Hur man köper en flerfamiljsfastighet utan pengar

Nyckelresultat

• Hur man köper en flerfamiljsfastighet

• Bästa bostadslån för flerfamiljshus

• Fördelar och nackdelar med en flerfamiljsfastighet

Chanserna är, om du har varit utsatt för fastighetsinvesteringsbranschen ett tag har du börjat fundera på flerfamiljsinvesteringar. I så fall har du förmodligen hört talas om de många fördelarna som finns: Mer kassaflöde, enklare förvaltning, enorma skattelättnader. Men om du har ont om pengar kanske du undrar hur man köper en flerfamiljsfastighet utan pengar. Kanske har du antagit att om du inte har enorma reserver av kontanter så är multifamiljebostadsinvesteringar utom räckhåll.

Och även om det är sant att många fastighetsinvesteringar, och det inkluderar de som är knutna till en multifamiljebostadsinvestering, kommer att berövas livsviktigt kassaflöde om det inte finns en lämplig handpenning placerad, så betyder det inte att om du är fastlåst på handpenningssidan så kan du inte köpa multifamiljebostadsfastigheter.

Förresten, genom att vara kreativ med dina finansieringsalternativ kan du upptäcka att den första lektionen i din ”Multifamily Investing for Beginners”-kurs är en lönsam lektion. Här är fem strategier för hur man finansierar en flerfamiljsfastighet med liten eller ingen summa pengar för att vägleda dig i denna strävan.

Notera: Som med alla finansiella transaktioner är det viktigt att göra din due diligence och rådgöra med ett finansiellt proffs för att se till att en viss strategi fungerar för dina behov, till exempel för att utföra en flerfamiljsrehabfastighet. Informationen som tillhandahålls här är endast avsedd för utbildningsändamål.

7 sätt att köpa multifamiljelägenheter utan pengar ner

Multifamiljelägenheter kan komma bifogade med en rejäl köpeskilling, vilket får vissa investerare att skygga. När de förvaltas på rätt sätt utgör denna typ av fastigheter dock en möjlighet att tjäna en stor mängd kassaflöde och erbjuda en stark avkastning. Inköpspriset behöver inte utgöra ett hinder för inträde; det finns flera sätt att investera i flerfamiljsfastigheter för dem som inte har en massa kontanter, inklusive metoderna nedan:

1. Privata pengar

2. Aktier

3. Materialförsäljning

4. Hårda pengar

5. Repair Allowance

.

6. House Hacking

7. Real Estate Crowdfunding

Privata pengar

Privata långivare är inte bara användbara vid förvärv av enstaka-familjehus. Privata långivare kan vara särskilt användbara på flerfamiljssidan, till exempel vid investeringar i flerfamiljslägenheter, och kan vara ett utmärkt sätt att gå vidare med ett utvecklingsprojekt om du för närvarande inte har medel för en handpenning.

Samma som för enfamiljshus behöver privata långivare inte vara kopplade till ett investeringsföretag. Faktum är att några av de bästa privata långivarna för dig kan hittas inom ditt befintliga sociala nätverk. Detta inkluderar familj, vänner, läkare, kollegor etc.

Varför skulle någon i ditt nätverk ge dig pengar? Utsikten till en bättre avkastning än vad många får från sitt pensionskonto – och uppbackad med fastigheter – kan göra detta till ett övertygande fall för dem som når ut till dig (och kan hjälpa dig att komma upp med de medel som behövs för en handpenning för en multifamiljelägenhet.)

Egendelsandelar

Finnandet av en investerare av andelar i eget kapital skiljer sig något från att arbeta med en privat pengalångivare. Med en privat långivare lovar du en regelbunden avkastning för din investerare. Men med en investerare med andelar i eget kapital ger du dem en del av det egna kapitalet i en fastighet i utbyte mot de medel som behövs för en handpenning vid köp av flerfamiljsfastigheter.

Till exempel, låt oss säga att en investerare med andelar i eget kapital ger dig 100 000 dollar för att bidra till en flerfamiljsfastighet. Du kan då i utbyte ge investeraren en 40-procentig andel av fastighetens eget kapital. Detta skulle göra det möjligt för din investerare att få både 40 procent av det månatliga kassaflödet från fastigheten och 40 procent av intäkterna från den eventuella försäljningen av fastigheten.

Detta är en kraftfull strategi av just den anledningen att eget kapital är attraktivt för investerare. Och den här metoden ger investerare både en chans att generera kortsiktigt och långsiktigt kassaflöde, något som du kan använda för att motivera potentiella investerare i din strävan efter handpenning.

Materialförsäljning

Det här är inte alltid möjligt för alla multifamiljära fastighetsprojekt. Ändå finns det tillfällen då en fastighet kan innehålla värdefulla naturresurser (eller tillverkade resurser) som kan säljas, vid köp av en fastighet, för att bidra till att generera en handpenning.

Materiella exempel skulle kunna vara jord, växter, grus, timmer och gödningsmedel, alla resurser som kan visa sig vara värdefulla för en annan part. Det handlar om att se förbi det upplevda värdet på en flerfamiljsfastighet och avgöra om det finns dolda möjligheter som kan göra affären mycket mer realistisk och godtagbar för dig.

Hårda pengar

Om du inte är bekant med begreppet, kan hårdvaluta-långivare (hard money lenders, HML) beskrivas som privatpersoner eller små organisationer som lånar ut ”hårda pengar” till en låntagare baserat på värdet av en fastighet, inte på låntagarens kreditvärdighet.

Även om ett hårdvaluta-låns räntesats och uppläggningsavgifter är mycket högre än ett traditionellt hypotekslån, kallas det inte för ”hårda pengar” på grund av dess betungande villkor. Ändå, eftersom hårda pengar handlar om matematik. Uppfyller fastighetens belåningsgrad (LTV) – helst 65 % eller lägre – de kriterier som fastställts av lånegivaren med hårda pengar?

Om det gör det har du goda chanser att göra en affär, särskilt om du har gjort din hemläxa och hittat en flerfamiljsfastighet som har alla kännetecken på en stadig källa till kassaflöde. Om inte är det dags för dig att fortsätta leta.

Repair Allowance

Investerare förbiser ofta denna strategi, men det kan vara ett kraftfullt sätt att generera dina multifamiljelägenheter som handpenningmedel. Den fungerar på följande sätt: När du inspekterar en flerfamiljsfastighet gör du en lista över vilka reparationer som behöver göras innan köpet sker. Och sedan kommer dessa pengar, förutsatt att säljaren godkänner transaktionen, att ges tillbaka till dig vid avslutningen.

Därefter har du två valmöjligheter:

1. Du gör reparationerna själv. Inte en idealisk lösning, men om du har expertisen och tiden kan detta vara effektivt.

2. En bättre lösning är att redan ha ett team av entreprenörer och/eller hemreparatörer som du (eller din partner) har samarbetat med tidigare för att sköta reparationerna.

På grund av att du har gett dem stadigvarande arbete tidigare eller kommer att göra det i framtiden, kan du ofta få en rabatt på reparationens arbets- och materialkostnader. Vilket är pengar som du kan lägga på din handpenning.

House Hacking

House Hacking innebär att hyra ut en del av en fastighet som du för närvarande bor i. Du kan i princip lista ett extra sovrum, ett loft eller till och med ett delat utrymme på nätet som korttidsuthyrning. Det vanligaste sättet att göra detta är att använda Airbnb. Prissätt din uthyrning i enlighet med liknande erbjudanden i området och se ditt kassaflöde öka när gästerna hyr ut ditt utrymme.

Både husägare och hyresgäster kan använda sig av denna strategi om hyresavtal och lokala förordningar tillåter det. Undersök lagarna om korttidsuthyrning i ditt område och lär dig vilken typ av tillstånd (om några) du behöver för att komma igång. På många populära turistdestinationer krävs licens för att få lista sin fastighet. När du är fri att komma igång kan du fundera på hur du kan locka gäster till din lista. Ställ in rummet, ta tydliga bilder och lista alla bekvämligheter som ingår. Ditt rum behöver inte vara överdådigt, men ju bättre din lista är, desto mer kan du ta ut av besökarna.

Samt sett kan denna underutnyttjade strategi vara ett utmärkt sätt att komplettera din inkomst och öka dina ekonomiska reserver. På några korta månader kan du till och med ha tillräckligt med pengar för att göra en handpenning för en flerfamiljsfastighet.

Real Estate Crowdfunding

Istället för att skaffa finansiering från en långivare kan du överväga att använda crowdfunding som ett sätt att köpa en flerfamiljsfastighet. Crowdfunding är ett sätt att anskaffa pengar genom att be en pool av investerare om små kapitalbelopp, i stället för en enda stor investering. Denna strategi blev populär genom webbplatser som GoFundMe och Kickstarter, som gör det möjligt för användarna att enkelt crowdfunda vilket projekt som helst.

Du behöver inget kapital för att börja med crowdfunding, däremot behöver du ett pålitligt nätverk och en stark pitch. Långivare är mer sannolikt intresserade av att ditt projekt ska lyckas, så du måste vara beredd att övertyga dem om hur det kommer att fungera. Det kan kräva ett seriöst engagemang, men den goda nyheten är att efter framgången med din fastighet kommer investerare att vara mer benägna att hänvisa dig till andra och stödja dina framtida projekt.

Bästa lån för flerfamiljshus

Det finns flera olika typer av lån för flerfamiljshus på marknaden för de som forskar om hur de kan finansiera sitt köp med ett lån. Räntorna på följande lån ligger vanligtvis mellan 4,5 och 12 procent och kan vara lämpliga för investerare som vill refinansiera sina fastigheter också:

• Conventional Multifamily Mortgage: De flesta traditionella långivare erbjuder lån som är tillräckligt stora för att finansiera flerfamiljshus, vanligtvis för fastigheter med mellan två och fyra enheter. (Allt som är större skulle räknas som en kommersiell fastighet.) Konventionella hypotekslån är bra för investerare som önskar ett lån med längre löptid och kan göra en 20-procentig handpenning.

• Federal finansiering: Flera statliga organ, till exempel Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae och Freddie Mac sponsrar låneprogram för flerfamiljshus. Dessa lån är bra för investerare som inte har mycket till handpenning och som är villiga att bo i en av enheterna.

• Portfoliolån: Portföljlån är lån som kan användas för att köpa flera fastigheter samtidigt. Dessa långfristiga lån är rätt för investerare som vill köpa upp till 10 fastigheter på en gång.

• Kortfristig finansiering: Vissa investerare kan behöva ett kortfristigt lån, t.ex. ett hard money-lån eller brygglån, för att vara flexibla. En investerare kan till exempel vilja agera snabbt på en affär och finansiera den på kort sikt tills de kan renovera den eller öka beläggningen tills de kan uppfylla de mer långsiktiga lånekraven. Kortsiktig finansiering är vanligtvis förknippad med högre räntor.

Pros Of Buying Multifamily Properties

Innan du bestämmer dig för att lägga till en flerfamiljsfastighet till din investeringsportfölj bör du ta dig tid att väga för- och nackdelar för att avgöra om det är rätt för dig. Det finns många fördelar med att investera i en flerfamiljsfastighet som lockar investerare att söka dessa möjligheter.

• Rekursiv inkomst: Den återkommande månadsinkomsten som en flerfamiljsfastighet kan ge är en av de mest framträdande fördelarna med denna investering. Ekonomiskt sunda affärer har potential att kompensera dina månadskostnader och ge dig pengar i plånboken varje månad.

• Inkomstdiversitet: En vakans i en fastighet för ett enbostadshus kommer att resultera i en inkomstförlust för den tidsperioden. Men om en enhet är obebodd i en flerfamiljsfastighet kommer de andra enheterna att fortsätta att generera inkomster, vilket bidrar till att lindra vakanskostnaden.

• Lågt underhåll: Många underhållsreparationer, t.ex. tak eller centralvärme, kan göras på alla enheter i en flerfamiljsfastighet på en gång. Detta bidrar till att spara tid och pengar på förnödenheter och arbetskraft.

• Flera inkomstkällor: I större flerfamiljsfastigheter har investerare möjlighet att generera fler inkomstkällor på plats. Du kan ta ut extra avgifter av hyresgästerna för parkeringsplatser eller garageplatser eller installera mynttvättar som ger inkomster utöver månadshyran.

• Prestationsbaserad finansiering: Finansieringen av flerfamiljsfastigheter baseras på fastighetens resultat, inte på din personliga ekonomiska situation. Detta kan vara till fördel om du vill investera i fastigheter men inte har en bra kreditvärdighet.

Cons Of Buying Multifamily Properties

Och även om det finns många fördelar med att köpa och äga flerfamiljsfastigheter kan det vara mer komplext att göra det än att investera i enstaka bostäder, så det är viktigt att förstå de utmaningar du kan ställas inför.

• Förvaltning: Att förvalta en flerfamiljsfastighet kan vara tidskrävande, särskilt om det finns fler än fyra enheter i fastigheten. Många investerare väljer att anlita fastighetsförvaltare på plats eller ett fastighetsförvaltningsföretag i stället för att ta på sig uppgiften själva. Ändå kommer båda dessa alternativ med ytterligare kostnader.

• Högre omsättning: I genomsnitt ockuperar hyresgäster i flerfamiljsfastigheter en enhet i cirka 2 år eller mindre, jämfört med den 5 till 7-åriga ockupationen för den genomsnittliga hyresgästen i ett enbostadshus. Var noga med att ta med de marknadsföringskostnader som krävs för att locka nya hyresgäster på grund av den högre omsättningen hos flerfamiljshyresgästerna.

• Hyresgästerna försummar fastigheten: Det normala slitaget på flerfamiljshyresfastigheter tenderar att vara större än på enfamiljshyresfastigheter, så investerare bör vara beredda på att göra fler reparationer mellan varje hyresgästs inflyttning.

• Hög underhållskostnad: När större problem uppstår i en flerfamiljshyresfastighet kommer flera enheter att påverkas, vilket leder till dyrare underhållsreparationer. Om problem som t.ex. fel på värmesystem eller rörledningar uppstår kommer det att kosta mer att reparera flera enheter än vad det skulle kosta att reparera ett enfamiljshus, så investerare bör vara beredda på dessa utgifter om de någonsin skulle uppstå.

Sammanfattning

Om det är rätt att investera i flerfamiljshus för dig kommer att kräva att investerare tänker kreativt på dina hinder och lägger upp en strategi för hur man kan köpa en flerfamiljshusfastighet utan pengar på ett sätt som fungerar för dig. Genom att nå ut till ditt nätverk, utforska alternativ med hårda pengar – till och med beräkna återförsäljningsvärdet på timmer – kan du hitta vägar för flerfamiljsinvesteringar som du aldrig trodde var möjliga. Det finns fördelar och nackdelar med alla investeringsstrategier. Ändå, om investerare är fullt medvetna om vad som ligger framför dem, är det mycket troligare att de når framgång med investeringar i multifamiljelägenheter.

Är det brist på pengar som hindrar dig från att investera i fastigheter? Låt det inte vara!

Ett av hindren för många nya investerare är att hitta finansiering för sina fastighetsaffärer. Vår nya onlinekurs om fastigheter, som leds av expertinvesteraren Than Merrill, är utformad för att hjälpa dig att komma igång med att lära dig om de många finansieringsalternativ som finns tillgängliga för investerare, samt dagens mest lönsamma strategier för fastighetsinvesteringar.

Klicka här för att registrera dig för vårt 1-dagars webbseminarium om fastigheter och komma igång med att lära dig hur du ska investera på dagens fastighetsmarknad!