Cosa significa Clear to Close, e quanto tempo ancora prima di essere proprietario di una casa?

Quando state comprando una casa, incontrerete molti termini e frasi che vi faranno grattare la testa per la confusione. Uno di questi termini è “chiaro per chiudere”. Si presume che significa che sei un proverbiale salto, salto e un salto di distanza da essere consegnato le chiavi della vostra nuova casa.

Purtroppo, non sei ancora lì – ancora.

Che cosa significa “clear to close”?

Clear to close è più semplice di quanto si pensi. Jessica Sanchez, la direttrice delle Operazioni di Evasione Ipotecaria qui alla HomeLight, spiega:

“Clear to close da un punto di vista di elaborazione dei mutui significa che i mutuatari hanno soddisfatto tutte le condizioni o i requisiti in sospeso che sono necessari per andare al tavolo della chiusura – e firmare i loro documenti finali di chiusura. Una volta che avete firmato tutti i documenti e “chiuso” il vostro mutuo, il prestatore pagherà il venditore e tutte le parti e voi avrete le chiavi della vostra casa.”

I documenti di cui avrete generalmente bisogno quando fate domanda per un mutuo (a parte un documento d’identità e la domanda stessa) includono:

Prova del reddito

• Due anni di dichiarazioni dei redditi, o W-2s o 1099s
• Pay stubs per gli ultimi 30 giorni
• Dichiarazione dei profitti e delle perdite dell’ultimo anno (se sei un lavoratore
• Lettere che spiegano eventuali interruzioni di lavoro negli ultimi due anni
• Trascrizioni di reddito da disoccupazione
• Prova di reddito immobiliare
• Reddito da mantenimento dei figli o alimenti
• Prova di altre forme di reddito

Piano per il tuo acconto

• Due mesi di estratti conto, se si usano i risparmi
• Lettere di fondi donati da amici o familiari
• Documentazione per programmi di assistenza

Documentazione patrimoniale

• 60 giorni di estratti conto
• Ultimo estratto conto trimestrale per conti pensionistici o 401(k)
• 60 giorni di estratti conto IRA
• Ultimi due mesi di estratti conto di intermediazione

Debiti, storia finanziaria e altri obblighi

• Rapporti di credito da Experian, Equifax, e TransUnion
• Debiti e spese ricorrenti

Circostanze speciali

• Documenti di fallimento
• Decreto di divorzio
• Documenti di pignoramento
• Qualsiasi altro documento che il vostro creditore può richiedere

Cosa succede prima della chiusura?

Secondo l’Origination Insight Report di Ellie Mae per il 2019, la chiusura media richiede circa 47 giorni dall’inizio alla fine. Questo, naturalmente, dipende da alcune variabili, come ottenere la preapprovazione di un mutuo, o se stai prendendo un prestito FHA o VA, che può richiedere un po’ più tempo. (Non stiamo nemmeno contando tutti i possibili ritardi che possono spingere indietro la data di chiusura!)

Durante quelle settimane prima di ottenere la luce verde e di essere liberi di chiudere, ci sono un bel po’ di cose che devono accadere prima.

Il venditore accetta la vostra offerta di acquisto

Il primissimo passo che deve avvenire prima che un ufficiale di prestito possa presentare la vostra domanda per l’elaborazione è che il venditore deve accettare la vostra offerta.

Una volta che l’offerta è stata accettata, il vostro agente immobiliare elaborerà un contratto di acquisto.

Un contratto d’acquisto suddividerà vari aspetti del contratto, tra cui:

• Chi sono l’acquirente e il venditore
• Le condizioni e la descrizione della proprietà
• Tutte le condizioni e le contingenze del prestito
• Obblighi e diritti dell’acquirente e del venditore
• Voci incluse o escluse nella vendita
• Impossibilità di acquisto
• L’ammontare della caparra confirmatoria versata
• Elenco dettagliato dei costi di chiusura e chi è responsabile di cosa
• Data di chiusura
• Quando avrete le chiavi della proprietà (conosciuto anche come termini di possesso)
• Firme dell’acquirente e del venditore

Nota: Il processo di chiusura inizierà ufficialmente quando il venditore firmerà il contratto.

Ordina un’ispezione e una valutazione della casa

Il prossimo compito sulla lista è quello di ottenere un’ispezione e una valutazione della casa. L’ispezione della casa non è necessariamente un must-have quando si applica per un mutuo, come è in genere fatto a discrezione di un acquirente, ma aiuterà a negoziare se ci sono eventuali riparazioni che devono essere fatte.

Durante un’ispezione della casa, un terzo, ispettore domestico con licenza verrà alla casa e guarderà ogni aspetto della casa. Questo includerà il sistema elettrico, il sistema HVAC, i componenti strutturali e gli elettrodomestici. Avrete bisogno di assumere un ispettore specializzato per trovare potenziali problemi nascosti, come vernice al piombo, muffa, radon, e danni da termiti.

La valutazione della casa è una componente necessaria del processo di acquisto della casa quando si utilizza un mutuo. Una valutazione è richiesta dagli istituti di credito ipotecario, perché impedisce a voi e al prestatore di pagare più di quanto la casa valga. Nel caso in cui la proprietà valga più del prezzo richiesto, è il vostro giorno fortunato perché non siete tenuti a dire al venditore la valutazione del perito. Finché il contratto di acquisto è stato firmato da entrambe le parti, il venditore non può aumentare il prezzo richiesto.

Nota: Voi, l’acquirente, siete responsabili di pagare le spese per l’ispezione e il perito, di solito di tasca propria. Il costo medio di un’ispezione domestica può variare da 300 a 400 dollari. Le case più grandi possono costare dai 600 dollari in su! Le valutazioni della casa possono costare lo stesso importo di un’ispezione. Tenete a mente che il costo effettivo dipenderà dalla vostra posizione e dalle dimensioni della casa.

Il sottoscrittore esamina il prestito

Ora che la perizia e l’ispezione sono completate, l’ufficiale di prestito presenterà un file completo al sottoscrittore per esaminarlo. Il sottoscrittore esaminerà l’intero file per assicurarsi che tutto sia corretto.

Questo include uno sguardo al punteggio di credito aggiornato, la verifica finale del lavoro, e il controllo per assicurare che il titolo sia chiaro. Se il sottoscrittore ha qualche domanda, può chiedere ulteriore documentazione prima che il prestito sia approvato.

Una volta che il sottoscrittore ha completato la sua revisione e approva condizionatamente il prestito, l’acquirente otterrà una lista di condizioni in sospeso che devono essere soddisfatte prima di poter ottenere una notifica di “libero di chiudere”.

Cosa succede dopo il via libera alla chiusura?

Dopo che il sottoscrittore ha concluso la sua revisione e il prestito è stato approvato, riceverà una Closing Disclosure non meno di tre giorni prima della data di chiusura prevista. Deve confermare il ricevimento della Closing Disclosure il prima possibile, altrimenti la data di chiusura potrebbe essere rimandata.

La Closing Disclosure include:

• Termini del prestito
• Pagamento mensile stimato del mutuo
• Costi di chiusura
• Costi per l’elaborazione del prestito
• Tabella da cassa a
• Tabella riassuntiva della transazione
• Informazioni sul prestito
• Calcoli del prestito
• Informazioni di contatto
• Conferma di ricezione

“Una volta che il prestatore rilascia la Closing Disclosure, questo significa praticamente che avete fatto tutto ciò che è necessario fare come acquirente e siete pronti a partire”, dice Sanchez. Una volta che il periodo di tre giorni è scaduto, potete far autenticare i vostri documenti presso la società di titoli di proprietà o potete far venire un notaio mobile da voi.

Passaggio finale

Congratulazioni! Sei in dirittura d’arrivo se stai facendo una visita finale.

Questo è il momento in cui vuoi ricontrollare ogni aspetto della casa per assicurarti che sia nelle stesse condizioni di quando hai presentato la tua offerta.

Durante la visita, stai controllando per essere sicuro che il venditore si sia preso cura delle riparazioni elencate nella richiesta di riparazione dell’acquirente – se applicabile. Gli acquirenti possono rinunciare alla richiesta di riparazione o il venditore può decidere di vendere la casa così com’è e non prenderà nemmeno in considerazione l’idea di riparare qualcosa nella casa dopo l’ispezione.

Nel caso in cui la casa ha subito danni maggiori o sono spuntati nuovi problemi, si può chiedere di ritardare la chiusura mentre il vostro agente negozia con l’agente di lista per trovare una risoluzione equa.

Il giorno della chiusura

È finalmente il giorno della chiusura! Oggi è il giorno in cui tutte le persone coinvolte nella transazione si riuniscono e firmano un sacco di documenti per finalizzare la vendita. Si consiglia di portare un documento d’identità con foto e un assegno circolare con i fondi per coprire i costi di chiusura e il resto dell’acconto, meno l’acconto.

Nota: Non è raro che gli istituti di credito raccomandino di avere questi fondi via cavo perché è l’opzione più semplice ed efficiente. Ma assicuratevi di controllare tre volte le informazioni del conto prima di trasferire questi fondi; le frodi accadono, e non volete perdere il vostro acconto.

I fondi vengono trasferiti

Una volta che tutti i documenti sono stati firmati, il prestatore invierà i fondi alla società di titoli o all’avvocato di chiusura. Da lì, il venditore riceverà la sua parte di fondi, o nel caso di rifinanziamento, l’ipoteca precedente sarà pagata e il venditore inizierà a pagare la nuova ipoteca.

Consigli per arrivare alla chiusura più veloce

Gli acquirenti che sono ansiosi di trasferirsi nelle loro nuove case possono arrivare alla chiusura più velocemente seguendo questi semplici consigli:

1. Avere i documenti finanziari a portata di mano.

Idealmente, avrete fatto questo prima ancora di iniziare a guardare le case.

2. Get preapproved prima di guardare le case.

Questo vi permetterà di sapere quanto casa si può permettere. Una pre-approvazione vi darà anche la fiducia per fare un’offerta forte una volta trovata una casa su cui volete fare un’offerta.

3. Tenete d’occhio il vostro rapporto di credito.

Un punteggio di credito “eccellente” vi darà i migliori tassi possibili, ma questo non significa che siete fuori di fortuna se il vostro punteggio è meno che esemplare. Puoi avere un punteggio di 580 ed essere ancora approvato per un prestito, ma la maggior parte dei prestiti convenzionali richiede almeno un punteggio di 620.

Inoltre, ora non è il momento di fare grandi acquisti perché avrà un impatto negativo sul tuo credito, il che potrebbe far riconsiderare al creditore la sua decisione.

4. Leggi attentamente la Closing Disclosure.

È importante esaminare la Closing Disclosure riga per riga. Tenete d’occhio eventuali errori di ortografia, discrepanze o altre cose che sono diverse da quello che vi aspettavate.

5. Assicuratevi subito.

I prestatori di solito richiedono agli acquirenti di avere un’assicurazione del proprietario di casa per proteggere il loro investimento. Tuttavia, anche se il vostro finanziatore non lo richiede, sarebbe nel vostro interesse ottenere comunque l’assicurazione del proprietario di casa. Se succede qualcosa alla vostra casa, potreste affrontare la rovina finanziaria se non avete i fondi per le riparazioni… e il cielo non voglia che qualcuno si faccia male sulla vostra proprietà perché potreste affrontare una causa pesante.

Le settimane che precedono il giorno della chiusura possono essere un po’ snervanti perché nulla è fissato nella pietra. Tuttavia, non temete, perché una volta che ricevete una notifica che siete autorizzati a chiudere, siete a posto!

“Gli acquirenti possono praticamente rilassarsi e aspettare i tre giorni per firmare i loro documenti di prestito, e poi il vostro prestito dovrebbe chiudere il giorno dopo”, nota Sanchez.