Husbyten och skatter

Om du någonsin har tittat på en dokusåpa om husbyten är det svårt att inte bli imponerad av de enorma vinsterna som de hävdar. Vem skulle inte vilja köpa ett renoverat hus och sälja det för en enorm vinst? Innan du hoppar in och köper huset på gatan som har ”så mycket potential”, måste du först tänka på skattekonsekvenserna.

Fastighetsvändning är när privatpersoner, inklusive fastighetsmäklare, köper och säljer vidare bostäder på kort tid för att göra en vinst. Detta inbegriper också att köpa och sälja en fastighet innan den officiellt säljs eller byggs – en process som kallas ”uppdragsförsäljning” men som ibland också kallas ”shadow flipping”.

Kapitalvinst kontra företagsvinst

Den största skillnaden mellan kapitalvinster och företagsvinster är den skattesats som ska betalas. Om försäljningen av en fastighet anses vara av kapitalkaraktär rapporteras endast 50 % av vinsten på din T1 allmänna skattedeklaration som inkomst på rad 12700 – Kapitalvinster. Om försäljningen däremot anses vara en del av ett företag måste du fylla i T2125 – Statement of Business or Professional Activities och hela nettovinsten beskattas.

Vad sägs om att du köper den där lilla bungalowen på hörnet med avsikt att sälja den med en rejäl vinst. På några få veckor har du förvandlat den där hantverkaren till ett drömhus. Enligt din mäklare kan du tjäna 20 000 dollar om huset säljs innan nästa bankbetalning förfaller. På grund av omständigheterna kring köpet och försäljningen kommer CRA sannolikt att behandla dessa 20 000 dollar som inkomst av näringsverksamhet och beskatta hela beloppet.

Om du hade köpt samma hus som en hyresfastighet skulle dina vinster från en eventuell försäljning sannolikt betraktas som kapitalvinster. Även om de hyresintäkter du hade gjort skulle spela en roll vid beräkningen av skatten, skulle du bara beskattas med 50 % skattesats. Skillnaden ligger i avsikten. Om du köper en fastighet med avsikt att göra en vinst vid försäljningen betraktas den vanligtvis som inkomst av näringsverksamhet. Om din avsikt är att fastigheten ska generera en löpande inkomst betraktas den vanligtvis som kapital.

Avsikten är inte den enda faktor som CRA tar hänsyn till när det gäller kapitalinkomst kontra företagsinkomst. Antalet fastigheter som du har sålt, tidsramen mellan köpet och försäljningen och renoveringarnas karaktär beaktas också.

Men är den inte undantagen om jag bor där?

Om du säljer din bostad är du i allmänhet undantagen från skatt på kapitalvinster om bostaden var din huvudbostad. När bostadsbyte blev populärt var det många som utnyttjade denna regel och trodde att de överlistade CRA genom att undvika eventuella skattekonsekvenser. De angav projekthuset som sin huvudbostad under renoveringsperioden och när fastigheten såldes skulle de helt enkelt byta adress till det nyaste projekthuset.

Det dröjde inte länge innan CRA lade locket på denna praxis genom att införa strängare krav för angivande av huvudbostad. Återigen, avsikten vid tidpunkten för köpet, antalet köp och försäljningar och tidsrymden mellan beteckningarna för huvudbostad beaktas alla när undantaget fastställs. CRA vidtar åtgärder för att ta itu med bristande efterlevnad inom fastighetssektorn och för att se till att skattebefrielsen för huvudbostad endast utnyttjas av dem som är berättigade till den. Förutom den skatt som ska betalas på försäljningen kan du också bli föremål för straffavgifter om du inte rapporterar dina vinster korrekt.

Denna länk från CRA innehåller mer information: Flipping houses or condos?

Vilken utgåva av TurboTax är rätt för mig?

Oavsett om det gäller företagsinkomster, hyresfastigheter eller kapitalvinster har TurboTax rätt programvara för dig Svara på några enkla frågor i vår produktrekommendation så kan vi hjälpa dig att hitta rätt utgåva som återspeglar dina individuella omständigheter.

Du kan alltid börja din deklaration i TurboTax Free, och om du känner att du behöver ytterligare hjälp kan du uppgradera till någon av våra betalda utgåvor eller få livehjälp från en expert med vår Assist & Review eller Full Service*. Men oroa dig inte, när du använder onlineversionen av programvaran när du väljer att uppgradera överförs din information omedelbart så att du kan fortsätta där du slutade.

*TurboTax Live Full Service finns inte i Quebec.