Limiterna för VA-lån i större delen av Kalifornien har tenderat att vara högre än i många andra delar av landet. Men eftersom priserna på bostäder ofta var högre än lånelimiten i det lokala länet var Kaliforniens veteraner i många fall tvungna att bidra med en viss handpenning. Förändringar är på gång för 2020. Finansieringsgränserna på 100 % försvinner. Detta kommer att göra det möjligt för en veteran att köpa ett hem till vilket pris som helst (teoretiskt sett) med 0 dollar i handpenning.
The Blue Water Veterans Navy Act of 2019 (låter nästan som något från en Jason Bourne-film) undertecknades som lag i juni 2019 och kommer att träda i kraft den 1 januari 2020. Genom denna lag avskaffas gränserna för noll nedskrivningsbara VA-lån. Den höjer också VA-finansieringsavgiften.
Hän till nu (1 januari 2020) har VA-lånegränserna varit bundna till de FHFA-gränser som fastställs varje år. En veteran kunde köpa ett hem med 0 dollar i handpenning, men bara upp till länslånegränsen. Om inköpspriset låg över lånegränsen behövde den kaliforniska veteranen en handpenning som motsvarade 25 % av skillnaden mellan lånegränsen och priset på bostaden. Det resulterande VA-lånet kallades vanligen ”Jumbo VA Loan”. Detta var fortfarande en mycket bra affär för veteranen och möjliggjorde mindre handpenning och ingen hypoteksförsäkring än någon annan typ av låneprogram.
Varför 2019 Loan Limit Purchase vs 2020 No Limit Purchase
The 100% Financing VA Loan Limit in Orange and Los Angeles counties is $726,525 in 2019. En veteran kan köpa ett hem upp till 726 525 dollar utan någon handpenning. Om inköpspriset är 926 525 dollar, eller 200 000 dollar över lånegränsen 2019 för Orange och Los Angeles counties, skulle den nödvändiga handpenningen vara 50 000 dollar (25 % av skillnaden på 200 000 dollar) och VA-lånet skulle vara 876 525 dollar. År 2020 behöver en veteran som köper en bostad för 926 525 dollar, eller till och med 1 000 000 dollar, ingen handpenning alls. Detta kommer att göra det möjligt för veteranen att behålla mer pengar på banken.
Standardgränsen för ”Conforming” VA-lån 2019 är 484 350 dollar. Riverside och San Bernardino counties har varit föremål för denna gräns även om det finns många områden där bostäder säljs över gränsen. Till exempel skulle en veteran som köper ett hem i Corona (i Riverside County) för 584 350 dollar (100 000 dollar över gränsen på 100 %) 2019 behöva 25 000 dollar i handpenning. År 2020 behöver de ingen handpenning. Detta kommer att öppna upp många områden i Inland Empire och kommer också att hjälpa fastighetsvärdena.
VA Funding Fee Increase
Va Funding Fee kommer att öka 2020 som en del av Blue Water Navy Veterans Act of 2019. VA Funding Fee finansieras vanligtvis i lånet och betalas ut till VA. Den används oftast av VA för att garantera VA-lånet för de långivare som faktiskt avslutar lånen. Det är viktigt att notera att VA inte är en ”långivare” och inte finansierar VA-lån. VA garanterar lånet så länge det är skrivet enligt VA:s riktlinjer. Och det är inte alla hypoteksföretag som erbjuder VA-låneprogrammet.
För närvarande, under 2019, är VA Funding Fee för en förstagångs-VA-köpare 2,15 % av lånebeloppet. (Detta kan variera beroende på om veteranen är berättigad och om de är berättigade på grund av tid i reserverna eller nationalgardet, eller var aktiv tjänstgöring). Den nya VA Funding Fee 2020 kommer att vara 2,3 % för 1:a gången. Finansieringsavgiften för efterföljande användare kommer att vara 3,6 % jämfört med de 3,3 % som den för närvarande är 2019. År 2020 kommer finansieringsavgiften att vara densamma för alla berättigade veteraner, oavsett om de var nationalgardister, reservister eller ordinarie militärer.
VA Funding Fee Waivers
För de veteraner som har ett tjänsteanknutet funktionshinder är finansieringsavgiften slopad. Och från och med 2020 kommer även aktiva soldater i tjänst som har fått ett Purple Heart att undantas från finansieringsavgiften. Finansieringsavgiften kan också minskas genom att lägga 5 eller 10 procent i handpenning. För en senare användare 2020 kan VA Funding Fee sänkas från 3,6 % ner till 1,65 % med 5 % ner eller 1,4 % med 10 % ner.
Som tidigare nämnts kan VA Funding Fee finansieras i lånet, vilket innebär att den inte kommer att påverka det belopp som veteranen behöver för att köpa en bostad. Men ändå, om en senare användare säljer ett hem och kommer att ha eget kapital från försäljningen för sitt nästa köp, kommer VA Funding Fee att minskas från 18 000 dollar ner till 7 837 dollar genom att sätta 5 % i handpenning på ett köp på 500 000 dollar. Det resulterande lånebeloppet med 5 % av beloppet (25 000 dollar i handpenning) skulle vara 482 837 dollar. Det resulterande lånet med 0 dollar i handpenning skulle vara 518 000 dollar. Med 25 000 dollar i handpenning är skillnaden i lånebelopp 35 163 dollar. Betalningsskillnaden beror på lånets räntesats, men kan lätt bli mellan 150 och 175 dollar per månad. För en senare VA-låneanvändare som har möjlighet att komma in med en viss handpenning skulle det vara något att tänka på.
För att verkligen veta vad som är det bästa alternativet för dig är det första steget att kontakta en lånehandläggare som specialiserar sig på VA-låneprogrammet.
Författat av Tim Storm, en kalifornisk VA-lånehandläggare som specialiserar sig på VA-lån. MLO 223456. – Vänligen kontakta mitt kontor på Fairway Independent Mortgage Corporation NMLS 2289. Min direktlinje är 714-478-3049. Jag kommer att förbereda skräddarsydda scenarier för VA-lån som kommer att matchas upp mot dina ekonomiska mål, både på lång och kort sikt. Jag förbereder också en videoförklaring av dina scenarier så att du kan förstå siffrorna fullt ut INNAN du har påbörjat låneprocessen
.