A tőzsdei befektetések kapcsán valószínűleg hallotta már az “elsőbbségi részvény” kifejezést. A vállalatok gyakran adnak lehetőséget a befektetőknek arra, hogy elsőbbségi részvényeket vásároljanak a részvényeikből. Ezeket kevésbé kockázatosnak – bár drágábbnak – tartják, mint a törzsrészvényeket. Mit jelent azonban az “elsőbbségi” kifejezés az ingatlanbefektetésekkel összefüggésben?
- Ebben az útmutatóban:
- Mi az elsőbbségi részvény?
- Az elsőbbségi tőke díjai & Kockázat
- Az ingatlantőke-halmaz
- Preferred vs. Common Equity
- Az elsőbbségi hozam nem ugyanaz, mint az elsőbbségi tőke
- Crowdfunding lehetőségek
- Összefoglaló
- Szóval szeretne többet megtudni a befektetésről?
- Iratkozzon fel a Investor Junkie hírlevélre!
Ebben az útmutatóban:
Mi az elsőbbségi részvény?
Az ingatlanfejlesztők vagy tulajdonosok (projekt szponzoroknak fogom őket nevezni) növelni akarják a tőkeáttételüket. Az elsőbbségi tőke segít nekik ebben azáltal, hogy a projektet olyan tőkével finanszírozza, amely a jelzáloghitelhez képest alacsonyabb (alacsonyabb prioritású), de a projekt szponzorának a projektben már meglévő saját tőkéjéhez képest magasabb prioritású (magasabb prioritású).
Normális esetben az ingatlanhitelezők nem nyújtanak hitelt az ingatlan értékének 80%-át meghaladó mértékben. Ennek az az oka, hogy a hitelező szeretne némi védelmet biztosítani magának, ha a dolgok rosszul mennek. Ezek az első pozíciójú hitelek jellemzően inkább a 60%-70%-os tartományban mozognak.
Az ingatlanbefektetések területén a jelzáloghiteleket gyakran nevezik elsőbbségi adósságnak. Ez egy olyan finanszírozási pozíció, amely: (1) egy jelzáloghitelezőtől magánkézben szerzik meg, (2) nem vásárolják, nem adják el, és nem kereskednek vele a tőzsdéken, és (3) nincs központi minősítési rendszere.
Az elsőbbségi adósság tehát az ingatlanprojektek finanszírozásának nagy részét biztosítja, a projekt szponzorának azonban néha több pénzre van szüksége az üzlet nagyobb részének finanszírozásához. Itt jön a képbe az elsőbbségi tőke.
Az elsőbbségi tőke díjai & Kockázat
Az elsőbbségi tőke drágább, mint az elsőbbségi adósság. A befektetők számára is kockázatosabb. Nagyobb a valószínűsége, hogy hátrányosan érinti, ha az ingatlan értéke csökken. Így a befektetőknek fizetett kamatlábak magasabbak, hogy kompenzálják a többletkockázatot.
A projektszponzorok gyakran még több finanszírozást keresnek törzsrészvény pozíciók felajánlásával. Ez a legkevésbé biztonságos (legkockázatosabb), de a befektetők számára a legjövedelmezőbb pozíció. A hitelezők és az elsőbbségi tőkefinanszírozók kedvező kamatlábakat kapnak, de ha az ingatlan értéke növekedett, akkor a közös tőkepozíció befektetői azok, akik learathatják ezeket a (gyakran nagyobb) jutalmakat.
Ezek a jutalmak gyakran a következőket tartalmazzák:
- részesedés az ingatlan felértékelődéséből származó nyereségből;
- bérbeadásból származó jövedelem kifizetése; és/vagy
- előnyök a lehetséges adólevonásokból, például az értékcsökkenésből.
Az ingatlantőke-halmaz
Az ingatlanszakemberek a “tőkehalmaz” kifejezést használják a pénzrétegek és az egyes rétegekhez kapcsolódó jogok leírására. Ahogy haladunk “felfelé” a tőkekupacban az adósságtól a saját tőke felé, egyre magasabb kockázatú zónákba lépünk – de egyben potenciálisan magasabb jutalmakba is.
Tipikusan a tőkekupac valahogy így néz ki:
Amint láthatjuk, a tőkekupac alsó rétege a bank vagy a jelzálogtulajdonos, akinek mindenképpen fizetni kell. Az ő befektetésüket a vállalkozásban maga az ingatlan biztosítja. A legnagyobb kockázatot és a vállalkozásból származó potenciálisan magasabb jutalmat a projekt szponzora kapja. Ha nem tartják be a kifizetéseket, a hitelező elárverezheti az ingatlant, és elvehet mindent, amiért a szponzor/hitelfelvevő megdolgozott.
Preferred vs. Common Equity
A preferált tőkebefektetők a fix hozamot és az elsőbbséget részesítik előnyben mind a befektetésük megtérülése, mind a befektetésük megtérülése tekintetében. Ez különösen igaz az intézményi befektetőkre.
Az elsőbbségi tőke jellemzően a projekt üzemeltetési megállapodásában foglalt szerződéses jogokkal rendelkezik. Az elsőbbségi tőke emellett elkerüli a hitelezők közötti megállapodás szükségességét az elsőbbségi hitelezővel, és jobb pozíciót élvez egy esetleges csődforgatókönyv esetén.
Az adóssághoz hasonlóan az elsőbbségi tőke is leggyakrabban rögzített futamidővel jár. Ez általában két-három év. A futamidő végén vagy a szponzor nem teljesítésével kapcsolatos bizonyos kiváltó események bekövetkezése esetén a szponzornak általában vissza kell váltania az elsőbbségi részesedést a vissza nem adott tőkével és a felhalmozott, de fel nem osztott kamatjövedelemmel megegyező visszavásárlási áron.
A közös tőke viszont több, mint egy kölcsön. Ez a projektbe való belevásárlás. A befektető százalékos részesedést kap a projektben. Így részesedik az elkészült projekt értéknövekedésének egy részéből. Vagy részesülhet a bérleti díjból származó bevétel egy részéből. Vagy mindkettőből. Ez nagyjából olyan, mintha részvényt vásárolna a brókerétől. Ön birtokolja a vállalat egy részét. De ha a projekt veszteséges, a befektető is elveszítheti a pénzét.
A leggyakoribb különbségeket ez a táblázat részletezi:
| Preferred Equity (egyes platformokon “mezzanine”-nek is nevezik) | Common Equity (egyes platformokon csak “equity”-nek is nevezik) | |
|---|---|---|
| Törlesztési elsőbbség | A jelzálogadósságnak alárendelt, de a közös tőke felett álló | Minden más adósságnak alárendelt |
| Törlesztési feltételek | Meghatározott időpontban történő visszaváltási jog | Meghatározott lejáratkor történő teljes visszafizetés |
| Megtérülés | Fixed Kedvezményes hozam | Fix vagy változó kamatláb a tulajdonosi szerződésben meghatározott saját tőke részaránnyal |
| Biztosított | Leggyakrabban, de nem mindig, közvetlen tulajdoni részesedés az ingatlanban | közvetett módon az ingatlan által biztosított a projekt szponzor zálogjogán keresztül |
| Csődeljárásról szóló rendelkezés | Az elsőbbségi részvényes jóváhagyása szükséges (nem nyújthatja be önállóan a projekt szponzor) | Független (harmadik fél) menedzsernek kell jóváhagynia a csődöt |
| Kockázati szint | Kisebb kockázatú, mint a törzsrészvény pozíció | Kockázatosabb, mint az elsőbbségi részvény pozíció |
Megjegyzés: Bár az ebben a táblázatban meghatározott kifejezések közös különbségek, úgy tűnik, hogy minden ingatlan crowdfunding oldalnak saját definíciója van mindegyikre. Egyes oldalakon például az elsőbbségi tőke “mezzanine” néven szerepel. Az egyes sajáttőke-típusok keverékei is léteznek, mivel a szponzorok és a hitelügyintézők szabadon határozhatják meg a prioritásokat, ahogyan azt az egyes ügyleteknél jónak látják. A befektetés előtt alaposan el kell olvasnia az adott ügylet dokumentumait.
Az elsőbbségi hozam nem ugyanaz, mint az elsőbbségi tőke
Bár a kettőt gyakran összekeverik, fontos különbség van az elsőbbségi hozam és az elsőbbségi tőke között. Az elsőbbségi saját tőke olyan pozíció a tőkeszerkezetben, amely visszafizetési elsőbbséggel rendelkezik. Az elsőbbségi hozam a nyereség felosztására utal. A működésből, eladásból vagy refinanszírozásból származó nyereséget előbb osztják szét a saját tőke egyik osztálya között, mint a másik között. A különbség az, hogy az elsőbbségi hozam a tőkehozamokban való előnyben részesítés, míg az elsőbbségi részvényesi pozíció olyan pozíció, amely a tőkehozamban előnyben részesül.
Crowdfunding lehetőségek
Számos crowdfunding oldal kínál elsőbbségi részvényesi befektetéseket, különböző definíciókkal és előre jelzett éves hozamokkal.
- A Fundrise és CrowdStreet oldalakon az elsőbbségi részvényesi befektetők előnyben részesülnek a közönséges részvényesi befektetőkkel szemben a pénzforgalom elosztásában. A nyereséget addig fizetik vissza az elsőbbségi tőkebefektetőknek (miután minden adósságot visszafizettek), amíg meg nem kapják a megállapodás szerinti “elsőbbségi hozamot”. A fennmaradó pénzforgalom felosztását a törzsrészvénytulajdonosok kapják vissza.
- A Realty Mogul különbséget tesz a mezzanine adósság és az elsőbbségi tőke között. Mindkettő magasabb potenciális felfelé irányuló hozamot jelent… és potenciális lefelé irányuló kockázatot. A platform mindkét típust kínálja, mint lehetőséget az ingatlanportfólió diverzifikálására “a kockázati spektrumon keresztül.”
- A Rich Uncles pedig hozzáférést biztosít a REIT-ekhez (ingatlanbefektetési társaságok) az elsőbbségi vagy törzsrészvények különböző lehetőségeivel és 500 dolláros minimális befektetéssel, amely 10 dolláros lépésekben osztható meg bármelyik REIT között.
Összefoglaló
A preferált részvények a befektetőknek biztonságosabb, kevésbé kockázatos részvénypozíciót kínálnak, mint a törzsrészvények. És mint minden befektetésnél, minél magasabb a kockázat, annál magasabb a várható hozam.
A törzsrészvények és az elsőbbségi részvények egyaránt előnyösek lehetnek mind az ingatlantársaságok, mind a befektetők számára. Az ingatlantársaságok (projektszponzorok) növelhetik tőkeáttételüket – és így potenciális hozamukat – azáltal, hogy projektjeiket a jelzáloghitelen túl, elsőbbségi részvények felajánlásával finanszírozzák. Ez a jelzáloghitel-adóssághoz képest alacsonyabb rendű, de a szponzor saját tőkéjéhez képest magasabb rendű. A befektetők magasabb hozamot érhetnek el a magasabb kockázatvállalásért cserébe, amely pozíció csak egy szinttel alacsonyabb, mint az első jelzáloghitel.
A frusztráló valóság az, hogy ezt a terminológiát felváltva használják – és egyetlen szabályozó hatóság sem határozza meg. Tehát amit az egyik crowdfunding platform “elsőbbségi tőkének” nevez, azt egy másik “mezzanine adósságnak” nevezheti. És az, hogy az egyik platform hogyan definiálja az elsőbbségi részvényt és a törzsrészvényt, jelentősen eltérhet egy másik platformtól. És úgy tűnik, hogy még ugyanazon a platformon is vannak árnyalatok abban, hogy mit jelentenek a kifejezések az egyes ügyletek között.
Ez a cikk célja, hogy megismertesse Önt azokkal a kifejezésekkel, amelyekkel találkozhat, de ne feledje, hogy minden dokumentumot alaposan olvasson el, és győződjön meg arról, hogy alaposan megértette, mibe fektet be, mielőtt a nehezen megkeresett pénzét letenné.
Függetlenül attól, hogy egy crowdfunding platformon vagy közvetlenül egy üzletbe fektet be, mindig végezze el a kellő körültekintést.