Hai probabilmente sentito il termine “preferito” nel contesto degli investimenti nel mercato azionario. Le aziende spesso danno agli investitori la scelta di comprare azioni privilegiate delle loro azioni. Queste sono considerate meno rischiose – anche se più costose – delle azioni ordinarie. Tuttavia, cosa significa “preferito” nel contesto degli investimenti immobiliari?
- In questa guida:
- Cos’è il capitale privilegiato?
- Preferred Equity Fees & Rischio
- La pila di capitale immobiliare
- Preferred vs. Common Equity
- Preferred Return Is Not the Same as Preferred Equity
- Opzioni di Crowdfunding
- Sommario
- Così vuoi imparare a investire?
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In questa guida:
Cos’è il capitale privilegiato?
Gli sviluppatori o proprietari immobiliari (mi riferirò a loro come sponsor del progetto) vogliono aumentare la loro leva finanziaria. Il Preferred Equity li aiuta a farlo finanziando un progetto con un capitale che è junior (priorità inferiore) al debito ipotecario ma senior (priorità superiore) al capitale che lo sponsor del progetto ha già nel progetto.
Normalmente, i prestatori immobiliari non prestano più dell’80% del valore di una proprietà. Questo perché il prestatore vuole darsi un cuscino di protezione se le cose vanno male. Questi prestiti di prima posizione sono tipicamente più nell’intervallo 60%-70%.
Nel regno dell’investimento immobiliare, i mutui sono spesso indicati come debito senior. Si tratta di una posizione di finanziamento che: (1) viene acquisita privatamente da un creditore ipotecario, (2) non viene acquistata, venduta o scambiata in borsa e (3) non ha un sistema di rating centrale.
Quindi, mentre il debito senior finanzia le iniziative immobiliari per la maggior parte del tempo, lo sponsor del progetto a volte ha bisogno di più soldi per finanziare più dell’affare. È qui che entra in gioco il preferred equity.
Preferred Equity Fees & Rischio
Preferred equity è più costoso del debito senior. È anche più rischioso per gli investitori. È più probabile che sia influenzato negativamente se il valore della proprietà diminuisce. Quindi i tassi di interesse pagati agli investitori sono più alti per compensare il rischio aggiunto.
Spesso, gli sponsor del progetto cercano ancora più finanziamenti offrendo posizioni di common equity. Questa è la posizione meno sicura (più rischiosa) ma più redditizia per gli investitori. I prestatori e i finanziatori di capitale privilegiato ottengono tassi d’interesse favorevoli, ma se la proprietà è aumentata di valore, sono gli investitori della posizione di common equity che ottengono di raccogliere i frutti (spesso maggiori).
Queste ricompense spesso includono:
- Partecipazione ai guadagni dalla rivalutazione della proprietà;
- Distribuzioni di reddito d’affitto; e/o
- Benefici da potenziali deduzioni fiscali come la svalutazione.
La pila di capitale immobiliare
I professionisti del settore immobiliare usano il termine “pila di capitale” per descrivere gli strati di denaro e i diritti che sono collegati a ogni strato. Man mano che ci si sposta “in alto” nella pila del capitale, dal debito al capitale netto, si entra in zone di rischio sempre più alto – ma anche di ricompense potenzialmente più alte.
In genere, la pila del capitale assomiglia a questa:
Come potete vedere, lo strato inferiore della pila del capitale è la banca o il titolare del mutuo che deve essere pagato in qualsiasi caso. Il loro investimento nell’impresa è garantito dalla proprietà stessa. Il rischio più alto e la ricompensa potenzialmente più alta dell’impresa vanno allo sponsor del progetto. Se non riescono a stare al passo con i pagamenti, il creditore può pignorare la proprietà e portarsi via tutto ciò per cui lo sponsor/mutuatario ha lavorato.
Preferred vs. Common Equity
Gli investitori di capitale privilegiato favoriscono un ritorno fisso e la priorità per quanto riguarda sia il ritorno del loro investimento che il ritorno sul loro investimento. Questo è particolarmente vero per gli investitori istituzionali.
Di solito, il preferred equity ha diritti contrattuali contenuti nell’accordo operativo del progetto. Il preferred equity evita anche la necessità di un accordo tra creditori con il creditore senior e gode di una posizione migliore in qualsiasi scenario di fallimento.
Come il debito, il preferred equity spesso implica un termine fisso. Questo è di solito da due a tre anni. Alla fine del termine o nel caso di certi eventi scatenanti legati alla mancata performance dello sponsor, lo sponsor è tipicamente tenuto a riscattare l’interesse di preferred equity per un prezzo di riscatto pari al capitale non restituito più qualsiasi guadagno di interesse maturato ma non distribuito.
Common equity, d’altra parte, è più di un semplice prestito. È l’acquisto del progetto. Un investitore riceve una percentuale di interesse nel progetto. In questo modo, riceve una parte di qualsiasi aumento del valore del progetto completato. O potrebbe ricevere una parte del reddito da locazione. O entrambe le cose. Questo è un po’ come comprare azioni dal tuo broker. Lei possiede una parte della società. Ma se il progetto perde denaro, l’investitore potrebbe anche perdere i suoi soldi.
Le differenze più comuni sono dettagliate in questo grafico:
| Preferred Equity (chiamato anche “mezzanino” su alcune piattaforme) | Common Equity (chiamato anche solo “equity” su alcune piattaforme) | |
|---|---|---|
| Priorità di rimborso | Subordinato al debito ipotecario ma superiore al common equity | Subordinato a tutti gli altri debiti |
| Termini di rimborso | Diritto di riscatto alla data specificata | Pagato interamente alla data di scadenza specificata |
| Rendimento | Fisso tasso di rendimento preferito | Tasso d’interesse fisso o fluttuante con una parte di patrimonio netto specificato nell’accordo del proprietario |
| Garantito da | Più spesso, ma non sempre, una partecipazione diretta nella proprietà | Garantita indirettamente dalla proprietà attraverso il pegno dello sponsor del progetto |
| Provvedimento di fallimento | Necessaria l’approvazione del detentore di azioni privilegiate (non può essere presentato indipendentemente da sponsor del progetto) | Il manager indipendente (terza parte) deve approvare il fallimento |
| Livello di rischio | Meno rischioso della posizione di common equity | Più rischioso della posizione di preferred equity |
Nota: Mentre i termini definiti in questo grafico sono differenze comuni, ogni sito di crowdfunding immobiliare sembra avere la propria definizione di ciascuno. Su alcuni, il capitale privilegiato è indicato come “mezzanino”, per esempio. Ci sono ibridi di ogni tipo di capitale, dato che gli sponsor e gli ufficiali di prestito sono liberi di stabilire le priorità come meglio credono per ogni affare. Dovrete leggere attentamente i documenti specifici dell’affare prima di investire.
Preferred Return Is Not the Same as Preferred Equity
Anche se i due sono spesso confusi, c’è una differenza importante tra preferred return e preferred equity. Il preferred equity è una posizione nella pila di capitale che ha la priorità di rimborso. Il preferred return si riferisce alla distribuzione dei profitti. I profitti dalle operazioni, dalla vendita o dal rifinanziamento sono distribuiti a una classe di capitale prima di un’altra. La differenza è che il preferred return è una preferenza nei ritorni sul capitale, mentre una posizione di preferred equity è una posizione che riceve una preferenza nel ritorno del capitale.
Opzioni di Crowdfunding
Ci sono molti siti di crowdfunding che offrono investimenti di preferred equity con diverse definizioni e rendimenti annuali previsti.
- A Fundrise e CrowdStreet, gli investitori di preferred equity hanno la preferenza rispetto agli investitori di common equity nella distribuzione dei flussi di cassa. I profitti sono restituiti agli investitori di capitale privilegiato (dopo che tutto il debito è stato ripagato) fino a quando non ricevono il “rendimento preferito” concordato. Le restanti distribuzioni di flussi di cassa vengono restituite ai possessori di azioni ordinarie.
- Realty Mogul distingue tra debito mezzanino e azioni privilegiate. Entrambi rappresentano rendimenti potenziali più alti… e potenziali rischi al ribasso. La piattaforma offre entrambi i tipi come opzioni per diversificare il vostro portafoglio immobiliare “attraverso lo spettro di rischio”.
- E Rich Uncles fornisce l’accesso ai REITs (real estate investment trusts) con varie opzioni di partecipazioni azionarie privilegiate o comuni e un investimento minimo di $500 che può essere diviso tra qualsiasi dei suoi REITs in incrementi di $10.
Sommario
Preferred equity offre agli investitori una posizione azionaria più sicura e meno rischiosa del common equity. E come per qualsiasi investimento, più alto è il rischio, più alto è il ritorno previsto.
Attraverso il common equity e il preferred equity si possono ottenere vantaggi sia per le società immobiliari che per gli investitori. Le società immobiliari (sponsor del progetto) possono aumentare la loro leva – e quindi i loro rendimenti potenziali – finanziando i loro progetti oltre l’ipoteca offrendo preferred equity. Questo è junior nel diritto di pagamento del debito ipotecario ma senior rispetto al patrimonio netto dello sponsor. Gli investitori possono ottenere rendimenti più elevati in cambio dell’assunzione di un rischio più elevato, una posizione di un solo livello inferiore a un’ipoteca di primo grado.
La realtà frustrante è che questa terminologia è usata in modo intercambiabile – e non definita da nessuna agenzia di regolamentazione. Così quello che una piattaforma di crowdfunding chiama “preferred equity”, un’altra può chiamare “debito mezzanino”. E come una piattaforma definisce il preferred equity e il common equity può differire sostanzialmente da un’altra piattaforma. E anche sulla stessa piattaforma, sembrano esserci sfumature nel significato dei termini da un affare all’altro.
Questo articolo ha lo scopo di introdurvi ai termini che vedrete, ma ricordatevi di leggere attentamente tutti i documenti e assicuratevi di capire a fondo in cosa state investendo prima di buttare giù i vostri soldi duramente guadagnati.
A prescindere dal fatto che tu stia investendo su una piattaforma di crowdfunding o direttamente in un affare, fai sempre la tua due diligence.