Come comprare una proprietà multifamiliare senza soldi

Punti chiave

• Come comprare una proprietà multifamiliare

• I migliori prestiti per la casa multifamiliare

• Pro e contro della proprietà multifamiliare

Ci sono buone probabilità, se sei stato esposto al commercio degli investimenti immobiliari per un po’, hai iniziato a pensare all’investimento multifamiliare. Se è così, probabilmente avete sentito parlare dei numerosi vantaggi disponibili: Più flusso di cassa, gestione più facile, enormi agevolazioni fiscali. Ma se siete a corto di fondi, potreste chiedervi come comprare una proprietà multifamiliare senza soldi. Forse avete supposto che se non avete enormi riserve di denaro che l’investimento immobiliare multifamiliare è fuori dalla vostra portata.

E mentre è vero che molti affari di investimento immobiliare, e questo include quelli legati ad un investimento immobiliare multifamiliare, saranno privati del flusso di cassa vitale se non c’è un adeguato acconto posto, questo non significa che se siete in difficoltà sul lato acconto non è possibile acquistare immobili multifamiliari.

In effetti, essendo creativi con le vostre opzioni di finanziamento, potreste scoprire che la lezione iniziale del vostro corso “Investimento multifamiliare per principianti” è una lezione redditizia. Ecco cinque strategie su come finanziare una proprietà multifamiliare con pochi o nessun denaro in meno per guidarvi in questa impresa.

Nota: Come per qualsiasi transazione finanziaria, è fondamentale fare la vostra dovuta diligenza e consultare un professionista finanziario per garantire che una particolare strategia funzioni per le vostre esigenze, come l’esecuzione di una proprietà multifamiliare di riabilitazione. Le informazioni qui fornite sono solo a scopo educativo.

7 modi per acquistare una proprietà multifamiliare senza soldi in meno

Le proprietà multifamiliari possono essere allegate con un prezzo di acquisto pesante, inducendo alcuni investitori a rifuggire. Tuttavia, se gestito correttamente, questo tipo di proprietà presenta l’opportunità di guadagnare una grande quantità di flusso di cassa e di offrire forti ritorni. Il prezzo di acquisto non deve necessariamente rappresentare una barriera all’ingresso; ci sono diversi modi per investire in proprietà multifamiliari per coloro che non hanno una tonnellata di denaro, compresi i metodi qui sotto:

1. Private Money

2. Azioni

3. Vendite di materiale

4. Hard Money

5. Assegno di riparazione

6. House Hacking

7. Real Estate Crowdfunding

Private Money

I prestatori di denaro privato non sono utili solo quando si acquistanocase unifamiliari. I finanziatori privati possono essere particolarmente utili sul lato multifamiliare delle cose, come investire in appartamenti multifamiliari, e può essere un ottimo modo per andare avanti su un progetto di sviluppo se non si hanno attualmente i fondi per un acconto.

Proprio come con le proprietà unifamiliari, i finanziatori privati non devono essere collegati a una società di investimento. Infatti, alcuni dei migliori prestatori di denaro privato là fuori per voi possono essere trovati all’interno della vostra rete sociale esistente. Questo include famiglia, amici, medici, colleghi, ecc.

Perché qualcuno nella tua rete dovrebbe darti dei soldi? La prospettiva di un ritorno migliore di quello che molti stanno ottenendo dal loro conto pensione – e sostenuta da beni immobili – può rendere questo un caso convincente per coloro che vi contattano (e può aiutarvi a trovare i fondi necessari per un acconto su una proprietà multifamiliare.)

Azioni azionarie

Trovare un investitore di azioni è leggermente diverso dal lavorare con un finanziatore privato. Con un prestatore privato, si promette un ritorno regolare per il vostro investitore. Ma con un investitore di quote azionarie, si sta dando loro una parte del patrimonio netto di una proprietà in cambio dei fondi necessari per un acconto per l’acquisto di immobili multifamiliari.

Per esempio, diciamo che un investitore di quote azionarie vi dà $ 100.000 per contribuire a una proprietà multifamiliare. Voi potreste poi, in cambio, dare all’investitore una quota del 40% del patrimonio netto della proprietà. Questo permetterebbe al vostro investitore di ricevere sia il 40 per cento del flusso di cassa mensile dalla proprietà, sia il 40 per cento del ricavato dell’eventuale vendita della proprietà.

Questa è una strategia potente proprio per la ragione che l’equità è attraente per gli investitori. E questo metodo dà agli investitori sia la possibilità di generare un flusso di cassa a breve termine che a lungo termine, qualcosa che puoi usare per motivare gli aspiranti investitori nella tua ricerca di acconto.

Vendite materiali

Questo non è sempre possibile per ogni progetto immobiliare multifamiliare. Tuttavia, ci sono occasioni in cui una proprietà può contenere preziose risorse naturali (o fabbricate) che possono essere vendute, dopo l’acquisto di una proprietà, per aiutare a generare un acconto.

Esempi di materiale includono terra, piante, ghiaia, legname e fertilizzante, qualsiasi risorsa che può rivelarsi preziosa per un’altra parte. Si tratta di vedere oltre il valore percepito della proprietà multifamiliare e determinare se ci sono opportunità nascoste che possono rendere l’affare molto più realistico e appetibile per voi.

Hard Money

Nel caso in cui non abbiate familiarità con il termine, gli hard money lenders (HMLs) possono essere descritti come individui privati o piccole organizzazioni che prestano “hard money” a un mutuatario in base al valore di una proprietà, non al punteggio di credito del mutuatario.

Anche se il tasso di interesse di un prestito hard money e le commissioni di apertura sono molto più alte di un prestito ipotecario tradizionale, non è chiamato “hard money” a causa dei suoi termini onerosi. Tuttavia, perché l’hard money è tutta una questione di matematica. Il rapporto prestito-valore (LTV) della proprietà – idealmente il 65% o inferiore – soddisfa i criteri stabiliti dal prestatore di denaro duro?

Se lo fa, avete una buona possibilità di raggiungere un accordo, soprattutto se avete fatto i vostri compiti e trovato una proprietà multifamiliare che ha tutte le caratteristiche di una fonte costante di flusso di cassa. In caso contrario, è il momento di continuare a cercare.

Assegno di riparazione

Gli investitori spesso trascurano questa strategia, ma può essere un modo potente per generare la vostra proprietà multifamiliare fondi di pagamento. Funziona in questo modo: Quando si ispeziona una proprietà multifamiliare, si fa una lista di quali riparazioni devono essere fatte prima dell’acquisto. E poi quel denaro, ammesso che il venditore sia d’accordo con la transazione, vi sarà restituito alla chiusura.

A questo punto avete due scelte:

1. Fate voi stessi le riparazioni. Non è una soluzione ideale, ma se avete l’esperienza e il tempo, questo può essere efficace.

2. Una soluzione migliore è quella di avere già un team di appaltatori e/o professionisti della riparazione della casa con cui (o il vostro partner) hanno lavorato in passato per gestire le riparazioni.

Perché avete dato loro un lavoro stabile in passato o lo farete in futuro, spesso potete ottenere uno sconto sui costi della manodopera e dei materiali della riparazione. Che sono soldi che puoi mettere verso il tuo acconto.

House Hacking

House hacking si riferisce all’affitto di parte di una proprietà in cui vivi attualmente. Si può essenzialmente elencare una camera da letto di riserva, un loft, o anche uno spazio condiviso online come un affitto a breve termine. Il modo più comune per farlo è usare Airbnb. Dai un prezzo al tuo affitto in base agli annunci simili nella zona, e guarda il tuo flusso di cassa aumentare man mano che gli ospiti affittano il tuo spazio.

Sia i proprietari di casa che gli affittuari possono utilizzare questa strategia se i contratti di affitto e le ordinanze locali lo permettono. Ricercate le leggi sugli affitti a breve termine nella vostra zona e imparate che tipo di permesso (se esiste) vi serve per iniziare. In molte destinazioni turistiche popolari è richiesta una licenza per elencare la tua proprietà. Una volta che sei libero di iniziare, pensa a come puoi attirare gli ospiti nel tuo annuncio. Prepara la stanza, fai delle foto chiare ed elenca tutti i servizi che ne fanno parte. La tua camera non deve essere esagerata, ma migliore è il tuo annuncio, più sarai in grado di far pagare i visitatori.

Tutto sommato, questa strategia sottoutilizzata può essere un ottimo modo per integrare il tuo reddito e aumentare le tue riserve finanziarie. In pochi mesi, si potrebbe anche avere abbastanza per fare un acconto per una proprietà multifamiliare.

Real Estate Crowdfunding

Invece di raccogliere finanziamenti da un prestatore, considerare l’utilizzo del crowdfunding come un modo per acquistare una proprietà multifamiliare. Il crowdfunding è un modo per raccogliere denaro chiedendo a un gruppo di investitori piccole quantità di capitale, piuttosto che un unico grande investimento. Questa strategia è stata resa popolare da siti web come GoFundMe e Kickstarter, che permettono agli utenti di finanziare facilmente qualsiasi progetto.

Non è necessario alcun capitale per iniziare il crowdfunding; tuttavia, è necessario avere una rete affidabile e un’idea forte. È più probabile che i finanziatori siano interessati al successo del tuo progetto, quindi devi essere preparato a convincerli di come funzionerà. Potrebbe richiedere una seria dedizione, ma la buona notizia è che dopo il successo della tua proprietà, gli investitori saranno più inclini a riferirti ad altri e a sostenere i tuoi progetti futuri.

I migliori prestiti per case multifamiliari

Ci sono diversi tipi di prestiti per proprietà multifamiliari disponibili sul mercato per coloro che cercano modi per finanziare il loro acquisto con un prestito. I tassi di interesse sui seguenti prestiti variano tipicamente tra il 4,5 e il 12 per cento e possono essere appropriati anche per gli investitori che cercano di rifinanziare le loro proprietà:

• Ipoteca convenzionale multifamiliare: La maggior parte dei prestatori tradizionali offrono prestiti abbastanza grandi per finanziare proprietà multifamiliari, di solito per quelle tra due e quattro unità. (I mutui convenzionali sono ottimi per gli investitori che desiderano un prestito a lungo termine e possono fare un acconto del 20%.

• Finanziamento federale: Molteplici agenzie governative, come la Federal Housing Administration (FHA), Fannie Mae e Freddie Mac sponsorizzano programmi di prestiti multifamiliari. Questi prestiti sono ottimi per gli investitori che non hanno molto per un acconto e sono disposti a vivere in una delle unità.

• Prestito di portafoglio: I prestiti di portafoglio sono prestiti che possono essere utilizzati per acquistare più proprietà in una volta. Questi prestiti a lungo termine sono giusti per gli investitori che vogliono acquistare fino a 10 proprietà in una volta.

• Finanziamento a breve termine: Alcuni investitori potrebbero aver bisogno di un prestito a breve termine, come un prestito hard money o un prestito ponte, per la flessibilità. Per esempio, un investitore potrebbe voler agire rapidamente su un affare e finanziarlo a breve termine fino a quando non può rinnovarlo o aumentare l’occupazione fino a quando non può soddisfare i requisiti del prestito a più lungo termine. Il finanziamento a breve termine è tipicamente associato a tassi di interesse più alti.

Pro dell’acquisto di proprietà multifamiliari

Prima di decidere di aggiungere una proprietà multifamiliare al vostro portafoglio di investimenti, dovreste prendervi il tempo per pesare i pro e i contro per decidere se è giusto per voi. Ci sono molti benefici nell’investire in una proprietà multifamiliare che attraggono gli investitori a perseguire queste opportunità.

• Reddito ricorrente: Il reddito mensile ricorrente che una proprietà multifamiliare può produrre è uno dei vantaggi più importanti di questo investimento. Gli affari finanziariamente solidi hanno il potenziale per compensare le vostre spese mensili e mettere contanti nel vostro portafoglio ogni mese.

• Diversità di reddito: Un posto vacante in una proprietà di una singola casa comporterà una perdita di reddito per quel periodo di tempo. Tuttavia, se un’unità non è occupata in una proprietà multifamiliare, le altre unità continueranno a generare reddito, contribuendo ad alleviare il costo della vacanza.

• Manutenzione ridotta: Molte riparazioni di manutenzione come il tetto o il riscaldamento centrale possono essere fatte a tutte le unità di una proprietà multifamiliare in una volta sola. Questo vi aiuterà a risparmiare tempo e denaro sulle forniture e sulla manodopera.

• Fonti di reddito multiple: nelle proprietà multifamiliari più grandi, gli investitori hanno l’opportunità di generare più fonti di reddito in loco. È possibile addebitare agli inquilini tasse aggiuntive per il parcheggio o spazi garage o installare impianti di lavanderia a gettoni che forniranno un reddito in aggiunta all’affitto mensile.

• Finanziamento basato sulle prestazioni:Il finanziamento per le proprietà multifamiliari si basa sulle prestazioni della proprietà, non sulla vostra situazione finanziaria personale. Questo può essere vantaggioso se state cercando di investire nel settore immobiliare ma non avete un grande punteggio di credito.

Cons dell’acquisto di proprietà multifamiliari

Anche se ci sono molti vantaggi nell’acquistare e possedere proprietà multifamiliari, farlo può essere più complesso degli investimenti in case singole, quindi è importante capire le sfide che si possono affrontare.

• Gestione: Gestire una proprietà multifamiliare può richiedere molto tempo, specialmente se ci sono più di 4 unità nella proprietà. Molti investitori scelgono di assumere dei gestori di proprietà in loco o una società di gestione della proprietà invece di assumersi il compito da soli. Tuttavia, entrambe queste opzioni comportano dei costi aggiuntivi.

• Turnover più elevato:In media, gli inquilini di una proprietà multifamiliare occupano un’unità per circa 2 anni o meno, rispetto all’occupazione da 5 a 7 anni dell’inquilino medio di una casa singola. Assicuratevi di prendere i costi di marketing necessari per attrarre nuovi inquilini a causa del più alto turnover degli inquilini multifamiliari.

• Gli inquilini trascurano la proprietà:La normale usura delle proprietà multifamiliari tende ad essere maggiore rispetto alle proprietà monofamiliari, quindi gli investitori dovrebbero essere preparati a fare più riparazioni tra l’occupazione di ogni inquilino.

• Alto costo di manutenzione:Quando sorgono problemi importanti in una proprietà multifamiliare, più unità saranno interessate, con conseguente manutenzione più costosa. Se si verificano problemi come guasti al sistema di riscaldamento o problemi idraulici, costerà di più riparare più unità di quanto costerebbe riparare una casa monofamiliare, quindi gli investitori dovrebbero essere preparati per queste spese se mai dovessero verificarsi.

Sommario

Se investire in una proprietà multifamiliare è giusto per voi richiederà agli investitori di pensare in modo creativo ai vostri ostacoli e strategicamente come acquistare una proprietà multifamiliare senza soldi in un modo che funzioni per voi. Raggiungendo la vostra rete, esplorando le opzioni di hard money – anche calcolando il valore di rivendita del legname – potreste trovare strade per l’investimento multifamiliare che non avete mai pensato possibile. Ci sono vantaggi e svantaggi per qualsiasi strategia di investimento. Tuttavia, se gli investitori sono pienamente consapevoli di ciò che li aspetta, hanno molte più probabilità di raggiungere il successo con gli investimenti immobiliari multifamiliari.

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