Jos olet joskus katsonut talojen myymisestä kertovaa tosi-tv-sarjaa, on vaikea olla vaikuttumatta huikeista voitoista, joita he väittävät saavansa. Kukapa ei haluaisi ostaa remonttitaloa ja myydä sitä suurella voitolla? Ennen kuin hyppäät mukaan ja ostat tuon kadun varrella sijaitsevan talon, jossa on ”niin paljon potentiaalia”, sinun on ensin pohdittava veroseuraamuksia.
Kiinteistöjen flippaamisesta on kyse silloin, kun yksityishenkilöt, mukaan lukien kiinteistövälittäjät, ostavat asuntoja ja myyvät ne lyhyessä ajassa eteenpäin voittoa tavoitellen. Tähän kuuluu myös kiinteistön ostaminen ja myyminen ennen sen virallista myyntiä tai rakentamista – prosessi, jota kutsutaan ”toimeksiantomyynniksi”, mutta jota joskus kutsutaan myös ”varjoflippaukseksi”.
Pääomavoitto vs. yritystulot
Pääomavoittojen ja yritystulojen suurin ero on maksettava veroaste. Jos kiinteistön myyntiä pidetään luonteeltaan pääomavoittona, vain 50 prosenttia voitoista ilmoitetaan T1-yleisveroilmoituksessa tulona rivillä 12700 – Pääomatulot. Jos myyntiä kuitenkin pidetään osana liiketoimintaa, sinun on täytettävä T2125 – Selvitys liike- tai ammattitoiminnasta, ja koko nettovoitto on veronalaista.
Esitettäköön, että ostat tuon nurkan takana olevan pienen bungalowin tarkoituksenasi myydä se huomattavaan voittoon. Muutamassa lyhyessä viikossa olet tehnyt tuosta askarteluhuoneesta unelmakodin. Kiinteistönvälittäjäsi mukaan voit tienata 20 000 dollaria, jos talo myydään ennen seuraavan pankkimaksun erääntymistä. Ostoon ja myyntiin liittyvien olosuhteiden vuoksi CRA todennäköisesti käsittelee 20 000 dollaria yritystulona ja verottaa koko summan.
Jos olisit ostanut saman talon vuokrakiinteistöksi, mahdollisesta myynnistä saatavat voitot katsottaisiin todennäköisesti pääomatuloksi. Vaikka saamillasi vuokratuloilla olisi merkitystä veroa laskettaessa, sinua verotettaisiin vain 50 prosentin verokannalla. Ero on tarkoituksessa. Jos ostat kiinteistön tarkoituksenasi saada voittoa sen myynnistä, sitä pidetään yleensä yritystulona. Jos aikomuksenasi on saada kiinteistöstä jatkuvaa tuloa, sitä pidetään yleensä pääomatulona.
Aikomus ei ole ainoa tekijä, jonka CRA ottaa huomioon, kun on kyse pääoma- ja yritystulosta. Myös myymiesi kiinteistöjen määrä, oston ja myynnin välinen aika ja remonttien luonne otetaan huomioon.
Mutta eikö se ole verovapaata, jos asun siellä?
Jos myyt kotisi, olet yleensä vapautettu myyntivoittoverosta, jos koti oli pääasiallinen asuntosi. Kun talojen flippaamisesta tuli ensimmäistä kertaa suosittua, monet ihmiset käyttivät tätä sääntöä hyväkseen ja luulivat päihittävänsä CRA:n välttämällä mahdolliset veroseuraamukset. He väittivät projektitaloa ensisijaiseksi asuinpaikakseen remontin aikana, ja kun kiinteistö oli myyty, he yksinkertaisesti vaihtoivat osoitteensa uusimpaan projektitaloon.
Ei kestänyt kauan, ennen kuin CRA laittoi tämän käytännön kuriin asettamalla tiukemmat vaatimukset ensisijaiseksi asuinpaikaksi nimeämiselle. Vapautusta määritettäessä otetaan jälleen huomioon ostohetken aikomus, ostojen ja myyntien määrä sekä pääasiallisen asuinpaikan määrittelyjen välinen aika. CRA ryhtyy toimiin puuttuakseen kiinteistöalalla esiintyviin sääntöjenvastaisuuksiin ja varmistaakseen, että verovapautusta pääasiallisesta asunnosta voivat hakea vain ne, jotka ovat siihen oikeutettuja. Myynnistä maksettavan veron lisäksi voit joutua maksamaan sakkoja, jos et ilmoita voittojasi oikein.
Tässä CRA:n linkissä on lisätietoja: Flipping houses or condos? Know your tax obligations!
What edition of TurboTax Is Right for Me?
What whether business income, rental property or capital gains, TurboTax has the right software for you Vastaa muutamaan yksinkertaiseen kysymykseen tuotesuosituksessamme, niin autamme sinua löytämään oikean painoksen, joka vastaa yksilöllisiä olosuhteitasi.
Voit aina aloittaa veroilmoituksen TurboTax Free -ohjelmassa, ja jos tunnet tarvitsevasi lisäapua, voit päivittää johonkin maksullisista versioista tai saada suoraa apua asiantuntijalta Assist & Review- tai Full Service* -palvelumme avulla. Kun hän ei auta asiakkaita Facebookissa, Twitterissä ja TurboTaxin AnswerXchange-yhteisöfoorumilla, Jennifer tutkii viimeisimpiä veromuutoksia.
Jennifer on laatinut veroilmoituksia yli 30 vuotta ja pitää mielellään veroseminaareja senioreille kotikaupungissaan St. Vincent’sissä, Newfoundlandissa.