Hogyan vásároljon többlakásos ingatlant pénz nélkül

Főbb tudnivalók

• Hogyan vásároljon többlakásos ingatlant

• A legjobb többlakásos lakáshitelek

• Multifamily property pros and cons

Az esélyek, ha egy ideje már kapcsolatba kerültél az ingatlanbefektetési szakmával, elkezdtél gondolkodni a többlakásos ingatlanbefektetésen. Ha igen, akkor valószínűleg hallottál már a számos elérhető előnyről: Nagyobb cash flow, könnyebb menedzsment, hatalmas adókedvezmények. De ha kevés a pénze, talán azon gondolkodik, hogyan vásárolhat többlakásos ingatlant pénz nélkül. Talán azt feltételezte, hogy ha nincs hatalmas készpénztartaléka, akkor a többlakásos ingatlanbefektetés elérhetetlen.

És bár igaz, hogy sok ingatlanbefektetési ügylet, és ez magában foglalja a többlakásos befektetési ingatlanhoz kapcsolódó ügyleteket is, megfosztja a létfontosságú pénzforgalomtól, ha nincs megfelelő előleg elhelyezve, ez nem jelenti azt, hogy ha az előleg oldalán szorult helyzetben van, akkor nem tud többlakásos ingatlant vásárolni.

Sőt, ha kreatívan kezeli a finanszírozási lehetőségeket, akkor lehet, hogy a “Multifamily Investing for Beginners” tanfolyam kezdeti leckéje nyereséges lesz. Íme öt stratégia arra vonatkozóan, hogyan finanszírozhat egy többlakásos ingatlant kevés vagy egyáltalán nem befizetett pénzzel, hogy eligazodjon ebben a törekvésben.

Megjegyzés: Mint minden pénzügyi tranzakció esetében, itt is elengedhetetlen, hogy kellő körültekintéssel járjon el, és konzultáljon egy pénzügyi szakemberrel annak érdekében, hogy egy adott stratégia megfeleljen az Ön igényeinek, például egy többlakásos rehabilitációs ingatlan kivitelezésének. Az itt közölt információk kizárólag oktatási célokat szolgálnak.

7 Ways To Buy Multifamily Property With No Money Down

Multifamily properties can come attached with a hefty purchase price, causing some investors to shy away. Azonban, ha megfelelően kezelik, az ilyen típusú ingatlanok lehetőséget nyújtanak arra, hogy nagy mennyiségű cash flow-t keressenek, és erős hozamot kínáljanak. A vételár nem kell, hogy belépési akadályt jelentsen; számos módja van a többlakásos ingatlanokba való befektetésnek azok számára, akik nem rendelkeznek egy tonna készpénzzel, beleértve az alábbi módszereket:

1. magánpénz

2. részvények

3. anyagértékesítés

4. kemény pénz

5. javítási támogatás

.

6. Házfeltörés

7. Ingatlan Crowdfunding

Privát pénz

A privát pénzkölcsönzők nem csak akkor hasznosak, ha egyetlen…családi házak építésénél. A magánhitelezők különösen hasznosak lehetnek a dolgok többlakásos oldalán, például többlakásos lakásokba való befektetésnél, és nagyszerű módja lehet egy fejlesztési projekt előrehaladásának, ha jelenleg nem rendelkezik az előleghez szükséges pénzeszközökkel.

Az egylakásos ingatlanokhoz hasonlóan a magánhitelezőknek sem kell befektetési vállalkozáshoz kapcsolódniuk. Valójában a legjobb magánpénz-hitelezők közül néhányat az Ön számára a meglévő szociális hálózatán belül találhat. Ide tartoznak a családtagok, barátok, orvosok, kollégák stb.

Miért adna valaki a hálózatodból pénzt neked? A jobb hozam kilátása, mint amit sokan kapnak a nyugdíjszámlájukról – és ingatlanokkal alátámasztva – meggyőzővé teheti ezt azok számára, akik felkeresik Önt (és segíthetnek Önnek előteremteni a többlakásos ingatlan előlegéhez szükséges forrásokat.)

Tőkerészletek

Tőkerészlet befektető megtalálása némileg eltér a magánpénz hitelezővel való együttműködéstől. Egy magánhitelezővel rendszeres hozamot ígér a befektetőnek. De egy tőkerészes befektetővel Ön egy ingatlan saját tőkéjének egy részét adja nekik a többlakásos ingatlan vásárlásához szükséges előleghez szükséges pénzeszközökért cserébe.

Tegyük fel például, hogy egy tőkerészes befektető 100 000 dollárt ad Önnek, hogy hozzájáruljon egy többlakásos ingatlanhoz. Cserébe Ön esetleg 40 százalékos részesedést ad a befektetőnek az ingatlan saját tőkéjéből. Ez lehetővé tenné, hogy a befektetője az ingatlan havi cash flow-jának 40 százalékát, valamint az ingatlan esetleges eladásából származó bevétel 40 százalékát is megkapja.

Ez egy hatékony stratégia éppen azért, amiért a saját tőke vonzó a befektetők számára. Ez a módszer pedig egyszerre ad esélyt a befektetőknek arra, hogy rövid és hosszú távú cash flow-t generáljanak, amivel motiválhatja a leendő befektetőket az előlegkeresésben.

Materiális értékesítés

Ez nem mindig lehetséges minden többlakásos ingatlanprojekt esetében. Mégis, vannak olyan esetek, amikor egy ingatlan értékes természetes (vagy gyártott) erőforrásokat tartalmazhat, amelyeket az ingatlan megvásárlásakor el lehet adni, hogy segítsen előleget generálni.

Az anyagi példák közé tartozhat a föld, a növények, a kavics, a fa és a műtrágya, bármilyen erőforrás, amely értékesnek bizonyulhat egy másik fél számára. Az egész arról szól, hogy a többlakásos ingatlanok vélt értékén túl kell látni, és meg kell határozni, hogy vannak-e olyan rejtett lehetőségek, amelyek sokkal reálisabbá és az Ön számára elfogadhatóbbá tehetik az üzletet.

Kemény pénz

Ha nem ismeri a kifejezést, a kemény pénz hitelezők (HML) olyan magánszemélyek vagy kis szervezetek, amelyek “kemény pénzt” kölcsönöznek a hitelfelvevőnek az ingatlan értéke alapján, nem pedig a hitelfelvevő hitelképessége alapján.

Noha a kemény pénz hitel kamatlába és a hitelnyújtás díja sokkal magasabb, mint egy hagyományos jelzáloghitelé, nem azért hívják “kemény pénznek”, mert megterhelőek a feltételei. Mégis, mert a kemény pénz a matematikáról szól. Az ingatlan hitel/érték aránya (LTV) – ideális esetben 65% vagy annál alacsonyabb – megfelel a hard money hitelező által meghatározott kritériumoknak?

Ha igen, akkor jó esélye van az üzlet megkötésére, különösen, ha elvégezte a házi feladatát, és talált egy olyan többlakásos ingatlant, amely minden jelét mutatja a folyamatos pénzáramlás forrásának. Ha nem, itt az ideje, hogy folytassa a keresést.

Javítási támogatás

A befektetők gyakran figyelmen kívül hagyják ezt a stratégiát, de ez egy hatékony módja lehet annak, hogy előteremtse a többlakásos ingatlan előlegalapját. Ez így működik: Amikor megvizsgál egy többlakásos ingatlant, összeállít egy listát arról, hogy milyen javításokat kell elvégezni, mielőtt a vásárlásra sor kerülne. Ezt a pénzt pedig, feltéve, hogy az eladó beleegyezik a tranzakcióba, a záráskor visszakapod.

Ezután két lehetőséged van:

1. A javításokat te magad végzed el. Nem ideális megoldás, de ha van hozzá szaktudása és ideje, ez is hatékony lehet.

2. A jobb megoldás az, ha már van egy olyan vállalkozói és/vagy lakásjavítói csapat, akikkel (vagy a partnerével) a múltban már dolgozott együtt a javítások elvégzésére.

Miatt, hogy a múltban már adott nekik állandó munkát, vagy a jövőben is adni fog, gyakran kedvezményt kaphat a javítás munka- és anyagköltségeiből. Ami olyan pénz, amelyet az előlegre fordíthatsz.

House Hacking

A house hacking a jelenleg lakott ingatlan egy részének bérbeadására utal. Lényegében egy tartalék hálószobát, tetőtéri lakást vagy akár egy közös helyiséget is fel tudsz tüntetni az interneten rövid távú bérbeadásként. Ennek legelterjedtebb módja az Airbnb használata. A környéken található hasonló hirdetéseknek megfelelően árazza be a bérleményt, és figyelje, hogyan növekszik a pénzforgalma, ahogy a vendégek kiadják a helyiséget.

A lakástulajdonosok és a bérlők egyaránt használhatják ezt a stratégiát, ha a bérleti szerződések és a helyi rendeletek lehetővé teszik. Vizsgálja meg a rövid távú bérbeadásra vonatkozó törvényeket az Ön területén, és tudja meg, hogy milyen (ha van egyáltalán) engedélyekre van szüksége az induláshoz. Sok népszerű turisztikai célpontban engedélyeztetés szükséges az ingatlanok listázásához. Miután szabadon elindulhat, gondolkodjon el azon, hogyan tudna vendégeket vonzani a listára. Állítsa be a szobát, készítsen tiszta képeket, és sorolja fel a hozzá tartozó kényelmi szolgáltatásokat. A szobájának nem kell túlzónak lennie, de minél jobb a listázása, annál többet tud majd felszámítani a látogatóknak.

Összességében ez az alulhasznosított stratégia remek módja lehet jövedelme kiegészítésének és pénzügyi tartalékainak növelésének. Néhány rövid hónap alatt akár egy többlakásos ingatlan előlegének kifizetésére is elég lehet.

Igazdasági Crowdfunding

Ahelyett, hogy egyetlen hitelezőtől szerezne finanszírozást, fontolja meg a crowdfunding használatát egy többlakásos ingatlan megvásárlásának módjaként. A crowdfunding egy módja a pénzszerzésnek, amikor egy befektetői csoporttól kérnek kis összegű tőkét, nem pedig egyetlen nagy befektetést. Ezt a stratégiát az olyan webhelyek tették népszerűvé, mint a GoFundMe és a Kickstarter, amelyek lehetővé teszik a felhasználók számára, hogy bármilyen projektet könnyedén finanszírozhassanak tömegesen.

A tömegfinanszírozás elindításához nincs szüksége tőkére; szükség van azonban egy megbízható hálózatra és egy erős dobásra. A hitelezők nagyobb valószínűséggel érdekeltek a projekted sikerében, ezért fel kell készülnöd arra, hogy meggyőzd őket arról, hogyan fog működni. Ez komoly elkötelezettséget igényelhet, de a jó hír az, hogy az ingatlanod sikere után a befektetők hajlamosabbak lesznek arra, hogy másoknak is ajánljanak, és támogassák a jövőbeli projektjeidet.

A legjobb többlakásos lakáshitelek

A piacon többféle hitel áll rendelkezésre többlakásos ingatlanokhoz azok számára, akik a vásárlás hitelből történő finanszírozásának módjait kutatják. Az alábbi hitelek kamatai jellemzően 4,5 és 12 százalék között mozognak, és megfelelőek lehetnek az ingatlanjaikat refinanszírozni kívánó befektetők számára is:

• Hagyományos többlakásos jelzáloghitel: A legtöbb hagyományos hitelező elég nagy összegű hiteleket kínál a többlakásos ingatlanok finanszírozásához, általában a kettő és négy egység közötti ingatlanok esetében. (Bármi, ami ennél nagyobb, kereskedelmi ingatlannak minősül.) A hagyományos jelzáloghitelek kiválóan alkalmasak olyan befektetők számára, akik hosszabb távú kölcsönre vágynak, és 20 százalékos előleget tudnak fizetni.

• Szövetségi finanszírozás: Több kormányzati ügynökség, például a Federal Housing Administration (FHA), a Fannie Mae és a Freddie Mac többlakásos hitelprogramokat szponzorál. Ezek a hitelek kiválóan alkalmasak olyan befektetők számára, akiknek nincs sok pénzük az előlegre, és hajlandóak az egyik egységben lakni.

• Portfólióhitel: A portfólióhitelek olyan hitelek, amelyek egyszerre több ingatlan megvásárlására is felhasználhatók. Ezek a hosszú távú hitelek olyan befektetők számára megfelelőek, akik egyszerre akár 10 ingatlant is szeretnének vásárolni.

• Rövid távú finanszírozás: Néhány befektetőnek a rugalmasság érdekében rövid távú hitelre, például hard money hitelre vagy áthidaló hitelre lehet szüksége. Előfordulhat például, hogy egy befektető gyorsan szeretne cselekedni egy ügyletben, és rövid távon finanszírozni azt, amíg fel nem újítja vagy nem növeli a kihasználtságot, amíg nem tudja teljesíteni a hosszabb távú hitelkövetelményeket. A rövid távú finanszírozás jellemzően magasabb kamatlábakkal jár.

A többlakásos ingatlanok vásárlásának előnyei

Mielőtt úgy dönt, hogy egy többlakásos ingatlannal bővíti befektetési portfólióját, szánjon időt az előnyök és hátrányok mérlegelésére, hogy eldöntse, megfelelő-e az Ön számára. A többlakásos ingatlanba való befektetésnek számos előnye van, ami vonzza a befektetőket, hogy folytassák ezeket a lehetőségeket.

• Megismétlődő jövedelem: Az ismétlődő havi jövedelem, amelyet egy többlakásos ingatlan termelhet, az egyik legkiemelkedőbb előnye ennek a befektetésnek. A pénzügyileg megalapozott ügyletek képesek ellensúlyozni a havi kiadásokat, és minden hónapban készpénzt tesznek a pénztárcájába.

• Jövedelmi sokféleség: Az egylakásos ingatlanok megüresedése jövedelemkiesést eredményez az adott időszakra. Ha azonban egy többlakásos ingatlanban az egyik egység üresen áll, a többi egység továbbra is jövedelmet termel, ami segít enyhíteni az üresedési költséget.

• Kisebb karbantartás: Számos karbantartási javítás, mint például a tetőfedés vagy a központi fűtés, egyszerre elvégezhető egy többcsaládos ingatlan összes egységén. Ez segít időt és pénzt megtakarítani a kellékeken és a munkaerőn.

• Multiple Income Sources: A nagyobb többlakásos ingatlanokban a befektetőknek lehetőségük van arra, hogy több bevételi forrást generáljanak a helyszínen. A bérlőkkel további díjakat számolhat fel a parkoló- vagy garázshelyekért, vagy telepíthet érmés mosodákat, amelyek a havi bérleti díjon felül további bevételt biztosítanak.

• Teljesítményalapú finanszírozás: A többcsaládos ingatlanok finanszírozása az ingatlan teljesítményén alapul, nem pedig az Ön személyes pénzügyi helyzetén. Ez előnyös lehet, ha ingatlanba szeretne befektetni, de nem rendelkezik jó hitelminősítéssel.

A többlakásos ingatlanok vásárlásának hátrányai

Noha a többlakásos ingatlanok vásárlásának és birtoklásának számos előnye van, ez bonyolultabb lehet, mint az egylakásos beruházások, ezért fontos megérteni a kihívásokat, amelyekkel szembesülhet.

• Gazdálkodás: Egy többlakásos ingatlan kezelése időigényes lehet, különösen, ha az ingatlanban több mint 4 egység van. Sok befektető úgy dönt, hogy helyszíni ingatlankezelőket vagy egy ingatlankezelő céget alkalmaz ahelyett, hogy saját maga vállalná a feladatot. Mégis, mindkét lehetőség további költségekkel jár.

• Magasabb forgalom: A többlakásos ingatlanok bérlői átlagosan körülbelül 2 évig vagy kevesebb ideig foglalnak el egy egységet, szemben az átlagos egylakásos bérlő 5-7 éves foglaltságával. Ügyeljen arra, hogy a többlakásos ingatlanok bérlőinek magasabb fluktuációja miatt vállalja az új bérlők bevonzásához szükséges marketingköltségeket.

• A bérlők elhanyagolják az ingatlant: A többlakásos ingatlanok szokásos kopása és elhasználódása általában nagyobb, mint az egylakásos ingatlanoké, ezért a befektetőknek fel kell készülniük arra, hogy több javítást kell végezniük az egyes bérlők foglaltsága között.

• A karbantartás magas költségei: Amikor egy többlakásos ingatlanban nagyobb problémák merülnek fel, több egység lesz érintett, ami drágább karbantartási javításokat eredményez. Ha olyan problémák merülnek fel, mint például a fűtési rendszer meghibásodása vagy vízvezeték problémák, több egység javítása többe kerül, mint egy egylakásos ház javítása, ezért a befektetőknek fel kell készülniük ezekre a költségekre, ha valaha is bekövetkeznek.

Összefoglalás

Az, hogy a többlakásos ingatlanokba való befektetés megfelelő-e az Ön számára, megköveteli a befektetőtől, hogy kreatívan gondolkodjon az akadályokról, és stratégiát dolgozzon ki, hogyan vásárolhat többlakásos ingatlant pénz nélkül, úgy, hogy az Ön számára működjön. Azzal, hogy kapcsolatba lép a hálózatával, feltárja a kemény pénzes lehetőségeket – még a fa viszonteladási értékének kiszámításával is -, talán olyan utakat talál a többlakásos befektetésekhez, amelyeket soha nem gondolt volna lehetségesnek. Minden befektetési stratégiának vannak előnyei és hátrányai. Mégis, ha a befektetők teljes mértékben tisztában vannak azzal, hogy mi vár rájuk, sokkal nagyobb valószínűséggel érhetnek el sikereket a többlakásos ingatlanbefektetésekkel.

A pénzhiány tartja vissza az ingatlanbefektetéstől? Ne hagyja!

Az egyik akadály, amellyel sok új befektetőnek szembe kell néznie, az ingatlanügyletek finanszírozása. Than Merrill szakértő befektető által tartott új online ingatlanos tanfolyamunk célja, hogy segítsen a befektetők számára elérhető számos finanszírozási lehetőség megismerésében, valamint a mai legjövedelmezőbb ingatlanbefektetési stratégiák megismerésében.

Kattintson ide, és regisztráljon az egynapos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el tanulni, hogyan fektessen be a mai ingatlanpiacon!