Brug af lejlighedsleasingkoncessioner klogt

Brug af lejlighedsleasingkoncessioner for klogt …HVIS du skal.

Her er en overraskelse … en artikel fra mig om, hvordan man kan tilbyde lejlighedsleasingkoncessioner! Du ser ikke det meget ofte, og de fleste af jer ved hvorfor. Som mangeårig modstander er jeg overbevist om, at de ikke giver nogen som helst mening. I en kamp om indrømmelser konkurrerer kommunerne i bund og grund om at se, hvem der kan give mest gratis husleje væk. Hvor kontraproduktivt er det ikke!? Det tjener kun til at svække markedet for alle og devaluerer samtidig vores ejendomme.

Så nu spørger du sikkert dig selv, hvorfor jeg har skrevet en bog om hvordan man gør med hensyn til koncessioner. Svaret er, at for mange af jer er de et nødvendigt onde. Hvis du befinder dig på et af de intenst koncessionsdrevne markeder, har du måske intet andet valg end at give indrømmelser, bare for at holde hovedet over vandet. Og hvis du er nødt til at give efter, er det bedst at vælge dine indrømmelser klogt – for at sikre, at de gør mest gavn for din belægning og mindst mulig skade på din bundlinje.

Ubrydelige regler for tilbud om lejlighedsleasingkoncessioner

Den vigtigste ting at huske, når du tilbyder en lejlighedsleasingkoncession er … trommehvirvel… vær strategisk. Tilbyd kun en leasingkoncessioner på de lejligheder med høj tomgang eller meddelelser om at forlade lejligheden. Det lyder indlysende, men du ville blive overrasket over antallet af forvaltere, der tilbyder automatiske, generelle indrømmelser, selv på lejlighedstyper, der er lettere at udleje. Den fejl må du ikke begå. Det er slemt nok, at du er nødt til at give nogen gratis gaver væk – men at give dem væk, når du ikke behøver det, er virkelig spild!

Den anden ubrydelige regel om indrømmelser er ikke at give noget for ingenting. Få beboerne til at “gøre sig fortjent” til deres indrømmelser ved at knytte betingelser til dem, der er gunstige for dig. Hvis du f.eks. giver en gratis måneds husleje væk, skal du forlænge lejekontraktens løbetid med en måned. Fastsæt frister for underskrivelse og indflytning, som beboerne skal overholde for at modtage tilbuddet (for at forbedre dine tal hurtigt). Og som en ekstra beskyttelse kan du få dem til at underskrive en “tillægsskrivelse”, hvori de erklærer sig indforstået med at tilbagebetale alle indrømmelser, som de får, hvis de bryder deres kontrakt.

Typer af indrømmelser i forbindelse med lejlighedsleasing

Når det kommer til indrømmelser, har du mange muligheder. Du kan tilbyde gratis husleje, opgraderinger af lejligheden, gaver, tjenester … listen er lang. Selv om det at tilbyde opgraderinger af lejligheden utvivlsomt er det bedste valg for ejendommens værdi på lang sigt, er det ikke altid det mest effektive. Faktisk syntes de fleste af de fællesskaber, der blev undersøgt i forbindelse med denne artikel, at de fleste synes at være enige om, at penge taler højere end nye tæpper eller loftsventilatorer.

Gratis lejlighedsleje

Selv hvis du vælger denne nemme, direkte vej, skal du stadig træffe nogle vigtige beslutninger – f.eks. hvor meget du skal tilbyde, og hvornår beboerne får det. Nedenfor er nogle muligheder.

• Gå med det klassiske “______ Månedens gratis husleje”. Normalt er størrelsen af den gratis husleje bundet til længden af den underskrevne lejekontrakt (dvs. 1/2 måned gratis ved en seks måneders lejekontrakt; 1 måned gratis ved en 12 måneders lejekontrakt). For at det skal være mest effektivt, skal i det mindste en del af denne gratis husleje komme i begyndelsen af lejekontrakten. Flere af de samfund, vi undersøgte, bemærkede, at det ikke virkede at tilbyde en “sidste måneds gratis leje”-kampagne.

• Byd det samme, som de andre tilbyder. Kør et “vi matcher vores konkurrenters tilbud”.

• Tag et fast beløb fra lejemålets løbetid. En ejendom kom med den smarte idé at tilbyde “2.010 dollars i rabat i 2010”. (Hvordan du rent faktisk uddeler besparelserne kan variere – se de følgende punkter!)

• Sænk lejen. I stedet for at give en måned eller to væk på forhånd, spreder nogle ejendomme det “gratis” beløb over hele lejeperioden. I stedet for at give to måneder til 600 dollars væk på en 12-måneders lejekontrakt kan du f.eks. nedsætte den månedlige leje med 100 dollars.

• Spred den gratis leje. Tilbyd en 15/10-rabat, hvor beboerne får 15 % rabat på huslejen i de første tre måneder og derefter 10 % rabat i de næste tre måneder. De betaler den fulde leje i de resterende seks måneder af lejemålet.

• Forstil en kupon- eller kuponbog, hvor hver side har en værdi af et bestemt beløb. Beboerne kan bruge kuponerne eller værdikuponerne, som de vil, i hele deres lejeperiode.

Goder i massevis

Det er ikke alle indrømmelser, der tager form af gratis husleje. Nogle lejlighedskomplekser vælger i stedet at give gaver væk. Dette kan være en mere økonomisk tilgang end gratis husleje. For det første kan du måske slippe af sted med at tilbyde en gave, der er lidt mindre værdifuld end gratis husleje. Du skal dog ikke regne med at spare mange penge med dette kneb. Fremtidige beboere vil være kloge nok til at erkende, at den gratis brødrister på

din ejendom ikke er lig med en måneds gratis husleje hos naboen længere nede ad gaden! Du er bedre tjent med at lede efter en gave, der sælges til ca. samme beløb som den gratis husleje, du ellers ville tilbyde, og derefter forhandle som en gal for at få en mængderabat. Du kan måske endda samarbejde med en af dine eksisterende leverandører, som allerede får en del af din forretning.

Den slags gaver, du kan tilbyde, er kun begrænset af din fantasi – og dit budget, selvfølgelig! Nedenfor er nogle idéer, som er blevet brugt af andre lejlighedsudlejningshold:

• Gaskort
• Mikrobølgeovne
• Betalte flytteudgifter (op til en bestemt beløbsgrænse)
• DVD’er
• HDTV
• i-Pad eller andet “i”
• Pre-betalt debetkort
• Computere
• Vaskemaskiner/tørretumblere
• Gasgrill
• Gratis weekendrejser
• 1 års medlemskab af en lokal fitnessklub
• Servicekuponer, der kan bruges hos et netværk af deltagende leverandører, som f.eks. rengøringsservice, renserier, dyrepasning osv.
• Billetter/gavekort til professionelle sportsbegivenheder, kulturelle begivenheder, museer, parker, kurbade, restauranter, butikker osv. (En ejendom tilbød billetter til en værdi af 500 dollars, men gav beboeren mulighed for at vælge mellem de forskellige typer begivenheder)

Leasing Concessions as Extras

Hvis du leder efter ting at give væk, behøver du måske ikke at lede særlig langt. Mange lokalsamfund tilbyder gebyrbaserede faciliteter og/eller tjenester, som ville være glimrende koncessioner. Overvej følgende:

• Gratis garage eller carport i et år
• Ingen husdyrleje i et år
• Refunderet ansøgningsgebyr (bruges normalt i forbindelse med en anden indrømmelse)
• Reduceret sikkerhedsdepositum
• Gratis ekstra opbevaring i et år
• Gratis opvarmning i vintermånederne
• Gratis kabel-tv i et bestemt antal måneder
• Gratis vaskemaskine og tørretumbler i et år
• Et værelse møbleret gratis i et år
• Et pre-fastsat mængde gratis brug af vaskemaskine og tørretumbler, for ejendomme med fælles vaskefaciliteter i stedet for tilslutning af vaskemaskine/tørretumbler (dette fungerer især godt, hvis dit vaskeanlæg bruger smart cards i stedet for mønter)
• Opgraderinger af lejligheden – udskiftning af gulvtæppe, kronelister, et nyt apparat, en ekstra telefonlinje osv.

Mix-n-Match

Der er ingen regel, der siger, at du kun skal vælge én type lejlighedsleasingkoncession. Du kan sammensætte “pakker”, der passer bedst til dit samfund og dit marked. Du kan f.eks. tilbyde 25 dollars rabat på den månedlige leje plus et gavekort til en lokal forlystelsespark. Eller to ugers gratis leje plus nye bordplader i køkkenet. Du kan også tilbyde en menu med tilbud om lejlighedsleasing, som beboerne kan vælge imellem. For eksempel kan beboerne med en 13-måneders lejekontrakt vælge en gratis månedlig leje ELLER en gratis weekendtur ELLER tjenesteydelser til en værdi af 500 USD. Med en seks måneders lejekontrakt kan de vælge mellem en huslejerabat på 100 dollars ELLER tre måneders medlemskab af et lokalt fitnesscenter ELLER gratis parkering i en garage i tre måneder.

Hvad med lejefornyelser?

Vi ved alle, at det er meget billigere at beholde en eksisterende beboer end at finde en ny og omlægge en lejlighed. Det virker derfor kun fornuftigt, at vi tilbyder vores beboere, der forlænger deres lejemål, mindst lige så gode tilbud, som vi tilbyder alle andre. Alligevel er der delte meninger om at tilbyde fornyelsesfordele. Flere af de samfund, jeg har spurgt, sagde, at de ikke tilbyder nogen indrømmelser ved fornyelser. Flere andre tilbød indrømmelser, men de var typisk mindre end det, der blev tilbudt nye beboere (f.eks. kunne fornyede beboere få 50-150 USD i rabat på den første måneds husleje, gratis tæpperensning eller en aften i byen).

Et par ejendomme sagde, at selv om de ikke tilbød indrømmelser til deres fornyede beboere, ville de give dem det, hvis beboerne var klar over og bad om et tilbud ved indflytning, i stedet for at miste dem. Kun få ejendomme tilbød faktisk deres beboere indrømmelser, der var sammenlignelige med dem, der tilbydes til nye lejemål – lige fra en gratis måned til 500 dollars i rabat på den første måned til et gavekort på 500 dollars.

Not to belabor a point…but in a soft market, it is more important than ever to close the back door. Før du træffer nogen beslutninger om indrømmelser, skal du sørge for at se nøje på, hvor dine penge vil gøre mest gavn. Hvis du ved at bruge lidt mere på de eksisterende beboere kan vinde kampen om fornyelse, behøver du måske ikke at investere så meget i koncessionskrigen – hvor der ikke er nogen sande vindere.

The Leasing Professionals Guide to Eliminating Concessions, Raising Rents and Selling Rent Increases Every Time

Af Tami L. Siewruk
BOGEN: Dette omfattende program starter med den definitive bog om at hæve huslejerne, fjerne indrømmelser og sælge huslejeforhøjelser i multifamiliesamfund, der stammer fra over 30 års erfaring med multifamiliesamfund og ekspertise på tværs af alle områder. Fra præsentation af finansielle termer på en måde, som du endelig kan få din hjerne til at forstå hele vejen til at lægge sidste hånd på en lejeforhøjelse fornyelse, vil denne bog fuldt ud afsløre hvornår, hvor og hvordan bag en succesfuld lejeforhøjelse, eliminering af indrømmelser og salg af lejeforhøjelser og vil udstyre dig til straks at begynde at opnå rekordindtægter for din virksomhed og dit samfund! Alt sammen for KUN $49!