Itt átmegyünk egy példán, hogyan lehet képes csökkenteni az ingatlanadót egy érvvel, amelyet Bérleti díj Vs Fee Simple-nek hívnak.
A 4. SZABÁLY ELŐÍRJA, HOGY AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYÁNAK VAGY ÖSSZEHASONLÍTHATÓ INGATLANOK ELADÁSI ÁRAINAK AZ ÉRTÉKELÉS SORÁN TÖRTÉNŐ FELHASZNÁLÁSAKOR AZ ÉRTÉKBECSLŐNEK:
(b) A tehermentes haszonélvezeti jog értékbecslésekor, (1) az olyan adóssággal terhelt ingatlan eladási árát, amellyel az ingatlan továbbra is terhelt maradt, annak tehermentes díjegyenértékére konvertálja úgy, hogy az eladó saját tőkéjének eladási árához hozzáadja azt a becsült árat, amelyért az ilyen adósságot az eladási ár megtárgyalásának időpontjában értékindikáló feltételek mellett el lehetett volna adni, és (2) átváltja az eladási egy olyan lízinggel terhelt ingatlan árát, amelynek az ingatlan továbbra is alanya maradt, annak tehermentes díjegyenértékére, levonva az eladó saját tőkéjének eladási árából azt az összeget, amellyel a becslések szerint a lízing ezt az árat növelte, vagy hozzáadva az eladó saját tőkéjének árához azt az összeget, amellyel a becslések szerint a lízing ezt az árat csökkentette.
Mivel az értékbecslés tárgyát képező ingatlan érdekeltség a tehermentes egyszerű haszonélvezeti jog, a piaci bérleti díj becslését a tényleges bérleti szerződésekre való tekintet nélkül kell elvégezni. A 8(d) szabály kimondja, hogy “a bérleti szerződéssel terhelt ingatlan értékelésekor az aktiválandó nettó jövedelem az az összeg, amelyet az ingatlan hozna, ha nem lenne ilyen módon megterhelve, függetlenül attól, hogy ez az összeg meghaladja vagy elmarad a szerződéses bérleti díjtól, és függetlenül attól, hogy a bérbeadó vagy a bérlő vállalta-e a vagyonadó megfizetését.”
Az értékbecslő kézikönyv érvelésének alátámasztása
GAZDASÁGI JELLEMZŐK
A gazdasági jellemzők közé tartozik az ingatlan minden olyan tulajdonsága, amely befolyásolja annak jövedelemáramlását. Az összehasonlítás ezen eleme általában csak a jövedelemtermelő ingatlanokra alkalmazható. A jelentős gazdasági jellemzők közé tartoznak a következők:
- A működési költségek szintje
- A menedzsment minősége
- A bérlő minősége (pl. hitelminősítés)
- Egyes bérleti szerződési rendelkezések (bérleti díj engedmények, költségleállítások és -visszatérítések, bérleti szerződés lejárta, megújítási opciók stb, de nem beleértve a piac feletti vagy alatti bérleti díjakat
A gazdasági jellemzőkkel kapcsolatos kiigazítások nem tévesztendők össze az átruházott tulajdonjogok (pl. nem aktuális marketingnek megfelelő bérleti díjak) vagy a piaci feltételek különbségeivel kapcsolatos kiigazításokkal. A gazdasági jellemzőkkel kapcsolatos kiigazításokat gyakran nehéz elkülöníteni és mérni az összehasonlító értékesítési megközelítésen belül. A páros eladások elemzéséhez például két olyan összehasonlítható eladásra lenne szükség, amelyek csak azokban a gazdasági jellemzőkben különböznek, amelyek határértékét mérik. Ez nagyon szigorú adatszolgáltatási követelmény. Amikor csak lehetséges, az értékbecslőnek a tárgyhoz hasonló gazdasági jellemzőkkel rendelkező összehasonlítható ingatlanokat kell azonosítania, és ezáltal elkerülni az ilyen típusú kiigazítás szükségességét.
A BÉRLETKÜLÖNBség KAPITALIZÁLÁSA
A bérleti díjban mutatkozó különbségek (akár nyereség, akár veszteség), amelyek egy adott ingatlan jellemzőiből adódnak, tőkésíthetők a kiigazítási összeg becslésébe. Ezt a technikát jellemzően a fizikai jellemzők közötti különbségek kiigazítására használják, bár alkalmazható az ingatlanok közötti bármely olyan különbségre, amelyre tartós bérleti díjkülönbség becsülhető. Nyilvánvalóan szükség van egy becsült tőkésítési arányra is. Például előfordulhat, hogy a vizsgált ingatlanban van lift, míg egy összehasonlítható ingatlanban nincs. A piaci bérleti díjakra vonatkozó adatok felhasználásával a két ingatlan bérleti díjkülönbségét megbecsülik és – közvetlen tőkésítéssel – tőkésítik a korrekció becslésébe. Mind a bérleti díjkülönbségnek, mind a tőkésítési rátának a piac által támogatottnak kell lennie.