Come gestire una proprietà ereditata con i tuoi fratelli e minimizzare il conflitto

Quella baita sul lago o quel cottage sulla spiaggia possono essere stati lo scenario di decenni di felici riunioni di famiglia. Ma questo non significa che ereditare una seconda casa sarà una vacanza per voi e i vostri fratelli.

Fortunatamente per Bill Ringham, direttore dei servizi patrimoniali privati per RBC Wealth Management a Minneapolis, lui e i suoi tre fratelli comunicano bene e condividono amichevolmente la baita che i loro genitori hanno passato loro.

Per 17 anni, Ringham e i suoi fratelli sono riusciti ad accordarsi sulle questioni principali e si riuniscono nella proprietà per celebrare le feste principali. Ha detto che generalmente sono d’accordo su cose come decidere quando la cabina deve essere dipinta, anche se non sempre sono d’accordo sul colore.

Ma non tutte le famiglie hanno la fortuna di andare così d’accordo. Non tutti i fratelli hanno necessariamente lo stesso interesse a conservare o mantenere quella proprietà.

In alcuni casi, i genitori hanno dato per scontato che i loro figli sarebbero stati sempre in sintonia e non hanno fatto accordi per prepararli a potenziali conflitti, ha detto Lee Hausner, Ph.D, co-autore di “The Legacy Family: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family.”

“I nostri genitori hanno dato per scontato che avremmo tutti voluto tenere la baita in famiglia, ma penso che sia sempre una domanda giusta per i genitori chiedere ai loro figli se vogliono la casa delle vacanze”, ha detto Ringham. “È stato un momento che mi ha aperto gli occhi quando ho capito che io amo la baita, ma un altro fratello non ne era così entusiasta. Ironicamente, quel fratello se la gode davvero adesso ed è felice che l’abbiamo tenuta.”

I beni condivisi che non generano denaro, come una barca, un aereo o una casa estiva, creano la possibilità di enormi conflitti, ha detto Hausner.

“La casa di famiglia ha tutti i tipi di attaccamenti nevrotici ed emotivi”, ha detto Hausner.

Per esempio, la madre può aver lasciato un paio di sedie da salotto che una figlia si rifiuta di sostituire, anche se la madre stessa sarebbe stata sconvolta dall’avere quelle vecchie sedie in casa sua oggi.

“È esattamente il tipo di cosa che può far sì che i fratelli smettano di parlarsi”, ha detto.

Opzioni per come i fratelli possono allinearsi su cosa fare con una casa ereditata

La cosa più importante che le famiglie possono fare quando trasferiscono o condividono una proprietà è essere trasparenti, altrimenti si corre il rischio di rovinare le relazioni, ha detto Alma Banuelos, responsabile nazionale dei servizi fiduciari e immobiliari della City National Bank di Los Angeles.

Se una casa per le vacanze fa parte del patrimonio ereditato dai tuoi genitori, tu e i tuoi fratelli avete diverse opzioni per raggiungere un accordo su cosa fare con il bene che aiuterà a garantire che i desideri di ogni persona siano soddisfatti.

Dividere la casa con un accordo formale

Se tutti i fratelli ereditano ugualmente la proprietà e la vogliono, è importante stabilire un accordo di collaborazione che stabilisca le regole di utilizzo, come ad esempio quanto spesso le persone possono usarla, chi ha la priorità e i privilegi degli ospiti, ha detto Banuelos.

“Si dovrebbe anche delineare i tipi di utilizzo e quanti ospiti sono ammessi in un dato momento per evitare conflitti”, ha detto Banuelos. “Per esempio, si potrebbe non volere che il fratello single organizzi una festa di Capodanno per 150 persone che potrebbe potenzialmente causare dei danni alla casa. Si potrebbe anche voler considerare se qualcuno può affittare la proprietà ad altri durante il tempo previsto, e chi gestirà le condizioni della casa prima e dopo quel noleggio.”

Un elemento importante dell’accordo include anche la condivisione della manutenzione/spese, che Banuelos ha detto potrebbe essere basata sulla quota di proprietà della proprietà, l’uso, o altri metodi.

Alcuni genitori scelgono di trasferire l’atto di proprietà della loro casa di vacanza ai loro figli durante la loro vita e creare un fondo per pagare le spese di manutenzione e le tasse di proprietà, soprattutto se la proprietà è in una zona costosa come Martha’s Vineyard o sulla spiaggia di Malibu, ha detto.

Se questo non faceva parte del piano patrimoniale, è necessario stabilire un conto spese per la proprietà. Questo evita il problema che si crea quando c’è bisogno di un miglioramento del capitale – come il tetto che perde e che deve essere sostituito – e i vostri fratelli sostengono che non hanno il denaro di ricambio per contribuire alle riparazioni.

“È anche necessario decidere come selezionare i fornitori per le riparazioni, basta considerare se un fratello vuole andare contratto con l’opzione più economica, mentre un altro vuole assumere un fornitore più costoso, se è stato scritto in un accordo, c’è meno rischio di un disaccordo tra i fratelli” Banuelos detto.

Un’altra opzione è quella di assumere un manager di proprietà per gestire le riparazioni ordinarie, affittare la proprietà se lo si desidera e prendere decisioni comuni, che è particolarmente vantaggioso quando i proprietari / fratelli sono di notevole distanza dalla casa di vacanza. Il costo è tipicamente condiviso dai fratelli.

“Un accordo formale può essere necessario come la prossima generazione eredita la proprietà, perché invece di una coppia di fratelli, si inizia ad avere più cugini e le loro famiglie che condividono la proprietà”, ha detto Ringham. “Nel nostro caso, se tutti regaliamo la nostra parte della casa di vacanza ai nostri figli, passeremo da quattro proprietari a nove proprietari.”

Hausner raccomanda di creare un consiglio di amministrazione, simile a un consiglio di condominio, in modo che i membri della famiglia non siano lasciati a cercare di capire come gestire al meglio la casa. E le famiglie dovrebbero avere un sistema sano per fare ciò che Hausner chiama “chiamate di cassa” – discussioni sulla spesa di denaro sulla proprietà con linee guida concordate prima che le spese si presentino.

Strutturare un’acquisizione

In alcune famiglie, un erede potrebbe vivere troppo lontano per usare la casa di vacanza con regolarità – o potrebbe non avere le risorse per contribuire alla sua manutenzione. Se quel fratello preferisce i contanti piuttosto che la proprietà parziale della casa di vacanza, l’esecutore testamentario può essere in grado di assegnare altre parti del patrimonio a lui o lei, al fine di equalizzare l’eredità, ha detto Ringham.

Se il patrimonio non ha beni liquidi o non ci sono abbastanza beni nel patrimonio, i membri della famiglia che vogliono mantenere la casa di vacanza possono acquistare l’altro parente con i loro fondi.

“I fratelli devono assicurarsi di strutturare un prezzo equo per la quota di proprietà e possono decidere di usare un paio di valutazioni”, ha detto Ringham.

Se i fratelli non hanno i soldi per comprare la quota di casa dell’altro, possono considerare di prendere un prestito di equità domestica sulla proprietà, ha detto Banuelos.

“I fratelli possono anche accettare una cambiale, in cui entrambe le parti concordano i termini e i pagamenti degli interessi”, ha detto. “È necessario considerare cosa succederà se un pagamento viene mancato. Se un prestito interfamiliare è appropriato per la famiglia, per evitare l’animosità tra i fratelli, si può considerare un agente esterno per raccogliere i pagamenti.”

Vendere e dividere i profitti

Se nessuno degli eredi vuole la proprietà per le vacanze, la soluzione più semplice è quella di venderla e dividere il ricavato come parte del patrimonio, ha detto Banuelos.

Se si sceglie di vendere, Hausner ha detto che è importante usare le migliori pratiche commerciali e far valutare la casa in modo professionale. I membri della famiglia possono avere il diritto di prelazione, ma solo al valore di mercato aperto.

Anche se i fratelli sono d’accordo a condividere la casa di vacanza all’inizio, è saggio stabilire un accordo per quanto riguarda le condizioni in cui la famiglia prenderebbe in considerazione una futura vendita, ha detto Banuelos.

“Si dovrebbe concordare su chi ha il diritto di prelazione, ad esempio se è limitato ai membri della famiglia immediata o alla famiglia estesa”, ha detto Banuelos. “Oppure potete sviluppare una lista limitata di compratori.”

Dovreste anche definire un metodo per determinare il prezzo di vendita per evitare disaccordi futuri, ha detto, compreso se il prezzo è basato sul valore corrente di mercato o un valore scontato.

Affittate e dividete i profitti

Se nessuno dei fratelli vuole usare la proprietà per le vacanze ma è un bene prezioso, potrebbero voler trasformare la casa in un investimento. Un modo per farlo, ha suggerito Ringham, è quello di creare una LLC che detiene il titolo di proprietà con il reddito da locazione che scorre attraverso il business.

“Qualche tipo di accordo di partnership deve essere in atto, idealmente con un gestore di proprietà indipendente che manterrà la proprietà e la affitterà”, ha detto Banuelos. “È necessario stabilire nell’accordo il tipo di inquilino, come un affittuario a breve o a lungo termine, l’affitto preferito e come saranno prese le decisioni sulle riparazioni e i miglioramenti.”

Un gestore di proprietà di solito addebiterà una tassa; una percentuale del reddito da locazione, ha detto Banuelos, ma allevierà la pressione sui proprietari per prendere decisioni quotidiane e gestire la manutenzione ordinaria.

Titolo di divisione

Se i membri della famiglia che ereditano una casa per le vacanze non riescono a mettersi d’accordo su cosa fare con la proprietà, l’ultima risorsa è un’azione di divisione del bene.

“Se c’è un fiduciario indipendente del patrimonio che non è un membro della famiglia, quella persona, a seconda del documento di governo, potrebbe avere l’autorità di vendere la proprietà”, ha detto Banuelos. “Se un fratello è il fiduciario, quella persona o un altro fratello potrebbero presentare una petizione al tribunale per avere istruzioni su cosa fare con la proprietà. Ottenere la benedizione di un giudice per vendere la casa rimuove la responsabilità del fiduciario per la decisione.”

L’azione legale può essere costosa, poiché ogni fratello è probabile che assuma un avvocato e ci potrebbero essere più ricorsi, ha detto Banuelos. “C’è poco vantaggio a prolungare la questione attraverso i tribunali se c’è un metodo informale per risolvere il conflitto”, ha detto.

I genitori possono anche stipulare con il loro fiduciario come parte del loro piano patrimoniale che se i fratelli non sono d’accordo di condividere la casa di vacanza, o deve essere venduto, ha detto Banuelos, che può mitigare le lotte interne.

Costruire accordi scritti può ridurre l’animosità

“E’ meglio formalizzare un accordo operativo il prima possibile dopo un’eredità per anticipare i conflitti futuri mentre tutti vanno d’accordo”, ha detto Ringham. “I fratelli staranno molto meglio se sono d’accordo su come gestiranno l’uso, la manutenzione e le opzioni di trasferimento futuro prima che qualcuno sia infelice.”

Mantenere le famiglie connesse è l’obiettivo principale di una casa per le vacanze, quindi Hausner suggerisce che anche se la proprietà ereditata non funziona per tutti, le famiglie potrebbero considerare la pianificazione di viaggi insieme, l’acquisto di condomini per le vacanze nello stesso complesso o l’acquisto di terreni con spazio per ogni ramo della famiglia per costruire la propria cabina.

Dopo tutto, come dice il vecchio detto, le famiglie che giocano insieme rimangono insieme.

Gestire una casa ereditata

Data la complessità e il numero di opzioni disponibili quando si regala o si eredita una casa, è importante consultare dei professionisti ad ogni passo.