Preferred Equity – ett annat sätt att investera i fastigheter

Du har antagligen hört begreppet ”föredragen” i samband med börsinvesteringar. Företag ger ofta investerare möjlighet att köpa preferensaktier i sina aktier. Dessa anses vara mindre riskfyllda – även om de är dyrare – än stamaktier. Men vad betyder ”preferred” i samband med fastighetsinvesteringar?

Vad är preferensaktier?

Fastighetsutvecklare eller fastighetsägare (jag kallar dem projektsponsorer) vill öka sin hävstångseffekt. Företrädesrätt hjälper dem att göra det genom att finansiera ett projekt med kapital som har lägre prioritet än hypoteksskulden men högre prioritet än det eget kapital som projektsponsorn redan har i projektet.

Normalt sett lånar fastighetslånegivare inte ut mer än 80 % av en fastighets värde. Detta beror på att långivaren vill ge sig själv en viss buffert av skydd om saker och ting går fel. Dessa förstaplatslån ligger vanligtvis mer i intervallet 60-70 %.

I fastighetsinvesteringsbranschen kallas hypotekslån ofta för prioriterade skulder. Detta är en finansieringsposition som: (1) förvärvas privat från en hypotekslånare, (2) köps, säljs eller handlas inte på börserna och (3) har inget centralt rating-system.

Så även om senior debt får fastighetssatsningarna finansierade större delen av vägen, kommer projektsponsorn ibland att behöva mer pengar för att finansiera mer av affären. Det är där preferensaktier kommer in i bilden.

Avgifter för preferensaktier &Risk

Preferensaktier är dyrare än prioriterade skulder. Det är också mer riskfyllt för investerarna. Det är mer sannolikt att det påverkas negativt om fastighetens värde sjunker. Så de räntor som betalas till investerare är högre för att kompensera för den ökade risken.

Ofta söker projektsponsorer ännu mer finansiering genom att erbjuda positioner med vanligt eget kapital. Detta är den minst säkra (mest riskfyllda) men mest lukrativa positionen för investerare. Långivare och finansiärer med prioriterat eget kapital får gynnsamma räntor, men om fastigheten har ökat i värde är det investerarna i den gemensamma aktiepositionen som får skörda dessa (ofta större) belöningar.

Dessa belöningar inkluderar ofta:

• Del i vinster från fastighetens värdestegring;
• Hyresintäktsutdelningar; och/eller
• Förmåner från potentiella skatteavdrag, till exempel avskrivningar.

Fastigheters kapitalstack

Fastighetsexperter använder begreppet ”kapitalstack” för att beskriva de lager av pengar och de rättigheter som är knutna till varje lager. När du rör dig ”uppåt” i kapitalstapeln från skuld till eget kapital kommer du in i zoner med allt högre risk – men också potentiellt högre belöningar.

Typiskt ser kapitalstapeln ut ungefär så här:

Som du kan se är det nedersta lagret i kapitalstapeln banken eller hypoteksinnehavaren som måste få betalt oavsett vad som händer. Deras investering i satsningen är säkrad genom själva fastigheten. Den högsta risken och den potentiellt högre belöningen från satsningen går till projektsponsorn. Om de inte hinner med betalningarna kan långivaren utmäta fastigheten och ta ifrån sponsorn/låntagaren allt som sponsorn/låntagaren har arbetat för.

Preferred vs. Common Equity

Preferred equity-investerare föredrar en fast avkastning och prioritet när det gäller både avkastningen på deras investering och avkastningen på deras investering. Detta gäller särskilt institutionella investerare.

Typiskt sett har preferenskapitalet avtalsenliga rättigheter som ingår i projektets driftsavtal. Företrädefullt eget kapital undviker också behovet av ett avtal mellan borgenärer med den främsta långivaren och åtnjuter en bättre ställning i ett eventuellt konkursscenario.

Likt skulder innebär föredraget eget kapital oftast en fast löptid. Denna är vanligtvis två till tre år. I slutet av löptiden eller i händelse av vissa utlösande händelser i samband med sponsorns uteblivna prestationer krävs det vanligtvis att sponsorn löser in det preferensberättigade aktieinnehavet till ett inlösenpris som motsvarar det icke återlämnade kapitalet plus eventuella upplupna men icke utdelade ränteintäkter.

Sammanlagt eget kapital är å andra sidan mer än bara ett lån. Det är att köpa in sig i projektet. En investerare får en procentuell andel av projektet. På så sätt får hon en del av varje ökning av värdet på det färdiga projektet. Eller så får hon en del av hyresintäkterna. Eller både och. Detta är ungefär som att köpa aktier av din mäklare. Du äger en del av företaget. Men om projektet förlorar pengar kan investeraren också förlora sina pengar.

De vanligaste skillnaderna beskrivs i detalj i detta diagram:

Note: Även om de termer som definieras i detta diagram är vanliga skillnader tycks varje crowdfunding-sajt för fastigheter ha sin egen definition av var och en av dem. På en del av dem kallas till exempel prioriterat eget kapital för ”mezzanin”. Det finns hybrider av varje typ av eget kapital eftersom sponsorer och låneansvariga fritt kan prioritera som de vill för varje affär. Du måste läsa de specifika dokumenten för affären noggrant innan du investerar.

Preferred Return är inte samma sak som Preferred Equity

Och även om de två ofta förväxlas finns det en viktig skillnad mellan preferensavkastning och preferensaktierelaterat kapital. Preferred equity är en position i kapitalstapeln som har återbetalningsprioritet. Med föredragen avkastning avses vinstutdelning. Vinster från verksamhet, försäljning eller refinansiering delas ut till en klass av eget kapital före en annan. Skillnaden är att föredragen avkastning är en preferens i avkastningen på kapitalet, medan en preferenskapitalposition är en position som får en preferens i avkastningen på kapitalet.

Crowdfunding-alternativ

Det finns många crowdfunding-sajter som erbjuder investeringar i föredragen avkastning på kapitalet med varierande definitioner och beräknad årlig avkastning.

• På Fundrise och CrowdStreet får investerare i föredragen avkastning på kapitalet preferens framför investerare i vanligt eget kapital när det gäller fördelningen av kassaflöden. Vinster betalas tillbaka till investerare i preferensaktier (efter att alla skulder har återbetalats) tills de får den överenskomna ”preferensavkastningen”. De återstående utdelningarna av kassaflöden återförs till innehavare av vanligt eget kapital.
• Realty Mogul skiljer mellan mezzaninskulder och preferensaktier. Båda representerar högre potentiell uppåtriktad avkastning … och potentiella nedåtrisker. Plattformen erbjuder båda typerna som alternativ för att diversifiera din fastighetsportfölj ”över riskspektrumet.”
• And Rich Uncles ger tillgång till REITs (real estate investment trusts) med olika alternativ av preferensaktier eller stamaktier och en minimiinvestering på 500 dollar som kan delas upp mellan alla REITs i 10-dollarssteg.

Sammanfattning

Preferensaktier erbjuder investerare en säkrare, mindre riskfylld aktieposition än stamaktier. Och som med alla investeringar gäller att ju högre risk, desto högre beräknad avkastning.

Både vanliga och preferensaktier kan vara fördelaktiga för både fastighetsbolag och investerare. Fastighetsbolag (projektsponsorer) kan öka sin hävstångseffekt – och därmed sin potentiella avkastning – genom att finansiera sina projekt utöver hypotekslånet genom att erbjuda prioriterat eget kapital. Detta är efterställt hypoteksskulden i fråga om betalningsrätt, men är efterställt sponsorns eget kapital. Investerare kan få högre avkastning i utbyte mot att de tar en högre risk, en position som bara är en nivå lägre än ett förstahandslån.

Den frustrerande verkligheten är att denna terminologi används omväxlande – och inte definieras av någon tillsynsmyndighet. Så det som en crowdfundingplattform kallar ”preferred equity” kan en annan plattform kalla ”mezzanine debt”. Och hur en plattform definierar preferenskapital och vanligt eget kapital kan skilja sig avsevärt från en annan plattform. Och även på samma plattform verkar det finnas nyanser i vad termerna betyder från en affär till en annan.

Denna artikel är avsedd att introducera dig till de termer du kommer att se, men kom ihåg att läsa alla dokument noggrant och se till att du förstår vad du investerar i innan du lägger ner några av dina surt förvärvade pengar.

Oavsett om du investerar på en crowdfundingplattform eller direkt i en affär, ska du alltid göra din due diligence.

>