Vad betyder Clear to Close och hur lång tid tar det innan jag blir husägare?

När du köper ett hus kommer du att stöta på många termer och fraser som får dig att klia dig i huvudet av förvirring. En av dessa termer är ”clear to close”. Man kan anta att det betyder att du är ett ordspråkligt hopp från att få nycklarna till ditt nya hem.

Tyvärr är du inte riktigt där – ännu.

Vad betyder ”clear to close”?

”Clear to close” är enklare än man kan tro. Jessica Sanchez, Director of Mortgage Fulfillment Operations här på HomeLight, förklarar:

”Clear to close från en hypoteksbehandlingssynpunkt innebär att låntagarna har uppfyllt alla utestående villkor eller krav som behövs för att låntagarna ska kunna gå till avslutningsbordet – och underteckna sina slutliga avslutningsdokument. När du har undertecknat alla dokument och ”stängt” ditt bolån betalar långivaren säljaren och alla parter och du får nycklarna till ditt hus.”

De dokument som du vanligtvis behöver när du ansöker om ett hypotekslån (förutom legitimation och själva ansökan) är bland annat följande:

Bevis på inkomst

• Två års skattedeklarationer, antingen W-2s eller 1099s
• Lönesedlar för de senaste 30 dagarna
• Förlust- och vinsträkning för det senaste året (om du är egenföretagare).
• Brev som förklarar eventuella luckor i anställningen under de senaste två åren
• Uppgifter om arbetslöshetsersättning
• Bevis på fastighetsinkomster
• Barnbidrag eller underhållsbidrag
• Bevis på andra former av inkomster

Plan för din handpenning

• Två månaders kontoutdrag, om du använder sparande
• Brev om donationer från vänner eller familj
• Dokumentation för stödprogram

Förmögenhetsdokumentation

• 60 dagars bankutdrag utdrag
• Sista kvartalsutdrag för pensions- eller 401(k)-konton
• 60 dagar av IRA-utdrag
• Sista två månaders utdrag av mäklarkonton

Skulder, finansiell historia och andra förpliktelser

• Kreditrapporter från Experian, Equifax, och TransUnion
• Rekursiva skulder och utgifter

Särskilda omständigheter

• Konkurshandlingar
• Skildedeklaration
• Skildedeklaration
• Dokument om tvångsinlösen
• Ett eventuellt ytterligare dokument som din långivare kan kräva

Hur går det till innan det blir klart att avsluta?

Enligt Ellie Maes Origination Insight Report för 2019 tar den genomsnittliga avslutningen cirka 47 dagar från början till slut. Detta beror förstås på några variabler, till exempel att bli förhandsgodkänd för ett hypotekslån eller om du tar ett FHA- eller VA-lån, vilket kan ta lite längre tid. (Vi har inte ens räknat med alla möjliga förseningar som kan skjuta upp stängningsdatumet!)

Under veckorna innan du får grönt ljus och kan stänga är det en hel del saker som måste hända först.

Säljaren accepterar ditt köpeanbud

Det allra första steget som måste ske innan en lånehandläggare kan lämna in din ansökan för behandling är att säljaren måste acceptera ditt erbjudande.

När erbjudandet har accepterats kommer din fastighetsmäklare att upprätta ett köpeavtal.

Ett köpeavtal kommer att dela upp olika aspekter av kontraktet, inklusive:

• Vem köparen och säljaren är
• Förhållanden och en beskrivning av fastigheten
• Alla villkor och förbehåll för lånet
• Köparens och säljarens skyldigheter och rättigheter
• Poster som ingår eller utesluts i försäljningen
• Betydelsen av den handpenning som läggs ner
• En förteckning över slutkostnader och vem som ansvarar för vad
• Slutdatum
• När du får nycklarna till fastigheten (även kallat besittningsvillkor)
• Köparens och säljarens signaturer

Notera: Slutförandet inleds officiellt när säljaren undertecknar avtalet.

Beställ en hembesiktning och värdering

Nästa uppgift på listan är att skaffa en hembesiktning och en värdering av bostaden. Heminspektionen är inte nödvändigtvis ett måste när du ansöker om ett hypotekslån, eftersom den vanligtvis görs efter köparens gottfinnande, men den kommer att hjälpa till att förhandla om det finns några reparationer som behöver göras.

Under en heminspektion kommer en tredje part, licensierad heminspektör till huset och kommer att titta på varje aspekt av huset. Detta inkluderar elsystemet, HVAC-systemet, strukturella komponenter och apparater. Du måste anlita en specialiserad inspektör för att hitta eventuella dolda problem, till exempel blyfärg, mögel, radon och termitskador.

Hembygdsvärderingen är en nödvändig del av bostadsköpsprocessen när du använder ett hypotekslån. En värdering krävs av hypotekslånare, eftersom den förhindrar att du och långivaren betalar mer än vad huset är värt. Om fastigheten är värd mer än det begärda priset är det din lyckodag eftersom du inte är skyldig att berätta för säljaren om värderingsmannens bedömning. Så länge köpeavtalet har undertecknats av båda parter kan säljaren inte höja det begärda priset.

Notera: Du som köpare är ansvarig för att betala avgifterna för inspektionen och värderaren, vanligtvis ur egen ficka. Den genomsnittliga kostnaden för en husbesiktning kan ligga mellan 300 och 400 dollar. Större bostäder kan kosta 600 dollar och uppåt! Hemvärderingar kan kosta samma belopp som en inspektion. Tänk på att den faktiska kostnaden beror på var du befinner dig och hur stort huset är.

Underwriter granskar lånet

När värderingen och inspektionen är genomförda skickar lånehandläggaren en färdig fil till underwritern för granskning. Underwritern kommer att gå igenom hela filen för att se till att allt är korrekt.

Detta inkluderar en titt på en uppdaterad kreditpoäng, slutlig verifiering av anställning och kontroll för att se till att titeln är klar. Om underwritern har några frågor kan de be om ytterligare dokumentation innan lånet godkänns.

När underwritern har slutfört sin granskning och villkorligt godkänner lånet får köparen en lista över utestående villkor som måste uppfyllas innan de kan få ett ”clear to close”-besked.

Vad händer efter clear to close?

När underwritern har avslutat sin granskning och lånet har godkänts kommer du att få en Closing Disclosure minst tre dagar före ditt planerade stängningsdatum. Du måste bekräfta mottagandet av Closing Disclosure så snart som möjligt, annars kan stängningsdatumet skjutas upp.

Den slutliga informationen kommer att innehålla följande:

• Lånevillkor
• Beräknad månadsbetalning för lånet
• Slutkostnader
• Kostnader för att behandla lånet
• Kassakostnader
• .close table
• Transaction summary table
• Låneinformation
• Låneberäkningar
• Kontaktinformation
• Kontaktinformation
• Bekräftelse av mottagande

”När långivaren utfärdar Closing Disclosure, betyder det i stort sett att du har gjort allt du behöver göra som köpare och att du är redo att gå”, säger Sanchez. När tredagarsperioden har löpt ut kan du få dina dokument notariellt bestyrkta på titelföretaget eller så kan du få en mobil notarie att komma till dig.

Slutlig genomgång

Grattis! Du är inne på slutspurten om du gör en slutlig genomgång.

Det är nu du vill dubbelkolla varje aspekt av bostaden för att se till att den är i samma skick som när du lämnade in ditt erbjudande.

Under genomgången kontrollerar du att säljaren har tagit hand om de reparationer som anges i köparens reparationsbegäran – om tillämpligt. Köparna kan avstå från reparationsbegäran eller så kan säljaren bestämma sig för att sälja huset i befintligt skick och kommer inte ens att tänka på att reparera något i huset efter besiktningen.

Om huset har drabbats av större skador eller nya problem har dykt upp kan du be om att få skjuta upp stängningen medan din mäklare förhandlar med mäklaren för att komma fram till en rättvis lösning.

Slutningsdag

Äntligen är det dags för avslutningen! Idag är dagen då alla som är involverade i transaktionen kommer att samlas och underteckna en massa dokument för att slutföra försäljningen. Du vill ta med dig ett fotolegitimationskort och en bankcheck med medel för att täcka slutkostnader och resten av handpenningen, minus din earnest money.

Notera: Det är inte ovanligt att långivare rekommenderar att dessa medel överförs eftersom det är det enklaste och mest effektiva alternativet. Men se till att du kontrollerar kontoinformationen tre gånger innan du överför dessa medel; bedrägerier förekommer och du vill inte förlora din handpenning.

Fonderna överförs

När alla dokument har undertecknats skickar långivaren pengarna över till titelbolaget eller den avslutande advokaten. Därifrån kommer säljaren att få sin del av medlen, eller i fallet med refinansiering kommer det tidigare lånet att betalas av och säljaren kommer att börja betala på sitt nya lån.

Tips to get to clear to close faster

Köpare som är angelägna om att flytta in i sina nya hem kan komma till avslut snabbare genom att följa dessa enkla tips:

1. Ha dina ekonomiska dokument till hands.

Detta har du i princip gjort redan innan du började titta på hus.

2. Få ett förhandsgodkännande innan du tittar på hus.

Detta gör att du vet hur mycket hus du har råd med. Ett förhandsgodkännande ger dig också förtroendet att lägga ett starkt bud när du hittar ett hus som du vill lägga ett bud på.

3. Håll ett öga på din kreditupplysning.

En ”utmärkt” kreditvärdighet kommer att ge dig de bästa möjliga räntorna, men det betyder inte att du är chanslös om din kreditvärdighet är mindre än exemplarisk. Du kan ha en poäng på 580 och ändå bli godkänd för ett lån, men de flesta konventionella lån kräver minst en poäng på 620.

Det är inte heller läge att göra stora inköp nu eftersom det kommer att ha en negativ inverkan på din kreditvärdighet, vilket kan få långivaren att ompröva sitt beslut.

4. Läs slutredovisningen noggrant.

Det är viktigt att gå igenom din slutredovisning rad för rad. Håll utkik efter felstavningar, avvikelser eller andra saker som skiljer sig från vad du förväntade dig.

5. Skaffa en försäkring direkt.

Långivare kräver vanligtvis att köpare ska ha en hemförsäkring för att skydda sin investering. Men även om din långivare inte kräver det, ligger det i ditt eget intresse att skaffa en hemförsäkring ändå. Om något händer med ditt hus kan du stå inför ekonomisk ruin om du inte har medel för reparationer … och himlen förbjuder att någon skadar sig på din fastighet eftersom du kan ställas inför en rejäl stämning.

Veckorna som leder fram till avslutningsdagen kan vara lite nervpirrande eftersom ingenting är hugget i sten. Men frukta inte, för när du väl får ett meddelande om att du är redo att stänga är du guld värd!

”Köpare kan i stort sett bara slappna av och vänta på de tre dagarna för att underteckna sina lånedokument, och sedan bör ditt lån stänga nästa dag”, konstaterar Sanchez.