Házvásárláskor sok olyan kifejezéssel és kifejezéssel fog találkozni, amelyek miatt zavartan vakarja a fejét. Az egyik ilyen kifejezés a “lezárásig tiszta”. Azt feltételezheted, hogy ez azt jelenti, hogy már csak egy ugrásnyira vagy attól, hogy átadják a kulcsokat az új otthonodhoz.
Sajnos, még nem vagy egészen ott – még: (fizkes / )
- Mit jelent a lezárásig való tisztázás?
- Jövedelemigazolás
- Az előlegfizetés terve
- Vagyon dokumentációja
- Tartozások, pénzügyi előzmények és egyéb kötelezettségek
- Speciális körülmények
- Mi történik a lezárás előtt?
- Az eladó elfogadja az Ön vételi ajánlatát
- Házi szemle és értékbecslés megrendelése
- A hitelbiztosító felülvizsgálja a kölcsönt
- Mi történik a clear to close után?
- A végső bejárás
- A zárás napja
- A pénzeszközök átutalása
- Tippek a gyorsabb lezáráshoz
- 1. Legyenek kéznél a pénzügyi dokumentumai.
- 2. Kérjen előzetes jóváhagyást, mielőtt házakat nézegetne.
- 3. Tartsa szemmel a hiteljelentését.
- 4. Olvassa el alaposan a Closing Disclosure-t.
- 5. Azonnal kössön biztosítást.
Mit jelent a lezárásig való tisztázás?
A lezárásig való tisztázás egyszerűbb, mint gondolnád. Jessica Sanchez, a Mortgage Fulfillment Operations igazgatója itt a HomeLightnál elmagyarázza:
“A Clear to close jelzálog-feldolgozási szempontból azt jelenti, hogy a hitelfelvevők teljesítették az összes fennálló feltételt vagy követelményt, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a hitelfelvevők a záróasztalhoz lépjenek – és aláírják a végső záró dokumentumokat. Miután aláírta az összes dokumentumot és “lezárta” a jelzáloghitelét, a hitelező kifizeti az eladót és az összes felet, és Ön megkapja a ház kulcsait.”
A jelzáloghitel igénylésekor általában a következő dokumentumokra lesz szüksége (a személyi igazolványon és magán az igénylésen kívül):
Jövedelemigazolás
- Két év adóbevallása, W-2 vagy 1099-es bevallás
- Az elmúlt 30 napra vonatkozó fizetési csekkek
- Az elmúlt 30 napra vonatkozó nyereség- és veszteségkimutatás (ha önfenntartó.
- Levelek, amelyek magyarázatot adnak az elmúlt két év munkaviszonyának hiányosságaira
- Munkanélküli jövedelemigazolások
- Ingatlanjövedelmek igazolása
- Gyermektartásdíj vagy tartásdíj jövedelem
- Egyéb jövedelmek igazolása
Az előlegfizetés terve
- Két havi bankszámlakivonat, ha megtakarítást használ
- Baráti vagy családi ajándékozásról szóló levelek
- Támogatási programok dokumentációja
Vagyon dokumentációja
- 60 napos banki dokumentáció bankszámlakivonatok
- nyugdíj- vagy 401(k) számlák utolsó negyedéves kimutatása
- 60 napos IRA-kivonatok
- bróker számlák utolsó két havi kivonatai
Tartozások, pénzügyi előzmények és egyéb kötelezettségek
- Kreditjelentések az Experian, Equifax cégektől, és TransUnion
- Folyamatos tartozások és kiadások
Speciális körülmények
- Csőddokumentumok
- Válási határozat
- Végelszámolási dokumentumok
- Minden további dokumentum, amit a hitelező megkövetelhet
Mi történik a lezárás előtt?
Az Ellie Mae 2019-es Origination Insight Report szerint az átlagos lezárás körülbelül 47 napot vesz igénybe az elejétől a végéig. Ez persze függ néhány változótól, például attól, hogy előzetesen jóváhagyják-e a jelzáloghitelt, vagy hogy FHA- vagy VA-hitelt vesz-e fel, ami egy kicsit tovább tarthat. (És akkor még nem is számoltuk az összes lehetséges késedelmet, amelyek eltolhatják a zárás időpontját!)
A zöld utat kapó és a lezárást megelőző hetekben még jó néhány dolognak meg kell történnie.
Az eladó elfogadja az Ön vételi ajánlatát
A legelső lépés, amelynek meg kell történnie, mielőtt a hitelügyintéző benyújtja az Ön kérelmét feldolgozásra, hogy az eladónak el kell fogadnia az Ön ajánlatát.
Amikor az ajánlatot elfogadták, az ingatlanügynöke elkészíti az adásvételi szerződést.
Az adásvételi szerződésben a szerződés különböző szempontjait bontja le, többek között:
- Kik a vevő és az eladó
- Az ingatlan állapota és leírása
- A hitel minden feltétele és kikötése
- A vevő és az eladó kötelezettségei és jogai
- Az adásvételben szereplő vagy kizárt tételek
- .
- A letétbe helyezett foglaló összege
- A zárási költségek tételes felsorolása, és hogy ki miért felelős
- A zárás időpontja
- Mikor kapja meg az ingatlan kulcsait (más néven birtokbaadási feltételek)
- A vevő és az eladó aláírása
Megjegyzés: A zárási folyamat hivatalosan akkor kezdődik, amikor az eladó aláírja a szerződést.
Házi szemle és értékbecslés megrendelése
A következő feladat a listán a házi szemle és a házi értékbecslés beszerzése. A lakásvizsgálat nem feltétlenül kötelező a jelzáloghitel igénylésekor, mivel azt általában a vevő belátása szerint végzik el, de segít tárgyalni, ha bármilyen javítást kell elvégezni.
A lakásvizsgálat során egy harmadik fél által megbízott, engedéllyel rendelkező lakásellenőr jön a házhoz, és a ház minden részletét megvizsgálja. Ez magában foglalja az elektromos rendszert, a HVAC rendszert, a szerkezeti elemeket és a készülékeket. Speciális ellenőrt kell felbérelnie, hogy megtalálja az esetleges rejtett problémákat, például az ólomfesték, a penész, a radon és a termeszkárokat.
A lakásértékelés a lakásvásárlási folyamat szükséges eleme, ha jelzáloghitelt vesz igénybe. A jelzáloghitelezők megkövetelik az értékbecslést, mert ez megakadályozza, hogy Ön és a hitelező többet fizessen, mint amennyit a ház ér. Abban az esetben, ha az ingatlan többet ér, mint a kért ár, ez az Ön szerencsenapja, mert nem kell közölnie az eladóval az értékbecslő értékelését. Amíg az adásvételi szerződést mindkét fél aláírta, az eladó nem emelheti meg az eladási árat.
Megjegyzés: Ön, a vevő felelős a szemle és az értékbecslő díjának kifizetéséért, általában zsebből. A lakásvizsgálat átlagos költsége 300 és 400 dollár között mozoghat. A nagyobb házak 600 dollárba és többe is kerülhetnek! A lakásértékelés ugyanannyiba kerülhet, mint az ellenőrzés. Ne feledje, hogy a tényleges költség az Ön lakóhelyétől és a ház méretétől függ.
A hitelbiztosító felülvizsgálja a kölcsönt
Most, hogy az értékbecslés és az ellenőrzés elkészült, a hitelügyintéző benyújtja az elkészült fájlt a hitelbiztosítónak felülvizsgálatra. Az underwriter átfésüli a teljes fájlt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden rendben van.
Ez magában foglalja a frissített hitelpontszám megtekintését, a foglalkoztatás végső ellenőrzését, és a cím tisztaságának ellenőrzését. (JKH Photos / )
Mi történik a clear to close után?
Miután az underwriter befejezte a felülvizsgálatát, és a hitelt jóváhagyták, Ön kapni fog egy Closing Disclosure-t nem kevesebb, mint három nappal a tervezett zárási dátum előtt. A Closing Disclosure kézhezvételét a lehető leghamarabb vissza kell igazolnia, különben a zárás időpontja kitolódhat.
A Zárónyilatkozat a következőket fogja tartalmazni:
- A hitelfeltételek
- A becsült havi jelzáloghitel-fizetés
- A zárás költségei
- A hitel feldolgozásának költségei
- A készpénzfelvétel költségei
- .zárási táblázat
- Tranzakció összefoglaló táblázat
- Hitelfeltételek
- Hitelszámítások
- Elérhetőségek
- Az átvétel megerősítése
“Miután a hitelező kiadja a zárási tájékoztatót, az nagyjából azt jelenti, hogy mindent megtettél, amit vevőként meg kellett tenned, és már mehetsz is” – mondja Sanchez. A háromnapos időszak lejárta után a dokumentumokat közjegyzővel hitelesíttetheti a jogtulajdonos cégnél, vagy egy mobil közjegyző is eljöhet Önhöz.
A végső bejárás
Gratulálunk! A célegyenesben van, ha a végső bejárást végzi.
Ez az az időpont, amikor a lakás minden részletét kétszer is ellenőrizni szeretné, hogy megbizonyosodjon arról, hogy ugyanolyan állapotban van-e, mint amikor benyújtotta az ajánlatát.
A bejárás során ellenőrzi, hogy az eladó elvégezte-e a vevő javítási kérelmében felsorolt javításokat – ha van ilyen. A vevők lemondhatnak a javítási kérelemről, vagy az eladó dönthet úgy, hogy úgy adja el a házat, ahogy van, és még csak nem is gondol arra, hogy az átvizsgálás után bármit is megjavítson a házban.
Ha a házban nagyobb károk keletkeztek, vagy új problémák merültek fel, kérheti a zárás elhalasztását, amíg az ügynöke tárgyal a listázó ügynökkel, hogy méltányos megoldást találjanak.
A zárás napja
Eljött végre a zárás napja! Ma van az a nap, amikor az ügyletben érintettek összejönnek, és aláírnak egy csomó dokumentumot, hogy véglegesítsék az eladást. El kell hoznia egy fényképes személyi igazolványt és egy pénztári csekket a zárási költségek és az előleg fennmaradó részének fedezésére szolgáló pénzeszközökkel, mínusz a foglalót.
Figyelem: Nem ritka, hogy a hitelezők azt javasolják, hogy ezeket a pénzeszközöket átutalják, mert ez a legegyszerűbb és leghatékonyabb megoldás. De győződjön meg róla, hogy háromszorosan ellenőrzi a számlainformációkat, mielőtt átutalja ezeket az összegeket; csalás előfordul, és nem szeretné elveszíteni az előlegét.
A pénzeszközök átutalása
Mihelyt az összes dokumentumot aláírták, a hitelező átküldi a pénzeszközöket a jogtulajdonos cégnek vagy a záró ügyvédnek. Onnan az eladó megkapja a pénzeszközök rá eső részét, illetve refinanszírozás esetén az előző jelzáloghitel törlesztésre kerül, és az eladó elkezdi fizetni az új jelzáloghitelét.
Tippek a gyorsabb lezáráshoz
Azok a vásárlók, akik alig várják, hogy beköltözhessenek új otthonukba, az alábbi egyszerű tippek betartásával gyorsabban juthatnak el a lezáráshoz:
1. Legyenek kéznél a pénzügyi dokumentumai.
Ideális esetben ezt már azelőtt megtette, hogy elkezdte volna a házak megtekintését.
2. Kérjen előzetes jóváhagyást, mielőtt házakat nézegetne.
Ezzel megtudhatja, hogy mennyi házat engedhet meg magának. A preapproval is megadja a bizalmat, hogy egy erős ajánlatot, ha talál egy házat szeretne licitálni.
3. Tartsa szemmel a hiteljelentését.
Egy “kiváló” hitel pontszám ad a lehető legjobb árakat, de ez nem jelenti azt, hogy szerencséje van, ha a pontszám kevésbé mintaszerű. Lehet, hogy 580-as pontszámmal is jóváhagyják a hitelt, de a legtöbb hagyományos hitelhez legalább 620-as pontszámra van szükség.
Ezeken kívül most nincs itt az ideje, hogy nagy vásárlásokat hajtson végre, mert ez negatív hatással lesz a hitelére, ami miatt a hitelező átgondolhatja a döntését.
4. Olvassa el alaposan a Closing Disclosure-t.
Nagyon fontos, hogy soronként végigmenjen a Closing Disclosure-on. Tartsa nyitva a szemét az esetleges helyesírási hibákra, eltérésekre vagy egyéb olyan dolgokra, amelyek eltérnek attól, amire számított.
5. Azonnal kössön biztosítást.
A hitelezők általában megkövetelik a vásárlóktól, hogy a befektetésük védelme érdekében lakástulajdonosi biztosítást kössenek. Azonban még ha a hitelezője nem is követeli meg, akkor is az ön érdeke, hogy mindenképpen kössön lakástulajdonosi biztosítást. Ha valami történik a házával, pénzügyi csőddel nézhet szembe, ha nincs pénze a javításokra… és az ég óvjon attól, hogy valaki megsérüljön az ingatlanán, mert súlyos perrel nézhet szembe.
A zárás napja előtti hetek kissé idegőrlőek lehetnek, mert semmi sincs kőbe vésve. Azonban ne féljen, mert amint megkapja az értesítést, hogy készen áll a zárásra, aranyat ér!
“A vevők nagyjából csak megnyugodhatnak, és kivárhatják azt a három napot, amíg aláírják a hiteldokumentumaikat, és a hitelnek másnapra be kell zárulnia” – jegyzi meg Sanchez.