A lakáslízing engedmények okos felhasználása

Lakáslízing engedmények okos felhasználása …HA kell.

Itt egy meglepetés… egy cikk tőlem arról, hogyan kínáljon lakásbérleti kedvezményeket! Ilyet nem sűrűn látni, és a legtöbben tudják, hogy miért. Régóta ellenzőként meg vagyok győződve arról, hogy semmi értelme nincs. Az engedmények csatájában a közösségek lényegében azon versenyeznek, hogy ki tudja a legtöbb ingyenes bérleti díjat adni. Mennyire kontraproduktív ez!? Csak arra szolgál, hogy mindenki számára gyengítse a piacot, és egyúttal leértékelje az ingatlanjainkat.”

Valószínűleg mostanra már azt kérdezi magától, miért írtam egy könyvet a koncessziókról szóló útmutatóról. A válasz az, hogy sokak számára szükséges rosszat jelentenek. Ha az intenzíven koncessziókra épülő piacok egyikén vagy, lehet, hogy nincs más választásod, mint engedményeket tenni, csak hogy a víz felett tartsd a fejed. És ha engednie kell, akkor a legjobb, ha bölcsen választja meg az engedményeket – hogy biztosítsa, hogy azok a legtöbb jót hozzák a kihasználtságának, és a legkevesebb kárt okozzák az eredményének.

A lakásbérleti engedmények felajánlásának áthághatatlan szabályai

A legfontosabb dolog, amire emlékeznie kell, amikor lakásbérleti engedményt kínál… dobpergést kérek… legyen stratégiai. Csak olyan lakásokra kínáljon bérleti engedményt, amelyekben magas az üresedés vagy a kiürítési felszólítás. Ez nyilvánvalónak hangzik, de meglepődne, hogy mennyi olyan bérbeadó van, aki automatikus, mindenre kiterjedő engedményeket kínál, még a könnyebben bérbeadható lakástípusokra is. Ne kövesse el ezt a hibát. Már az is elég rossz, hogy bármilyen ingyenességet el kell adnia – de akkor is pazarlás, ha nem muszáj elajándékoznia, amikor nem kell!

Az engedmények második megszeghetetlen szabálya, hogy ne adjon semmit ingyen. Vedd rá a lakosokat, hogy “kiérdemeljék” az engedményeiket azáltal, hogy olyan feltételeket szabsz, ami számodra kedvező. Például, ha ingyen adsz egy havi bérleti díjat; hosszabbítsd meg a bérleti időszakot egy hónappal. Állítson fel aláírási és beköltözési határidőket, amelyeket a lakóknak be kell tartaniuk ahhoz, hogy megkapják a különdíjat (hogy gyorsan javítsa a számokat). És extra védelemként írasson alá velük egy “engedmény-kiegészítést”, amelyben kijelenti, hogy vállalják, hogy visszafizetik a nekik adott engedményeket, ha megszegik a bérleti szerződést.

A lakáslízing engedmények típusai

Az engedmények tekintetében számos lehetősége van. Ajánlhat ingyenes bérleti díjat, lakásfejlesztést, ajándékokat, szolgáltatásokat… a lista folytatható. Bár a lakáskorszerűsítések felajánlása kétségtelenül a legjobb választás az ingatlan hosszú távú értéke szempontjából, nem mindig ez a leghatékonyabb. Valójában az e cikkhez megkérdezett közösségek többsége úgy tűnik, egyetértett abban, hogy a pénz hangosabban beszél, mint az új szőnyeg vagy a mennyezeti ventilátor.

Ingyenes lakásbérlés

Még ha ezt az egyszerű, közvetlen utat választja is, akkor is meg kell hoznia néhány fontos döntést – például, hogy mennyit ajánl fel, és mikor kapják meg a lakók. Az alábbiakban bemutatunk néhány lehetőséget.

• Legyen a klasszikus “______ havi ingyenes bérleti díj”. Általában az ingyenes bérleti díj összege az aláírt bérleti szerződés hosszához van kötve (azaz 1/2 hónap ingyenes a hat hónapos bérleti szerződés esetén; 1 hónap ingyenes a 12 hónapos bérleti szerződés esetén). Ahhoz, hogy a leghatékonyabb legyen, az ingyenes bérleti díj legalább egy részének a bérleti szerződés elején kell lennie. Az általunk vizsgált közösségek közül többen megjegyezték, hogy az “utolsó havi ingyenes bérleti díj” akció felajánlása nem vált be.

• Azt ajánlja, amit a többiek is kínálnak. Futtasson egy “megegyezünk a versenytársak akcióival” ajánlatot.

• Vonjon le egy átalányösszeget a bérleti szerződés időtartamából. Az egyik ingatlan azzal az okos ötlettel állt elő, hogy “2010-ben 2 010 dollár kedvezményt” kínál. (Az, hogy ténylegesen hogyan osztja ki a megtakarítást, változhat – lásd a következő pontokat!)

• Levonja a bérleti díjakat. Ahelyett, hogy egy-két hónapot előre odaadnának, egyes ingatlanok az “ingyenes” összeget a bérleti szerződés időtartamára osztják szét. Például ahelyett, hogy két hónapot 600 dollárért ajándékozna el egy 12 hónapos bérleti szerződés esetén, csökkentheti a havi díjat 100 dollárral.

• Tükrözze az ingyenes bérleti díjat. Ajánljon 15/10-es kedvezményt, amelyben a lakók az első három hónapra 15%-os, majd a következő három hónapra 10%-os kedvezményt kapnak a bérleti díjból. A bérleti szerződés fennmaradó hat hónapjában a teljes bérleti díjat fizetik.

• Kupon- vagy utalványfüzetet kínál, amelynek minden egyes lapja egy meghatározott összeget ér. A lakók a kuponokat vagy utalványokat a bérleti időszak alatt tetszésük szerint használhatják fel.

ajándékok sokasága

Nem minden kedvezmény ingyenes bérleti díj formájában valósul meg. Egyes lakóközösségek ehelyett inkább az ajándékok adását választják. Ez gazdaságosabb megközelítés lehet, mint az ingyenes bérleti díj. Egyrészt, lehet, hogy megúszhatja egy olyan ajándék felajánlásával, amely valamivel kevésbé értékes, mint az ingyenes bérleti díj. Arra azonban ne számítson, hogy ezzel a trükkel sok pénzt spórolhat. A leendő lakók elég okosak lesznek ahhoz, hogy felismerjék, hogy az ingyenes kenyérpirító a

a te ingatlanodban nem egyenlő az egyhavi ingyenes bérleti díjjal az utca végén lévő helyen! Jobban jársz, ha olyan ajándékot keresel, amelynek kiskereskedelmi ára nagyjából megegyezik az egyébként ingyenes bérleti díjjal, majd őrült módon tárgyalsz, hogy mennyiségi kedvezményt kapj. Még az is lehet, hogy érdemes együttműködnie az egyik meglévő eladójával, aki már így is elég sok üzletet köt Önnel.

Az ajándéktárgyak fajtáinak, amelyeket felajánlhat, csak a képzelete szab határt – és persze a költségvetése! Az alábbiakban bemutatunk néhány ötletet, amelyet más lakásbérbeadó csapatok már alkalmaztak:

• Gázkártyák
• Mikrohullámú sütők
• Kifizetett költözési költségek (meghatározott dollárhatárig)
• DVD-k
• HDTV
• i-Pad vagy bármi “i”
• Pre-fizetett bankkártya
• számítógépek
• mosógépek/szárítógépek
• gázgrillek
• ingyenes hétvégi kirándulások
• 1 éves tagság egy helyi egészségklubban
• szervizutalványok, amelyek a résztvevő kereskedők hálózatánál felhasználhatók, mint például takarítószolgálat, vegytisztító, állatgondozó stb.
• Jegyek/ajándékutalványok profi sporteseményekre, kulturális eseményekre, múzeumokba, parkokba, gyógyfürdőkbe, éttermekbe, boltokba stb. (Egy ingatlan 500 dollár értékű ilyen jegyeket ajánlott fel, de a lakó választhatott a különböző típusú események közül)

Extraként koncessziók bérbeadása

Ha ajándékozható dolgokat keres, talán nem kell messze keresnie. Sok közösség kínál olyan díjköteles kényelmi szolgáltatásokat és/vagy szolgáltatásokat, amelyek kiváló koncessziók lennének. Vegye fontolóra a következőket:

• Ingyenes garázs vagy kocsibeálló egy évig
• Egy évig nem kell háziállatot bérelni
• visszatérített jelentkezési díj (általában egy másik engedménnyel együtt használják)
• csökkentett kaució
• Ingyen. további tárolóhely egy évig
• Ingyenes fűtés a téli hónapokban
• Ingyenes kábeltévé egy meghatározott számú hónapig
• Ingyenes mosógép és szárítógép egy évig
• Egy szoba ingyenesen berendezve egy évig
• Egy elő…Meghatározott mennyiségű ingyenes mosó- és szárítógép használat, olyan ingatlanok esetében, ahol a mosógép/szárítógép csatlakoztatása helyett közös mosókonyhával rendelkeznek (Ez különösen akkor működik jól, ha a mosoda negyeddollárosok helyett intelligens kártyákat használ)
• A lakás felújítása – szőnyegcsere, koronázó díszléc, új készülék, extra telefonvonal stb.

Mix-n-Match

Nincs olyan szabály, amely szerint csak egyféle lakásbérleti kedvezményt kell választania. Összeállíthat olyan “csomagokat”, amelyek a legjobban megfelelnek a közösségének és a piacának. Például kínálhat 25 dollár kedvezményt a havi bérleti díjból, valamint egy ajándékutalványt egy helyi vidámparkba. Vagy két hét ingyenes bérleti díj plusz új munkalapok a konyhában. Kínálhatna egy menünyi lakásbérleti kedvezményt is, amelyek közül a lakók választhatnak. Például 13 hónapos bérleti szerződés esetén a lakók választhatnak egy ingyenes havi bérleti díjat VAGY egy ingyenes hétvégi kirándulást VAGY 500 dollár értékű szolgáltatást. Hat hónapos bérlet esetén választhatnának egy 100 dolláros bérleti díjkedvezményt VAGY három hónapos tagságot egy helyi edzőteremben VAGY három hónapig ingyenes parkolást a garázsban.

Mi a helyzet a bérleti szerződés megújításával?

Mindannyian tudjuk, hogy sokkal olcsóbb megtartani egy meglévő lakót, mint újat találni és felforgatni egy lakást. Ezért ésszerűnek tűnik, hogy legalább olyan jó ajánlatot kínáljunk a megújuló lakóknak, mint mindenki másnak. Ennek ellenére a megújítási kedvezményekkel kapcsolatos vélemények megoszlanak. Az általam megkérdezett közösségek közül többen azt mondták, hogy nem kínálnak semmilyen kedvezményt a megújulóknak. Több más lakóközösség is kínált kedvezményeket, de ezek jellemzően kisebbek voltak, mint az új lakóknak kínáltak (például a megújulók 50-150 dollár kedvezményt kaphatnak az első havi bérleti díjból, ingyenes szőnyegtisztítást vagy egy éjszakai kiruccanást a városba).

Néhány ingatlan azt mondta, hogy bár nem kínálnak kedvezményeket a megújulóknak, ha a lakók tudnak egy aktuális beköltözési kedvezményről és kérik azt, akkor inkább megadják nekik, minthogy elveszítsék őket. Csak néhány ingatlan kínált ténylegesen olyan engedményeket a lakóknak, amelyek összehasonlíthatóak voltak az új bérleti szerződések esetében kínáltakkal – az ingyenes hónaptól kezdve az első hónap 500 dolláros kedvezményén át az 500 dolláros ajándékutalványig.

Nem akarok túlzásba esni… de egy gyenge piacon fontosabb, mint valaha, hogy bezárjuk a hátsó ajtót. Mielőtt bármilyen döntést hozna az engedményekről, mindenképpen nézze meg alaposan, hogy hol tud a pénzével a legtöbb jót tenni. Ha azzal, hogy egy kicsit többet költ a meglévő lakókra, megnyerheti a megújítási csatát, talán nem kell olyan sokat befektetnie a koncessziós háborúba – ahol nincsenek igazi nyertesek.

The Leasing Professionals Guide to Eliminating Concessions, Raising Rents and Selling Rent Increases Every Time

By Tami L. Siewruk
THE BOOK: Ez az átfogó program a bérleti díjak emeléséről, az engedmények megszüntetéséről és a bérleti díjemelések eladásáról szóló meghatározó könyvvel kezdődik a többlakásos közösségekben, amely több mint 30 évnyi többlakásos tapasztalatból és átfogó szaktudásból származik. A pénzügyi kifejezések olyan módon történő bemutatásától kezdve, amelyet végre Ön is el tud képzelni, egészen a lakbéremelés megújításának utolsó simításáig, ez a könyv teljes mértékben feltárja, hogy mikor, hol és hogyan kell sikeresen emelni a lakbéreket, megszüntetni az engedményeket és eladni a lakbéremeléseket, és felvértezi Önt arra, hogy azonnal rekordbevételeket érjen el cége és közössége számára! Mindezt CSAK 49 dollárért!