A bérbeadó-bérlő jog védi a bérlő magánélethez való jogát, valamint a bérbeadó belépési jogát. Ez zavart okoz a bérlők körében, ezért úgy gondoltuk, vetünk egy pillantást az egyik leggyakoribb kérdésre:
Megtagadhatja-e a bérlő a belépést a bérbeadónak Kaliforniában?
Azt gondolhatja, hogy a bérleti szerződés aláírása és a bérlemény – legyen az lakás vagy más – kulcsainak átvétele azt jelenti, hogy a bérlemény lényegében az Öné.
Ez elméletileg helyes, de a törvény nem zárja ki teljesen, hogy a tulajdonos vagy az ingatlankezelő hozzáférjen az ingatlanhoz. A helyzettől függően a bérbeadónak joga lehet belépni – akár megfelelő értesítés nélkül is.
Íme, amit a kaliforniai jog szerint a bérbeadó-bérlő jogairól tudni kell.
A bérlő joga a magánélethez
A bérleti szerződés aláírása után a bérlőnek joga van az ingatlan “csendes használatához”. Ez a jog a bérleti szerződésben szereplő ingatlan minden vonatkozására vonatkozik. Ezek a területek lehetnek lakóterek, erkélyek, tornácok, udvarok, fészerek vagy garázsok. Ha ezek szerepelnek a bérleti szerződésben, a bérlőnek félig kizárólagos joga van hozzájuk a bérleti szerződés időtartama alatt.
Tegyük fel, hogy a bérbeadó véletlenszerűen megjelenik egy ingatlanban a nap közepén; azt mondja, hogy ellenőrizni akarja a pincében lévő csöveket. A bérlő nem kapott értesítést. Ebben az esetben jogában áll megtagadni a bérbeadó belépését.
A szabály alól természetesen vannak kivételek.
A bérbeadó joga, hogy vészhelyzetben belépjen
A bérbeadó az ingatlan tulajdonosa. Neki, vagy az általa kijelölt vagyonkezelőnek (pl. egy ingatlankezelőnek) időnként be kell lépnie az ingatlanba.
Kalifornia államban a bérbeadónak elegendő értesítést kell adnia, kivéve tényleges vészhelyzet esetén.
A kérdés persze az, hogy hogyan definiáljuk a “vészhelyzetet”. Ez azért fontos, mert a kaliforniai bíróságok gyakran a bérlők oldalára állnak olyan esetekben, amikor a bérbeadó engedély nélkül lép be az ingatlanba. A bérbeadónak azonban nagyon jó okkal kell rendelkeznie arra, hogy be kelljen jutnia.
Itt vannak a vészhelyzet minősítésének általános kritériumai:
- Egy olyan helyzet, amelyben az értesítés nem lenne célszerű
- Egy olyan helyzet, amely veszélyezteti a bérlő vagy más lakók biztonságát
- Egy olyan helyzet, amelyben a bejutás elmulasztása kárt okozna az ingatlanban
A vészhelyzetre példák lehetnek:
- tűz
- gázszivárgás
- árvíz
- természeti katasztrófa (például a 2018-as pusztító tűzvészek)
Egyéb okok, amiért a bérbeadó beléphet
A vészhelyzet nem az egyetlen ok, amiért a bérbeadó vagy az ügyvezetője beléphet az ingatlanba. Általánosságban elmondható, hogy a bérbeadónak jogai vannak az ingatlana karbantartására, az ingatlan bérbeadásával vagy eladásával kapcsolatos kérdések intézésére, illetve az egészségügyi vagy biztonsági problémák kezelésére. Emellett bármikor beléphetnek a helyiségekbe, ha a bíróság engedélyt ad rá.
A nem sürgős belépési okokra néhány konkrét példa:
- Ellenőrzések: A bérbeadó előre egyeztetett ellenőrzéseket végezhet, általában évente, annak megállapítása érdekében, hogy szükséges-e bármilyen javítást végezni az egységen. Akkor is ellenőrizheti az ingatlant, amikor a bérlő kiköltözését tervezik. Ez akkor történhet, amikor a bérlő felmond, így a bérbeadó elvégezheti a javításokat, mielőtt megmutatná az egységet a leendő bérlőknek. Az is bevett szokás, hogy a bérlő kiköltözése után helyszíni szemlét tartanak.
- Javítások: A bérbeadónak joga van karbantartani és javításokat végezni az ingatlanán. Ezek a javítások magukban foglalhatják a rendszeres karbantartási javításokat, valamint azokat, amelyeket a bérlő kért.
- Javítások: A bérbeadó fenntartja a jogot az ingatlan javítására. Például lehet, hogy mosogatógépet vagy mosó- és szárítógépet akar hozzáadni egy olyan bérleményhez, amely korábban nem rendelkezett ilyennel.
- Megmutatások: Azoknak, akik a bérlő távozása után bérlik majd a lakást, vagy akik esetleg megvásárolják az ingatlant, megmutathatják a lakást. A bérbeadó megmutathatja az egységet vállalkozóknak, harmadik fél által végzett javításokat végző személyeknek, jelzáloghitel-társaságok képviselőinek és másoknak is.
- Elhagyás: A bérlő általában elveszíti a magánélethez való jogát, amint elhagyta az ingatlant. A bérbeadó beléphet, hogy kitakarítsa az egységet, javításokat végezzen, és újra bérbe adhatóvá tegye az egységet.
- Normál szolgáltatások: Ez attól függ, hogy mi szerepel a bérleti szerződésben. Például a bérleti szerződése előírhatja, hogy a bérbeadó havonta egyszer bemegy a lakásba rovarirtás vagy egyéb karbantartási szolgáltatások, például szűrőcsere céljából.
- Egészségügyi vagy biztonsági szabálysértések: A bérbeadónak joga van kijavítani a bérlő által okozott szabályszegéseket.
A bérbeadója kilakoltatási felszólítások kézbesítése céljából is beléphet a bérleménybe. Ezekben az esetekben általában rendőrtiszt kíséri őket a biztonság és a tanúságtétel érdekében. Ez azonban nem általános gyakorlat. A legtöbb esetben a bérbeadó a kilakoltatási értesítést Kaliforniában az ingatlan ajtajára való kifüggesztéssel kézbesítheti.
Az értesítés és a belépés irányelvei
Az, hogy a bérbeadó beléphet, nem jelenti azt, hogy ezt akkor teheti meg, amikor csak akarja. Vannak bizonyos irányelvek az értesítésre vonatkozóan, amelyeket a bérbeadónak be kell tartania, különben a bérlő megtagadhatja a belépést.
Tegyük fel például, hogy a bérbeadó azt tervezi, hogy eladásra kínálja az ingatlant. Erről írásban kell értesítenie a bérlőt, de az értesítést a belépéstől számított 120 napon belül kell megtennie. Ebben az esetben a bérbeadónak csak 24 órával korábban kell szóbeli értesítést adnia arról, hogy bemegy az ingatlan bemutatására. Emellett egy cetlit is kell hagyniuk az ingatlanban, hogy ott jártak. A 120 nap letelte után a bérbeadónak meg kell újítania az értesítést, tisztázva, hogy az ingatlan még mindig eladó.
A legtöbb más, nem sürgős belépési ok esetén 24 órás írásbeli értesítés szükséges. A bérbeadótól elvárják, hogy a szokásos üzleti munkaidőben lépjen be az ingatlanba.
Kalifornia állam általában hétfőtől péntekig, reggel nyolc és este öt óra között várja el ezeket az órákat. Az értesítésnek konkrétnak kell lennie, beleértve a becsült időpontot és az okot, amiért a bérbeadónak be kell jutnia az egységbe. A bérlő lemondhat az értesítés követelményéről, ha segítséget hív, és hozzájárul ahhoz, hogy a bérbeadó egyébként belépjen.
Következtetés
A bérlő tehát megtagadhatja a bérbeadó belépését Kaliforniában?
Nagyon kevés oka van annak, hogy a bérbeadó belépjen a bérleménybe, miután azt a bérlő átvette.
A bérbeadó beléphet a bérleménybe a javításokkal és vészhelyzetekkel kapcsolatos problémák megoldása érdekében, mivel ezek veszélyt jelenthetnek Önre és a szomszédokra. A bérbeadónak nincs joga zaklatni a bérlőt, mert más okból nem engedi be az ingatlanba.
Ha vitája van akár a bérbeadójával, akár a bérlőjével, érdemes megfontolni, hogy keressen egy ügyvédet, aki jártas a bérbeadó-bérlő vitákban.
