Här går vi igenom ett exempel på hur du kan minska din fastighetsskatt genom ett argument som kallas Leased Fee Vs Fee Simple.
REGEL 4 FÖRESKRIVER ATT VID ANVÄNDNING AV FÖRSÄLJNINGSPRISERNA FÖR VÄRDERINGSOBJEKTET ELLER FÖR JÄMFÖRBARA FASTIGHETER VID VÄRDERING SKA TAXERAREN:
(b) Vid värdering av en obelagd äganderätt, (1) omvandla försäljningspriset för en fastighet som belastats med en skuld som fastigheten förblev föremål för till sin motsvarighet i form av ett obelastat avgiftspris genom att till försäljningspriset för säljarens eget kapital lägga till det pris för vilket det uppskattas att en sådan skuld skulle ha kunnat säljas under värdeindikativa förhållanden vid den tidpunkt då försäljningspriset förhandlades fram, och (2) omvandla försäljningspriset. priset på en fastighet som är belastad med ett hyresavtal som fastigheten fortfarande är föremål för till dess obelastade avgiftsprisekvivalent genom att från försäljningspriset på säljarens eget kapital dra av det belopp med vilket det uppskattas att hyresavtalet förbättrade detta pris eller lägga till priset på säljarens eget kapital det belopp med vilket det uppskattas att hyresavtalet tryckte ned detta pris.
Då den fastighetsandel som värderas är den obelastade fee simple-rätten, måste uppskattningen av marknadshyran göras utan hänsyn till faktiska hyresavtal. Regel 8(d) anger att vid ”värdering av egendom som belastas av ett hyresavtal är den nettointäkt som ska kapitaliseras det belopp som egendomen skulle ge om den inte var så belastad, oavsett om detta belopp överstiger eller understiger kontraktshyran och oavsett om leasegivaren eller hyrestagaren har gått med på att betala fastighetsskatten.”
Assessor Handbook Support for Argument
ECONOMIC CHARACTERISTICS
De ekonomiska egenskaperna innefattar alla egenskaper hos egendomen som påverkar dess intäktsflöde. Denna del av jämförelsen är i allmänhet endast tillämplig på inkomstgenererande fastigheter. Betydande ekonomiska egenskaper inkluderar följande:
- Nivå på driftskostnader
- Förvaltningens kvalitet
- Hyresgästens kvalitet (t.ex. kreditvärdighet)
- Vissa hyresbestämmelser (hyreslättnader, utgiftsstoppar och återvinningar, hyresavtalets upphörande, förlängningsalternativ, osv, men inte inklusive hyror som ligger över eller under marknadshyror
Justeringar för ekonomiska egenskaper bör inte förväxlas med justeringar för skillnader i överlåtna egendomsrättigheter (t.ex. hyror som inte är marknadsmässiga) eller marknadsförhållanden. Ofta är justeringar för ekonomiska egenskaper svåra att isolera och mäta inom ramen för den jämförande försäljningsmetoden. En analys av parvisa försäljningar skulle till exempel kräva två jämförbara försäljningar som endast skiljer sig åt i fråga om de ekonomiska egenskaper vars marginalvärde mäts. Detta är ett mycket strikt uppgiftskrav. När det är möjligt bör värderaren identifiera jämförbara fastigheter med ekonomiska egenskaper som liknar föremålet och därmed undvika behovet av denna typ av justering.
KAPITALISERING AV HYREDIFFERENS
Differenser i hyra (antingen en vinst eller förlust) på grund av en specifik fastighetskaraktäristika kan kapitaliseras i en uppskattning av ett justeringsbelopp. Denna teknik används vanligtvis för att göra justeringar för skillnader i fysiska egenskaper, även om den kan användas för alla skillnader mellan fastigheter för vilka en permanent hyresskillnad kan uppskattas. Naturligtvis krävs också en uppskattad kapitaliseringsgrad. Till exempel kan den aktuella fastigheten ha en hiss medan en jämförbar fastighet inte har det. Med hjälp av uppgifter om marknadshyror uppskattas en hyresskillnad för de två fastigheterna och kapitaliseras – med hjälp av direkt kapitalisering – i en uppskattning av justeringen. Både hyresdifferensen och kapitaliseringssatsen ska vara marknadsstödda.