oplysninger i realtid. Der er en kamp i gang, og Jacobs Legal er på frontlinjerne.
Jacobs Legal giver informeret, praktisk rådgivning til boligejere, der ønsker at forhandle fra en position af styrke. Jacobs er en tidligere bankadvokat. Han er en tidligere anklager i Miami-Dade County, som nu kæmper for ejendomsejere.
Underhandle fra en position af styrke.
Kontakt vores Florida Foreclosure Defense Advokater i dag
Ringe til de erfarne Florida foreclosure defense lawyers hos Jacobs Legal, PLLC for en konsultation eller send os en e-mail. Vi kan vurdere din sag i dag.