Ecco un esempio di come potete essere in grado di ridurre le vostre tasse di proprietà attraverso un argomento chiamato Leased Fee Vs Fee Simple.
LA REGOLA 4 PREVEDE CHE QUANDO SI UTILIZZANO I PREZZI DI VENDITA DEL SOGGETTO DELLA VALUTAZIONE O DI PROPRIETÀ COMPARABILI NELLA VALUTAZIONE, IL PERITO DEVE:
(b) Quando valuta un diritto di superficie non vincolato, (1) convertire il prezzo di vendita di un immobile gravato da un debito al quale l’immobile è rimasto soggetto al suo equivalente di prezzo del diritto non vincolato aggiungendo al prezzo di vendita del patrimonio netto del venditore il prezzo per il quale si stima che tale debito avrebbe potuto essere venduto in condizioni indicative di valore al momento in cui il prezzo di vendita è stato negoziato e (2) convertire il prezzo di vendita il prezzo di vendita di un immobile gravato da un contratto di locazione al quale l’immobile è rimasto soggetto al suo equivalente del prezzo del canone non gravato deducendo dal prezzo di vendita del patrimonio netto del venditore l’importo per il quale si stima che il contratto di locazione abbia aumentato tale prezzo o aggiungendo al prezzo del patrimonio netto del venditore l’importo per il quale si stima che il contratto di locazione abbia depresso tale prezzo.
Poiché l’interesse di proprietà che viene valutato è l’interesse semplice non vincolato, la stima dell’affitto di mercato deve essere fatta senza considerare gli accordi di locazione reali. La regola 8(d) afferma che nel “valutare la proprietà gravata da un leasing, il reddito netto da capitalizzare è l’importo che la proprietà renderebbe se non fosse così gravata, se questo importo supera o è inferiore all’affitto del contratto e se il locatore o il locatario ha accettato di pagare l’imposta sulla proprietà.”
Assessor Handbook Support for Argument
CARATTERISTICHE ECONOMICHE
Le caratteristiche economiche includono tutti gli attributi della proprietà che influenzano il suo flusso di reddito. Questo elemento di comparazione è generalmente applicabile solo alle proprietà che generano reddito. Le caratteristiche economiche significative includono le seguenti:
- Livello delle spese operative
- Qualità della gestione
- Qualità dell’inquilino (per esempio, rating di credito)
- Tutte le disposizioni di locazione (concessioni di affitto, fermi e recuperi di spese, scadenza di locazione, opzioni di rinnovo, ecc, ma non compresi gli affitti al di sopra o al di sotto del mercato
Gli aggiustamenti per le caratteristiche economiche non devono essere confusi con gli aggiustamenti per le differenze nei diritti di proprietà trasmessi (per esempio, gli affitti che non sono la commercializzazione corrente) o le condizioni di mercato. Spesso, le rettifiche per le caratteristiche economiche sono difficili da isolare e misurare all’interno dell’approccio delle vendite comparative. Un’analisi delle vendite accoppiate, per esempio, richiederebbe due vendite comparabili che differiscono solo per le caratteristiche economiche di cui si misura il valore marginale. Questo è un requisito di dati molto rigoroso. Quando possibile, il perito dovrebbe identificare proprietà comparabili con caratteristiche economiche simili al soggetto ed evitare così la necessità di questo tipo di aggiustamento.
CAPITALIZZAZIONE DELLA DIFFERENZA DI AFFITTO
Le differenze di affitto (sia un guadagno che una perdita) dovute a specifiche caratteristiche della proprietà possono essere capitalizzate in una stima di un importo di aggiustamento. Questa tecnica è tipicamente usata per fare aggiustamenti per le differenze nelle caratteristiche fisiche, anche se può essere usata per qualsiasi differenza tra le proprietà per le quali può essere stimata una differenza di affitto permanente. Ovviamente, è necessario anche un tasso di capitalizzazione stimato. Per esempio, la proprietà in questione potrebbe avere un ascensore mentre una proprietà comparabile non ce l’ha. Usando i dati di affitto del mercato, si stima un differenziale di affitto per le due proprietà e si capitalizza – usando la capitalizzazione diretta – in una stima dell’adeguamento. Sia la differenza di affitto che il tasso di capitalizzazione dovrebbero essere supportati dal mercato.