Den där stugan vid sjön eller strandstugan kan ha varit platsen för årtionden av lyckliga familjesammankomster. Men det betyder inte att arvet av en andrahandsbostad kommer att bli en semester för dig och dina syskon.
Troligtvis för Bill Ringham, chef för privata förmögenhetstjänster för RBC Wealth Management i Minneapolis, kommunicerar han och hans tre syskon väl och delar vänskapligt med sig av stugan som deras föräldrar lämnade över till dem.
I 17 år har Ringham och hans syskon lyckats enas om de viktigaste frågorna och samlas på fastigheten för att fira stora högtider. Han säger att de i allmänhet är överens om saker som att bestämma när stugan ska målas, även om de inte alltid är överens om färgen.
Men det är inte alla familjer som har turen att komma överens så bra. Alla syskon har inte nödvändigtvis samma intresse av att behålla eller underhålla egendomen.
I vissa fall antog föräldrarna att deras barn alltid skulle vara synkroniserade och gjorde inga arrangemang för att förbereda dem för potentiella konflikter, säger Lee Hausner, Ph.D., medförfattare till ”The Legacy Family”:
”Våra föräldrar antog att vi alla skulle vilja behålla stugan i familjen, men jag tycker alltid att det är en rimlig fråga för föräldrar att fråga sina barn om de vill ha fritidshuset”, säger Ringham. ”Det var ett ögonöppnande ögonblick för mig när jag insåg att jag älskar stugan men att ett annat syskon inte var lika förtjust i den. Ironiskt nog tycker det syskonet verkligen om den nu och är glad att vi behöll den.”
Gemensamma tillgångar som inte genererar pengar, såsom en båt, ett flygplan eller ett sommarhus, skapar möjlighet till enorma konflikter, säger Hausner.
”Familjehemmet har alla typer av neurotiska, känslomässiga fasthållanden”, säger Hausner.
Mamman kan till exempel ha lämnat kvar ett par solstolar som den ena dottern vägrar att byta ut, även om mamman själv skulle ha blivit förskräckt över att ha dessa gamla stolar i sitt hem i dag.
”Det är precis den typen av saker som kan leda till att syskon slutar prata med varandra”, säger hon.
Optioner för hur syskon kan komma överens om vad de ska göra med ett ärvt hem
Det viktigaste som familjer kan göra när de överlåter eller delar egendom är att vara transparenta, annars riskerar man att förstöra relationerna, säger Alma Banuelos, nationell chef för trust- och bodelningstjänster för City National Bank i Los Angeles.
Om ett fritidshus ingår i den egendom som du ärver från dina föräldrar har du och dina syskon flera alternativ för att komma överens om vad ni ska göra med tillgången som bidrar till att säkerställa att varje persons önskemål uppfylls.
Dela huset med ett formellt avtal
Om alla syskon ärver egendomen lika mycket och vill ha den är det viktigt att upprätta ett partnerskapsavtal som fastställer användningsregler, t.ex. hur ofta folk får använda den, vem som har företräde och gästprivilegier, säger Banuelos.
”Du bör till och med beskriva vilka typer av användning det rör sig om och hur många gäster som tillåts vid varje given tidpunkt för att undvika konflikter”, säger Banuelos. ”Du kanske till exempel inte vill att din ensamstående bror ska anordna en nyårsfest för 150 personer som eventuellt kan orsaka skador på huset. Du kanske också vill fundera på om någon kan hyra ut fastigheten till andra under sin schemalagda tid, och vem som ska sköta hemmets skick före och efter den uthyrningen.”
En viktig del av avtalet omfattar också fördelningen av underhåll/kostnader, som enligt Banuelos kan baseras på ägarandelen av fastigheten, användning eller andra metoder.
En del föräldrar väljer att överföra lagfarten på sin semesterbostad till sina barn under sin livstid och inrätta en fond för att betala underhållskostnader och fastighetsskatter, särskilt om fastigheten ligger i ett dyrt område som Martha’s Vineyard eller på stranden i Malibu, sade hon.
Om detta inte ingick i bodelningsplanen måste du upprätta ett utgiftskonto för fastigheten. På så sätt undviker du det problem som uppstår när det finns ett behov av en kapitalförbättring – till exempel det läckande taket som måste bytas ut – och dina syskon hävdar att de inte har extra pengar för att bidra till reparationerna.
”Du måste också bestämma hur du ska välja leverantörer för reparationerna, tänk bara på om ett syskon vill gå kontrakt med det billigaste alternativet medan ett annat vill anlita en dyrare leverantör, om det har stavats ut i ett avtal är risken för oenighet mellan syskonen mindre”, säger Banuelos.
Ett annat alternativ är att anlita en fastighetsförvaltare som sköter vanliga reparationer, hyr ut fastigheten om så önskas och fattar gemensamma beslut, vilket är särskilt fördelaktigt när ägarna/syskonen befinner sig på betydande avstånd från semesterbostaden. Kostnaden delas vanligtvis av syskonen.
”Ett formellt avtal kan bli nödvändigt när nästa generation ärver fastigheten, eftersom man i stället för ett par syskon börjar ha flera kusiner och deras familjer som delar på fastigheten”, säger Ringham. ”I vårt fall, om vi alla skänker vår andel av fritidshuset till våra barn, skulle vi gå från fyra ägare till nio ägare.”
Hausner rekommenderar att man skapar en styrelse, liknande en bostadsrättsstyrelse, så att familjemedlemmarna inte lämnas kvar för att försöka komma fram till hur hemmet bäst ska skötas. Och familjerna bör ha ett sunt system för att göra vad Hausner kallar ”cash calls” – diskussioner om att spendera pengar på fastigheten med riktlinjer som man kommit överens om innan utgifterna uppstår.
Strukturera ett utköp
I vissa familjer kanske en av arvtagarna bor för långt borta för att kunna använda semesterbostaden med någon regelbundenhet – eller kanske inte har resurser att bidra till dess underhåll. Om det syskonet skulle föredra kontanter i stället för delvis ägande av fritidshuset kan testamentsexekutorn kanske fördela andra delar av boet till honom eller henne, för att utjämna arvet, säger Ringham.
Om dödsboet inte har likvida medel eller om det inte finns tillräckligt med tillgångar i dödsboet kan de familjemedlemmar som vill behålla fritidshuset köpa ut den andra släktingen med sina egna medel.
”Syskonen måste se till att de strukturerar ett rättvist pris för andelen av fastigheten och kan besluta att använda ett par värderingar”, säger Ringham.
Om syskonen inte har kontanter för att köpa ut den andres andel av bostaden kan de överväga att ta ett eget kapitallån på fastigheten, sade Banuelos.
”Syskonen kan också komma överens om att acceptera ett skuldebrev, där båda sidor kommer överens om villkoren och räntebetalningarna”, sade hon. ”Du måste tänka på vad som kommer att hända om en betalning uteblir. Om ett lån mellan familjerna är lämpligt för familjen, för att undvika animositet mellan syskonen, kan ni överväga ett externt ombud för att driva in betalningarna.”
Sälj och dela på vinsten
Om ingen av arvingarna vill ha semesterfastigheten är den enklaste lösningen att sälja den och dela på vinsten som en del av dödsboet, sade Banuelos.
Om du väljer att sälja, sade Hausner att det är viktigt att använda sig av bästa affärspraxis och få huset professionellt värderat. Familjemedlemmar kan ha förköpsrätt, men endast till öppet marknadsvärde.
Även om syskonen kommer överens om att dela på fritidshuset i början är det klokt att upprätta ett avtal om under vilka villkor familjen skulle överväga en framtida försäljning, sade Banuelos.
”Ni bör komma överens om vem som har förköpsrätt, t.ex. om det är begränsat till närmaste familjemedlemmar eller utökad familj”, sade Banuelos. ”Eller så kan ni ta fram en begränsad lista över köpare.”
Du bör också definiera en metod för att fastställa försäljningspriset för att undvika framtida meningsskiljaktigheter, sade hon, bland annat om priset baseras på det aktuella marknadsvärdet eller ett diskonterat värde.
Låna ut och dela på vinsten
Om inget av syskonen vill använda fastigheten för semestrar, men det är en värdefull tillgång, kanske de vill göra huset till en investering. Ett sätt att göra detta, föreslog Ringham, är att skapa ett LLC som innehar äganderätten till fastigheten med hyresintäkter som flödar genom företaget.
”Någon typ av partnerskapsavtal måste finnas på plats, helst med en oberoende fastighetsförvaltare som kommer att underhålla fastigheten och hyra ut den”, sade Banuelos. ”I avtalet måste man fastställa vilken typ av hyresgäst, t.ex. kort- eller långtidshyresgäst, vilken hyra man föredrar och hur besluten om reparationer och förbättringar ska fattas.”
En fastighetsförvaltare tar vanligen ut en avgift; en procentsats av hyresintäkterna, sade Banuelos, men kommer att lätta på trycket på ägarna att fatta dagliga beslut och sköta rutinunderhållet.
Partition Suit
Om familjemedlemmar som ärver ett fritidshus inte kan komma överens om vad de ska göra med egendomen, är en sista utväg en åtgärd för att för partition av tillgången.
”Om det finns en oberoende förvaltare av dödsboet som inte är en familjemedlem, kan den personen, beroende på det styrande dokumentet, ha befogenhet att sälja egendomen”, sade Banuelos. ”Om ett syskon är förvaltare skulle den personen eller ett annat syskon kunna begära att gå till domstol för att få instruktioner om vad som ska göras med egendomen. Genom att få en domares välsignelse för att sälja huset avlägsnas förvaltarens ansvar för beslutet.”
Juridiska åtgärder kan bli dyra, eftersom varje syskon sannolikt kommer att anlita en advokat och det kan bli flera överklaganden, sade Banuelos. ”Det är inte mycket fördelaktigt att förlänga frågan genom domstolarna om det finns en informell metod för att lösa konflikten”, sade hon.
Föräldrar kan också stipulera för sin förvaltare som en del av sin bodelningsplan att om syskonen skulle vara oense om att dela på fritidshuset, eller så måste det säljas, sade Banuelos, vilket kan mildra inbördes stridigheter.
Etablering av skriftliga avtal kan minska animositet
”Det är bäst att formalisera ett driftsavtal så snart som möjligt efter ett arv för att gå före framtida konflikter medan alla kommer överens”, sade Ringham. ”Syskon kommer att ha det mycket bättre om de kommer överens om hur de ska hantera användning, underhåll och framtida överföringsalternativ innan någon är olycklig.”
Att hålla familjerna samman är huvudsyftet med ett fritidshus, så Hausner föreslår att även om den ärvda egendomen inte fungerar för alla, kan familjerna överväga att planera resor tillsammans, köpa semesterlägenheter i samma komplex eller köpa mark med utrymme för att varje gren av familjen ska kunna bygga en egen stuga.
Som ett gammalt talesätt säger, så håller familjer som leker tillsammans ihop.
Hantering av en ärvd bostad
Med tanke på komplexiteten och antalet alternativ som finns när man skänker eller ärver en bostad är det viktigt att rådgöra med proffs varje steg på vägen.