I Florida måste en långivare gå till domstol för att utmäta sitt lån. Långivaren lämnar in en stämningsansökan i Circuit Court i det län där fastigheten är belägen. Långivaren har ingen rätt att ta din bostad förrän de erhåller en dom om utmätning och besittningsrätt från domstolen.
För att utmätningen börjar
- Den enorma stapeln av dokument som låntagarna undertecknar vid avslutningen utgör grunden för många av rättigheterna och försvaren vid en utmätning. De viktigaste är skuldebrevet och pantbrevet.
- Skuldebrevet är det kontrakt som fastställer villkoren för återbetalning av lånade pengar. Genom inteckningen kan banken ta tillbaka din egendom och sälja den om du misslyckas med att göra betalningar på skuldebrevet.
Notice of Default
- Om en låntagare misslyckas med att betala måste banken förklara att du inte har betalat enligt skuldebrevet. Detta dokument kallas ofta för Notice of Default och levereras vanligtvis per post.
- I de flesta meddelanden kräver banken att skuldebrevet betalas i sin helhet omedelbart. Detta kallas en acceleration av skuldebrevet.
Tvist om skuldens giltighet
- Låntagaren har rättigheter enligt Fair Debt Collection Practices Act (FDCPA), att bestrida giltigheten av denna hypoteksskuld.
- När låntagaren kräver att långivaren verifierar skulden måste långivaren stoppa alla inkassoverksamheter tills skulden är verifierad.
- Bruce Jacobs & Associates, kan hjälpa dig att utöva dina juridiska rättigheter. Klicka här för att komma igång.
Summons, Complaint and Lis Pendens.
- Förvänta dig att bli delgiven en tvångsinlösningsstämning efter att ha mottagit meddelandet om betalningsinställelse. En utmätning börjar med att en stämning, ett klagomål och lis pendens lämnas in till domstolssekreteraren.
- Som i alla rättegångar har låntagaren rätt att infinna sig och försvara sig mot rättegången. Varje låntagare har rätt att få banken att bevisa sin sak.
- Stämningsansökan informerar dig om att en stämning har lämnats in och ger dig 20 dagar på dig att lämna in ett svar till domstolen
Du måste agera inom 20 dagar, annars kan du avstå från kraftfulla försvar
- En ”Lis Pendens” informerar allmänheten om att en utmätning har lämnats in mot din egendom. Domstolssekreteraren kommer att registrera Lis Pendens i de offentliga registren så att det kommer att visas i alla äganderättsrapporter.
- I stämningsansökan anges att banken förklarar att du är i dröjsmål och kräver en utmätningsdom om inte skuldebrevet återbetalas i sin helhet.
- Service of Process
När utmätningen är inlämnad kommer en processförmedlare (vanligtvis en sheriff i länet) att överlämna stämningsansökan och en kopia av stämningsansökan och Lis Pendens till dig. - Det är INTE tillrådligt att ”gömma sig” för sheriffen. Delgivning genom offentliggörande är tillåten om en svarande vid utmätning inte kan hittas efter en noggrann sökning. Det finns mycket bättre försvarsstrategier än att leka kuratorn att gömma sig.
- Motion to Dismiss
En effektiv försvarsstrategi är ofta att lämna in en motion om att avvisa klagomålet. Det finns flera rättsliga och processuella grunder som kan tas upp. Detta är ett utmärkt tillfälle att ifrågasätta om banken kan visa upp notan och de nödvändiga papperen för att utmätning ska kunna ske. - Svaret
Ett svar är det första tillfället att redogöra för ditt svar på klagomålet och eventuella positiva invändningar som du kan ta upp. Ett positivt försvar säger i praktiken till domstolen: ”Jag har inte betalat mitt lån, men banken kan inte utmäta det på grund av att ….” - Discovery
- Alla parter i en rättsprocess har rätt att genomföra discovery. Du kan begära handlingar, förhöra vittnen och kräva svar på frågor under ed. Discovery är den process som används för att ta fram fakta som stöder försvar mot utmätning. Det är också ett utmärkt sätt att skapa inflytande som kan lösa en utmätning.
Summary Judgment
- Vid förhöret om summarisk dom lägger långivarens advokat fram edsvurna intyg som fastställer bankens fall mot dig. Låntagaren har rätt att lägga fram egna edsvurna vittnesmål. Om domaren finner att det finns frågor om fakta utifrån de edsvurna redogörelserna bör motionen avslås. Om domstolen bifaller motionen kommer den att utfärda en slutgiltig summarisk dom som anger det exakta beloppet som du är skyldig inklusive kapital, ränta, advokatarvoden, utgifter och rättegångskostnader.
- När den slutgiltiga domen har utfärdats planerar domstolssekreteraren in ett försäljningsdatum. Detta är vanligtvis mellan 35 och 120 dagar från det att domen har införts. Om det inte finns en överenskommelse med banken, en konkursansökan eller någon annan procedurfråga kommer fastigheten att säljas på domstolens trappor.
Judicial Sale
- I den slutliga domen om utmätning anges hur utmätningen ska ske. Tvångsförsäljningen måste ske på det sätt som anges i domen. Det är långivarens ansvar att placera en laglig annons, publicering eller meddelande om tvångsförsäljningen i en lokal tidning. När försäljningen har ägt rum måste försäljningsvillkoren bekräftas av den domstol som beordrade försäljningen. Om villkoren i försäljningsordern är uppfyllda kan äganderätten i köparens namn bli fullständig genom att ett intyg om äganderätt lämnas in. Om det finns oegentligheter kan du lämna in invändningar mot försäljningen, vilket förhindrar att ett ägarbevis utfärdas
Deficiency Judgment
- Långivare som återtar en fastighet genom en tvångsförsäljning kommer sedan att försöka sälja den, vanligen till ”fire sale”-priser. Om banken säljer vidare fastigheten för mindre än det belopp som ska betalas enligt utmätningsdomen kan banken ansöka om en deficiency judgement. Banken behöver bara bevisa att återförsäljningspriset var kommersiellt rimligt. Om utmätningsdomen var på 300 000 US-dollar och fastigheten såldes vidare för 100 000 US-dollar skulle domstolen utfärda en bristfällig dom mot låntagaren på 200 000 US-dollar. Denna deficiency judgement är densamma som alla andra domar och kan verkställas i upp till 20 år.
Varför kämpa?
För att utmätning av ett hypotekslån i Florida måste en bank göra mer än att bevisa att låntagaren inte har gjort sina betalningar. Det finns kraftfulla försvarsmekanismer som kan tas upp vid en utmätning. Du har rätt att göra upptäckter, begära dokument och hålla banken på sin börda.
De flesta bankerna trycker på för att få till stånd en snabb utmätning. Ett företag som arbetar med låneändringar kan inte gå in i rätten och slåss. Jacobs Legal har utvecklat en omfattande utmätningsstrategi för att förhandla från en stark position
Så vad ska du göra?
Du ska inte bara rulla över och låta banken ta ditt hem? Flytta inte ut för att du ligger efter med betalningarna. Du har rätt att stanna kvar i bostaden tills banken övervinner ditt försvar. Om fastigheten är uthyrd kan du fortsätta att ta ut hyra medan vi kämpar mot din utmätning.
Om du är redo att kämpa, ring Jacobs Legal.
Vem är Jacobs Legal? Bruce Jacobs tillbringade fem år med att lämna in utmätningar för stora låneinstitut i hela Florida. Han är far, make och husägare som du. Han förstår konsekvenserna av ett kraftigt undervattenslån och vikten av att hitta en lösning.
Jacobs Legal erbjuder chansen att slå tillbaka din utmätning.
- En korrekt försvarad utmätning kan ta flera år innan banken kan bevisa sin sak.
- Andra försvar kan resultera i att utmätningen avvisas helt och hållet.
- Syssels andra försvar fångar upp överträdelser av federala bankförordningar som skulle kunna ge banken svårigheter med att utmäta.
Hotet av en bra kamp
- Regeringen fortsätter att kämpa med lösningar som bara kommer att stärka dina förhandlingar
- Vårt mål på Jacobs Legal, PLLC är att övertyga banken om att deras bästa resultat kommer att komma från att undvika kampen
- Förhandla din lånemodifiering eller kortförsäljning från en position av styrka
- Vårt företag letar efter kreativa lösningar för att uppnå varje husägares bästa scenario
- Det bästa försvaret mot utmätning är ett starkt anfall.
Hjälp för husägare
Jacobs Legal är mycket stolt över att försvara husägare i dessa svåra tider. Vi anser att våra klienter som fångats i den exempellösa vågen av utmätningar behöver goda råd nu mer än någonsin.
Vi har utvecklat en prisvärd, formidabel försvarsstrategi. Vi håller banken på sin börda medan vi kämpar för att få tiden tillbaka på din sida. Jacobs Legal kan guida dig genom de farliga vattnen oavsett om du vill stanna kvar i ditt hem eller ta dig ur det.
Tiden har kommit att bekämpa utmätning
I denna svåra fastighetsmarknad är det många husägare och investerare som bara går ifrån problemet. En del gör misstaget att flytta ut samma dag som de hamnar på efterkälken med sina lån. Andra låter banken få en snabb utmätning utan att ens svara i rätten. Ytterligare andra söker råd hos företag som arbetar med låneändringar och som inte går till domstol.
När utmätningen är klar börjar problemen verkligen. Många banker söker en ”deficiency judgement” mot husägaren när de väl har sålt ditt hem till ett brandförsäljningspris. Om du var skyldig 400 000 dollar och banken bara sålde ditt hem för 150 000 dollar har banken rätt till en dom mot dig för det resterande beloppet på 250 000 dollar. Även om din bank inte vill ha en dom för bristande betalning, finns det lågprisföretag som köper dessa domar för en slant på en dollar. Du vill inte att dessa hajar ska förfölja dig.
En bra offensiv är det bästa försvaret mot utmätning
Det står nu klart att din bästa strategi är att bekämpa en utmätning. Vårt mål är att identifiera och utveckla juridiska försvar vid uppkomsten och hanteringen av ditt lån. Banken kan ha brutit mot ett antal regler om rovdriftslån eller bankregler, inklusive:
- The Truth-in-lending Act (TILA),
- The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA), och
- Regulation Z of the Real Estate Settlement Practices Act (RESPA).
När långivarna är rädda för ett aggressivt försvar, identifierar de ditt ärende som ett ”problematiskt” ärende. Det är mycket troligare att problemfallen får bättre resultat i förlikningar. Målet bestäms av dina mål. Vi kan använda vissa strategier för att hålla dig kvar i ditt hem. Andra för att få dig ur det.
Det finns många försvar som kan göras gällande och lämpliga förfarandestrategier som kan användas för att avvärja en utmätning. Det finns många fler exitstrategier som kan få ett slut på utmätningen utan en deficiency judgement.
Vad är värdepapperisering?
Den bättre frågan är hur den hjälper till att stoppa utmätningen?
Under det senaste decenniet har banker och långivare delat ut bolån till tusentals husägare. De skapade exotiska lån och sänkte underwriting till nästan ingenting. Många banker visste att lånet aldrig skulle återbetalas och brydde sig inte om det. AIG satsade mot dessa dåliga lån. Wall Street tjänade en massa pengar. Men du kan vara säker på att de föredrar att du tror att de bara hjälper dig att uppnå den amerikanska drömmen om att äga ditt eget hem
Vad som egentligen hände var att bankerna gav sig in i ”värdepapperiserings”-verksamheten. Wall Street upprättade komplicerade kontrakt för att bankerna skulle kunna skära upp bolånen till enorma vinster. Deras advokater utvecklade nya och obeprövade steg för att ta ditt hypotekslån, bunta det med 15 000 andra hypotekslån och fylla en hypotekspool.
Varje lån i denna pool skulle först genomgå en rad transaktioner. Lånen kom genom ”the wash” och blev värdepapper (som aktier eller obligationer) som Wall Street kunde sälja till våra pensionsfonder, polisfackföreningar och livförsäkringsbolag.
Efter skandalen med ”robotundertecknare” 2010 står det klart att många banker struntade i sina juridiska skyldigheter när de satte lånen genom ”the wash”. Bankerna skapade falska överlåtelser och affidavits och åkte fast på bar gärning. Denna virvelvind av juridiska frågor och problem kan bara hjälpa husägare med ett aggressivt råd.
Jacobs Legal anslöt sig nyligen till ett landsomfattande nätverk av ledande företag för försvar av utmätning som är beväpnade med banbrytande argument och som delar information i realtid. Det pågår en kamp och Jacobs Legal är på frontlinjen.
Jacobs Legal ger informerade, praktiska råd till husägare som vill förhandla från en stark position. Jacobs är en före detta bankjurist. Han är en före detta åklagare i Miami-Dade County som nu kämpar för fastighetsägare.
Förhandla från en styrkeposition.
Kontakta våra advokater för försvar av utmätning i Florida idag
Ringa de erfarna advokaterna för försvar av utmätning i Florida på Jacobs Legal, PLLC för en konsultation eller skicka ett e-postmeddelande till oss. Vi kan utvärdera ditt fall idag.