Flipping houses and taxes

Se avete mai guardato un reality show sulla vendita delle case, è difficile non essere colpiti dai profitti enormi che dichiarano. Chi non vorrebbe comprare una casa da ristrutturare e venderla per un enorme guadagno? Prima di buttarsi e comprare quella casa in fondo alla strada che ha “così tanto potenziale”, è necessario prima considerare le implicazioni fiscali.

Property flipping è quando gli individui, compresi gli agenti immobiliari, comprano e rivendono case in un breve periodo di tempo per un profitto. Questo include anche l’acquisto e la vendita di una proprietà prima della sua vendita o costruzione ufficiale – un processo chiamato “vendita di assegnazione” ma a volte indicato anche come “shadow flipping”.

Capital Gain versus Business Income

La più grande differenza tra i profitti di capitale e i profitti di business è il tasso di imposta da pagare. Se la vendita di una proprietà è considerata di natura capitale, solo il 50% dei guadagni sono riportati sulla vostra dichiarazione dei redditi generale T1 come reddito sulla linea 12700 – Guadagni di capitale. Tuttavia, se la vendita è considerata parte di un business, è necessario compilare il T2125 – Dichiarazione delle attività commerciali o professionali e l’intero profitto netto è soggetto a imposta.

Diciamo che compri quel piccolo bungalow all’angolo con l’intenzione di venderlo per un profitto considerevole. In poche settimane, avete trasformato quella casa speciale per tuttofare in una casa da sogno. Secondo il vostro agente immobiliare, potete guadagnare 20.000 dollari se la casa viene venduta prima del prossimo pagamento della banca. A causa delle circostanze che circondano l’acquisto e la vendita, la CRA probabilmente tratterà quei 20.000 dollari come reddito d’impresa e sottoporrà l’intero importo alla tassazione.

Se aveste acquistato quella stessa casa come proprietà in affitto, i vostri profitti da un’eventuale vendita sarebbero molto probabilmente considerati guadagni in conto capitale. Mentre il reddito da locazione che avevate fatto avrebbe avuto un ruolo nel calcolo dell’imposta, sareste stati tassati solo al tasso del 50%. La differenza è l’intenzione. Se acquistate una proprietà con l’intenzione di trarre un profitto dalla sua vendita, di solito è considerato reddito d’impresa. Se la vostra intenzione è di avere la proprietà che genera un reddito continuo, di solito è considerato capitale.

L’intenzione non è l’unico fattore che la CRA prende in considerazione quando si tratta di capitale rispetto al reddito d’impresa. Il numero di proprietà che avete venduto, l’intervallo di tempo tra l’acquisto e la vendita, e la natura dei lavori di ristrutturazione sono anch’essi considerati.

Ma non è esente se ci vivo?

Se vendete la vostra casa, siete generalmente esenti dall’imposta sulle plusvalenze se la casa era la vostra residenza principale. Quando l’house flipping è diventato popolare, molte persone hanno approfittato di questa regola, pensando di superare in astuzia il CRA evitando potenziali implicazioni fiscali. Hanno dichiarato la casa del progetto come loro residenza principale durante il periodo di ristrutturazione e una volta che la proprietà è stata venduta, avrebbero semplicemente cambiato il loro indirizzo alla casa del progetto più recente.

Non ci volle molto prima che la CRA mettesse il coperchio su questa pratica imponendo requisiti più severi per la designazione della residenza principale. Di nuovo, l’intento al momento dell’acquisto, il numero di acquisti e vendite, e l’intervallo di tempo tra le designazioni di residenza principale sono tutti considerati quando si determina l’esenzione. La CRA sta agendo per affrontare l’inadempienza nel settore immobiliare e per assicurare che l’esenzione fiscale per la residenza principale sia richiesta solo da coloro che ne hanno diritto. Oltre all’imposta dovuta sulla vendita, si può anche essere soggetti a sanzioni se non si riportano correttamente i propri profitti.

Questo link della CRA ha maggiori informazioni: Flipping case o condomini? Conosci i tuoi obblighi fiscali!

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