Hogyan kezeljen egy örökölt ingatlant a testvéreivel, és minimalizálja a konfliktusokat

A tóparti faház vagy a tengerparti nyaraló évtizedeken át boldog családi összejövetelek helyszíne lehetett. De ez nem jelenti azt, hogy a második otthon megörökölése az Ön és testvérei számára nyaralás lesz.

Bill Ringham, a minneapolisi RBC Wealth Management magánvagyon-szolgáltatási igazgatójának szerencséjére ő és három testvére jól kommunikálnak, és barátságosan osztoznak a szüleik által rájuk hagyott faházon.

17 éve Ringhamnek és testvéreinek sikerül megállapodniuk a főbb kérdésekben, és a nagyobb ünnepek megünneplésére az ingatlanban gyűlnek össze. Azt mondta, általában egyetértenek olyan dolgokban, mint például annak eldöntése, hogy mikor kell kifesteni a faházat, még ha a színben nem is mindig értenek egyet.

De nem minden családnak van szerencséje ilyen jól kijönni egymással. Nem feltétlenül minden testvérnek ugyanaz az érdeke az adott ingatlan megtartása vagy fenntartása.

Egyes esetekben a szülők azt feltételezték, hogy gyermekeik mindig összhangban lesznek, és nem intézkedtek úgy, hogy felkészítsék őket az esetleges konfliktusokra, mondta Lee Hausner, Ph.D., a “The Legacy Family” című könyv társszerzője: The Definitive Guide to Creating a Successful Multigenerational Family.”

“A szüleink csak feltételezték, hogy mindannyian a családban akarjuk tartani a nyaralót, de szerintem mindig jogos kérdés, hogy a szülők megkérdezzék a gyerekeiktől, hogy akarják-e a nyaralót” – mondta Ringham. “Számomra felnyitotta a szememet, amikor rájöttem, hogy én szeretem a faházat, de egy másik testvérem nem volt annyira lelkes érte. Ironikus módon ez a testvér most nagyon élvezi, és örül, hogy megtartottuk.”

A közös, nem pénztermelő eszközök, mint például egy hajó, egy repülőgép vagy egy nyaraló, hatalmas konfliktusok lehetőségét teremtik meg, mondta Hausner.

“A családi ház mindenféle neurotikus, érzelmi kötődéssel jár” – mondta Hausner.

“Az anya például hagyhatott egy pár nyugágyat, amelyet az egyik lánya nem hajlandó lecserélni, még akkor sem, ha maga az anya is megdöbbenne attól, hogy ezek a régi székek ma is ott vannak az otthonában.

“Pontosan ez az a fajta dolog, ami miatt a testvérek már nem beszélnek egymással” – mondta.”

A lehetőségek arra, hogy a testvérek hogyan egyezhetnek meg abban, hogy mit tegyenek az örökölt otthonnal

A legfontosabb dolog, amit a családok a vagyon átruházásakor vagy megosztásakor tehetnek, hogy átláthatóak legyenek, különben fennáll a kapcsolat tönkretételének veszélye – mondta Alma Banuelos, a Los Angeles-i City National Bank bizalmi és hagyatéki szolgáltatásokért felelős országos vezetője.

Ha egy nyaraló a szüleitől örökölt vagyon része, Önnek és testvéreinek több lehetősége is van arra, hogy megállapodjanak arról, mit tegyenek a vagyonnal, ami segít biztosítani, hogy mindegyikük igényei teljesüljenek.

Megosztja a házat egy hivatalos megállapodással

Ha az összes testvér egyformán örökölte az ingatlant és akarja azt, fontos egy partnerségi megállapodást létrehozni, amely rögzíti a használati szabályokat, például azt, hogy ki milyen gyakran használhatja, ki élvez elsőbbséget, és a vendégjogokat – mondta Banuelos.

“Még a használati módokat is körvonalazni kell, és azt is, hogy hány vendég lehet egy adott időpontban, hogy elkerüljék a konfliktusokat” – mondta Banuelos. “Például nem biztos, hogy szeretné, ha az egyedülálló testvére 150 fős szilveszteri bulit rendezne, ami potenciálisan kárt okozhat a házban. Azt is érdemes megfontolni, hogy bárki bérbe adhatja-e az ingatlant másoknak a tervezett időpontban, és ki fogja kezelni az otthon állapotát a bérbeadás előtt és után.”

A megállapodás fontos eleme a karbantartás/költségek megosztása is, ami Banuelos szerint alapulhat az ingatlan tulajdoni hányadán, a használaton vagy más módszereken.

Egyes szülők úgy döntenek, hogy még életükben átruházzák nyaralójuk okiratát a gyerekeikre, és létrehoznak egy alapot a fenntartási költségek és az ingatlanadó kifizetésére, különösen, ha az ingatlan olyan drága területen van, mint Martha’s Vineyard vagy a malibui tengerparton – mondta.

Ha ez nem volt része a hagyatéki tervnek, akkor létre kell hozni egy költségszámlát az ingatlanra. Ezzel elkerülhető az a probléma, amely akkor keletkezik, amikor szükség van egy tőkejavításra – például a beázó tetőre, amelyet ki kell cserélni -, és a testvérei azt állítják, hogy nincs szabad pénzük a javításokhoz való hozzájáruláshoz.

“Azt is el kell dönteni, hogy hogyan választják ki a javításokhoz az eladókat, gondoljon csak arra, ha az egyik testvér a legolcsóbb lehetőséggel akar szerződést kötni, míg a másik egy drágább szolgáltatót akar megbízni, ha ezt egy megállapodásban rögzítették, kisebb a kockázata a testvérek közötti nézeteltérésnek” – mondta Banuelos.

Egy másik lehetőség egy ingatlankezelő felbérlése a szokásos javítások elvégzésére, igény esetén az ingatlan bérbeadására és a közös döntések meghozatalára, ami különösen akkor előnyös, ha a tulajdonosok/testvérek jelentős távolságra vannak a nyaralótól. A költségeket általában megosztják a testvérek között.

“Hivatalos megállapodásra lehet szükség, amikor a következő generáció örökli az ingatlant, mert a pár testvér helyett több unokatestvér és családjaik kezdenek osztozni az ingatlanon” – mondta Ringham. “A mi esetünkben, ha mindannyian elajándékozzuk a nyaralóból való részesedésünket a gyermekeinknek, négy tulajdonosból kilenc tulajdonos lesz.”

Hausner azt javasolja, hogy hozzanak létre egy irányító testületet, hasonlóan egy társasházi tanácshoz, hogy a családtagok ne próbálják kitalálni, hogyan lehetne a legjobban működtetni az otthont. A családoknak pedig egészséges rendszert kell kialakítaniuk arra, amit Hausner “cash call”-nak nevez – megbeszélések az ingatlanra való költésről, a kiadások felmerülése előtt elfogadott irányelvekkel.”

A kivásárlás megszervezése

Egy családban előfordulhat, hogy az egyik örökös túl messze él ahhoz, hogy rendszeresen használja a nyaralót – vagy nem rendelkezik olyan forrásokkal, hogy hozzájáruljon a fenntartásához. Ha ez a testvér a nyaraló résztulajdona helyett inkább készpénzt szeretne, a végrehajtó a hagyaték más részét is kiutalhatja neki, hogy kiegyenlítse az örökséget, mondta Ringham.

Ha a hagyatékban nincs likvid vagyon, vagy nincs elég vagyon a hagyatékban, a nyaralót megtartani kívánó családtagok saját pénzzel kivásárolhatják a másik rokont.

“A testvéreknek meg kell győződniük arról, hogy tisztességes árat alakítanak ki az ingatlanrészért, és dönthetnek úgy, hogy többféle értékbecslést használnak” – mondta Ringham.

Ha a testvéreknek nincs készpénzük arra, hogy kivásárolják a másik lakrészét, megfontolhatják, hogy lakáshitelt vegyenek fel az ingatlanra – mondta Banuelos.

“A testvérek megállapodhatnak egy olyan váltó elfogadásában is, amelyben mindkét fél elfogadja a feltételeket és a kamatfizetést” – mondta. “Meg kell fontolni, hogy mi történik, ha elmarad egy fizetés. Ha egy családközi kölcsön megfelelő a család számára, a testvérek közötti ellenségeskedés elkerülése érdekében érdemes megfontolni egy külső megbízottat, aki beszedi a részleteket.”

Eladni és megosztani a nyereséget

Ha egyik örökös sem akarja a nyaralót, a legegyszerűbb megoldás, ha eladják, és a bevételt a hagyaték részeként megosztják, mondta Banuelos.”

Ha az eladás mellett döntenek, Hausner szerint fontos, hogy a legjobb üzleti gyakorlatot alkalmazzák, és a házat szakszerűen felértékeltessék. A családtagoknak elővásárlási joga lehet, de csak szabadpiaci értéken.

Még ha a testvérek kezdetben meg is állapodnak abban, hogy megosztják a nyaralót, bölcs dolog megállapodást kötni arról, hogy a család milyen feltételek mellett fontolná meg a jövőbeli eladást, mondta Banuelos.

“Meg kell állapodni arról, hogy kinek van elővásárlási joga, például, hogy ez a közvetlen családtagokra vagy a tágabb családra korlátozódik-e” – mondta Banuelos. “Vagy kialakíthatnak egy korlátozott vevőlistát.”

A jövőbeli nézeteltérések elkerülése érdekében meg kell határozniuk az eladási ár meghatározásának módszerét is, mondta, beleértve azt is, hogy az ár a jelenlegi piaci értéken vagy egy diszkontált értéken alapuljon.”

Bérbeadás és a nyereség megosztása

Ha egyik testvér sem akarja nyaralásra használni az ingatlant, de az értékes vagyontárgy, lehet, hogy a házat befektetéssé akarják alakítani. Ennek egyik módja, javasolta Ringham, hogy létrehoznak egy LLC-t, amely az ingatlan tulajdonjogát birtokolja, a bérleti bevétel pedig a vállalkozáson keresztül áramlik.

“Valamilyen partnerségi megállapodásra van szükség, ideális esetben egy független ingatlankezelővel, aki karbantartja az ingatlant és bérbe adja azt” – mondta Banuelos. “A megállapodásban meg kell határozni a bérlő típusát, például a rövid vagy hosszú távú bérlőt, az előnyben részesített bérleti díjat és azt, hogy a javításokkal és fejlesztésekkel kapcsolatos döntéseket hogyan hozzák meg.”

A vagyonkezelő általában díjat számít fel; a bérleti bevétel egy százalékát, mondta Banuelos, de tehermentesíti a tulajdonosokat a napi döntések meghozatalától és a rutinszerű karbantartástól.

Megosztási per

Ha a nyaralót örökölt családtagok nem tudnak megegyezni abban, hogy mit tegyenek az ingatlannal, végső megoldásként a vagyontárgy megosztására irányuló kereset.

“Ha van egy független vagyonkezelő, aki nem családtag, akkor az irányadó dokumentumtól függően ez a személy jogosult lehet az ingatlan értékesítésére” – mondta Banuelos. “Ha egy testvér a vagyonkezelő, akkor ez a személy vagy egy másik testvér kérvényezheti a bírósághoz fordulást, hogy utasításokat kapjon arra vonatkozóan, hogy mi legyen az ingatlannal. A bírói áldás megszerzése a ház eladására leveszi a felelősséget a vagyonkezelőről a döntésért.”

A jogi eljárás költséges lehet, mivel minden testvér valószínűleg ügyvédet fogad, és több fellebbezés is lehet, mondta Banuelos. “Kevés előnye van a kérdés bírósági úton való elhúzódásának, ha van informális módszer a konfliktus megoldására” – mondta.”

A szülők a hagyatéki terv részeként azt is kiköthetik a vagyonkezelőjüknek, hogy amennyiben a testvérek nem értenek egyet a nyaraló megosztásában, vagy azt el kell adni, mondta Banuelos, ami mérsékelheti a belharcokat.

Az írásbeli megállapodások létrehozása csökkentheti az ellenségeskedést

“A legjobb, ha az öröklés után minél hamarabb hivatalossá teszünk egy működési megállapodást, hogy megelőzzük a jövőbeli konfliktusokat, miközben mindenki jól kijön egymással” – mondta Ringham. “A testvérek sokkal jobban járnak, ha megállapodnak abban, hogyan fogják kezelni a használatot, a karbantartást és a jövőbeli átruházási lehetőségeket, mielőtt valaki elégedetlen lenne.”

A családok összekapcsolása a nyaraló legfőbb célja, ezért Hausner azt javasolja, hogy még ha az örökölt ingatlan nem is felel meg mindenkinek, a családok fontolóra vehetik a közös utazások tervezését, nyaraló társasházak vásárlását ugyanabban a komplexumban, vagy olyan földterület vásárlását, ahol a család minden ága számára van hely saját faház építésére.

végtére is, ahogy a régi mondás tartja, az együtt játszó családok együtt maradnak.

Egy örökölt otthon kezelése

Az otthon ajándékozásakor vagy örökléskor rendelkezésre álló lehetőségek összetettségét és számát tekintve fontos, hogy az út minden lépésénél konzultáljunk szakemberekkel.