Olet luultavasti kuullut termin ”etuoikeutettu osake” pörssisijoittamisen yhteydessä. Yritykset antavat usein sijoittajille mahdollisuuden ostaa etuoikeutettuja osakkeitaan. Näitä pidetään vähemmän riskialttiina – vaikkakin kalliimpina – kuin kantaosakkeita. Mitä ”etuoikeutettu” kuitenkin tarkoittaa kiinteistösijoittamisen yhteydessä?
- Tässä oppaassa:
- Mikä on etuoikeutettu osake?
- Preferred Equity Fees & Riskit
- Kiinteistöpääomapino
- Etuoikeutettu vs. tavallinen pääoma
- Etuoikeutettu tuotto ei ole sama asia kuin etuoikeutettu oma pääoma
- Joukkorahoitusvaihtoehdot
- Yhteenveto
- Haluat siis oppia lisää sijoittamisesta?
- Tilaa Sijoittajajuntin uutiskirje!
Tässä oppaassa:
Mikä on etuoikeutettu osake?
Kiinteistökehittäjät tai -omistajat (kutsun heitä projektin rahoittajiksi) haluavat lisätä vipuvaikutustaan. Etuoikeutettu pääoma auttaa heitä tässä rahoittamalla hanketta pääomalla, joka on etuoikeudeltaan huonompi (alempiarvoinen) kuin kiinnitysvelka, mutta etuoikeudeltaan huonompi (ylempiarvoinen) kuin oma pääoma, joka hankkeen rahoittajalla on jo hankkeessa.
Normaalisti kiinteistöluotonantajat eivät lainaa yli 80 % kiinteistön arvosta. Tämä johtuu siitä, että lainanantaja haluaa antaa itselleen jonkin verran suojaa, jos asiat menevät pieleen. Nämä ensisijoituslainat ovat tyypillisesti pikemminkin 60-70 prosentin luokkaa.
Kiinteistösijoittamisessa kiinnityksiä kutsutaan usein etuoikeutetuiksi veloiksi. Tämä on rahoitusasema, joka: (1) hankitaan yksityisesti asuntolainanantajalta, (2) sitä ei osteta, myydä tai vaihdeta pörsseissä ja (3) sillä ei ole keskitettyä luokitusjärjestelmää.
Siitä huolimatta, että senior-velka rahoittaa kiinteistöhankkeet suurimmaksi osaksi, projektin rahoittaja tarvitsee toisinaan lisää rahaa rahoittaakseen suuremman osan kaupasta. Siinä kohtaa etuoikeutettu oma pääoma astuu kuvaan.
Preferred Equity Fees & Riskit
Preferred Equity on kalliimpaa kuin senior debt. Se on myös sijoittajien kannalta riskialttiimpi. Siihen kohdistuu todennäköisemmin haitallisia vaikutuksia, jos kiinteistön arvo laskee. Sijoittajille maksettavat korot ovat siis korkeammat lisäriskin kompensoimiseksi.
Usein hankesuunnittelijat hakevat vielä enemmän rahoitusta tarjoamalla kantaosakkeita. Tämä on sijoittajien kannalta turvattomin (riskialttein) mutta tuottoisin positio. Lainanantajat ja etuoikeutetun oman pääoman rahoittajat saavat edulliset korot, mutta jos kiinteistön arvo on noussut, sijoittajat, joilla on yhteinen oma pääoma, saavat nämä (usein suuremmat) palkinnot.
Näihin palkkioihin kuuluvat usein:
- Osuus kiinteistön arvonnoususta saatavista voitoista;
- Vuokratulojen jakaminen;ja/tai
- Hyöty mahdollisista verovähennyksistä, kuten poistoista.
Kiinteistöpääomapino
Kiinteistöalan ammattilaiset käyttävät termiä pääomapino (capital stack) kuvaamaan rahan kerroksia ja kuhunkin kerrokseen liitettyjä oikeuksia. Siirryttäessäsi pääomapinossa ”ylöspäin” velasta omaan pääomaan siirryt yhä suuremman riskin alueille – mutta myös potentiaalisesti suurempien palkkioiden alueille.
Tyypillisesti pääomapino näyttää jotakuinkin tältä:
Kuten näet, pääomapinon alimmaisena kerroksena on pankki tai asuntolainanhaltija, joka on maksettava kaikesta huolimatta. Heidän sijoituksensa yritykseen on turvattu itse kiinteistöllä. Suurimman riskin ja mahdollisesti suuremman palkkion hankkeesta saa hankkeen rahoittaja. Jos hän ei pysy maksujen kanssa perässä, lainanantaja voi ulosmitata kiinteistön ja viedä kaiken, minkä eteen sponsori/lainanottaja on tehnyt töitä.
Etuoikeutettu vs. tavallinen pääoma
Sijoittajat, jotka sijoittavat etuoikeutettua pääomaa, suosivat kiinteää tuottoa ja etusijaa sekä sijoituksensa tuoton että sijoituksensa tuoton suhteen. Tämä pätee erityisesti institutionaalisiin sijoittajiin.
Tyypillisesti etuoikeutetulla osakepääomalla on sopimusoikeudet, jotka sisältyvät hankkeen käyttösopimukseen. Etuoikeutettu oma pääoma välttää myös velkojien välisen sopimuksen tekemisen etuoikeutetun lainanantajan kanssa ja on paremmassa asemassa mahdollisessa konkurssitilanteessa.
Kuten velka, etuoikeutettu oma pääoma sisältää useimmiten kiinteän määräajan. Tämä on yleensä kahdesta kolmeen vuotta. Määräajan päättyessä tai tiettyjen rahoittajan laiminlyöntiin liittyvien laukaisevien tapahtumien sattuessa rahoittaja on yleensä velvollinen lunastamaan etuoikeutetun oman pääoman ehtoisen osuuden takaisin lunastushintaan, joka on yhtä suuri kuin palauttamatta jäänyt pääoma lisättynä kertyneillä, mutta jakamattomilla korkotuotoilla.
Oman pääoman ehtoinen osake taas on enemmän kuin pelkkä laina. Se on ostamista hankkeeseen. Sijoittaja saa prosenttiosuuden hankkeesta. Näin hän saa osan valmistuneen hankkeen arvon noususta. Tai hän voi saada osan vuokratuloista. Tai molempia. Tämä on aika lailla kuin ostaisi osakkeita välittäjältä. Omistat osan yrityksestä. Mutta jos hanke menettää rahaa, myös sijoittaja voi menettää rahansa.
Yleisimmät erot on eritelty tässä kaaviossa:
| Preferred Equity (kutsutaan joillakin alustoilla myös nimellä ”mezzanine”) | Common Equity (kutsutaan joillakin alustoilla myös nimellä vain ”equity”) | |
|---|---|---|
| Repayment Priority | Ammattiluokkainen kiinnitysvelkaan nähden, mutta etuoikeusasemassa yhteiseen pääomaan nähden | Ammattiluokkainen kaikkiin muihin velkoihin nähden |
| Palautusehdot | Palautusoikeus määrättynä päivänä | Maksetaan kokonaisuudessaan määrättynä eräpäivänä |
| Tuotto | Kiinteä. Etuoikeutettu tuotto | Kiinteä tai vaihtuva korko omistajasopimuksessa määritellyllä oman pääoman osuudella |
| Vakuudeksi | Useimmiten, mutta ei aina, suora omistusosuus kiinteistöstä | Epäsuorasti kiinteistön vakuudeksi hankkeen rahoittajan panttauksen kautta |
| Konkurssisäännös | Hyväksyntä tarvitaan etuoikeutetun osakkeen omistajalta (ei voi hakea itsenäisesti projektin rahoittaja) | Iriippumattoman (kolmannen osapuolen) hallinnoijan on hyväksyttävä konkurssi |
| Riskitaso | Vähemmän riskialtis kuin kantaosakepositio | Riskialttiimpi kuin etuoikeutettu osakepositio |
Huom: Vaikka tässä kaaviossa määritellyt termit ovat yhteisiä eroja, jokaisella kiinteistöjen joukkorahoitussivustolla näyttää olevan oma määritelmänsä kullekin termille. Joillakin sivustoilla etuoikeutettu pääoma kutsutaan esimerkiksi nimellä ”mezzanine”. Kunkin pääomatyypin sekoituksia on olemassa, sillä rahoittajat ja lainapäälliköt voivat vapaasti asettaa prioriteetteja parhaaksi katsomallaan tavalla minkä tahansa sopimuksen kohdalla. Sinun on luettava yksittäiset sopimusasiakirjat huolellisesti ennen sijoittamista.
Etuoikeutettu tuotto ei ole sama asia kuin etuoikeutettu oma pääoma
Vaikka nämä kaksi usein sekoitetaan keskenään, etuoikeutetun tuoton ja etuoikeutetun oman pääoman välillä on tärkeä ero. Etuoikeutettu oma pääoma on asema pääomapinossa, jolla on takaisinmaksun etusija. Etuoikeutettu tuotto viittaa voitonjakoon. Toiminnasta, myynnistä tai jälleenrahoituksesta saadut voitot jaetaan yhdelle oman pääoman lajille ennen toista. Ero on siinä, että etuoikeutettu tuotto on etuoikeus pääoman tuotoissa, kun taas etuoikeutettu oman pääoman asema on sellainen, joka saa etuoikeuden pääoman palautuksessa.
Joukkorahoitusvaihtoehdot
On monia joukkorahoitussivustoja, jotka tarjoavat etuoikeutettuja oman pääoman ehtoisia sijoituksia vaihtelevilla määritelmillä ja ennakoiduilla vuotuisilla tuottoarvoilla.
- Fundrising- ja CrowdStreet- sivustoilla etuoikeutettu oman pääoman ehtoinen sijoitus on etuoikeutettu kassavirtojen jakoon nähden. Voitot maksetaan takaisin etuoikeutetun oman pääoman sijoittajille (sen jälkeen kun kaikki velat on maksettu takaisin), kunnes he saavat sovitun ”etuoikeutetun tuoton”. Jäljelle jäävä kassavirran jako palautetaan kantaosakkeenomistajille.
- Realty Mogul tekee eron mezzanine-velan ja etuoikeutetun oman pääoman välillä. Molemmat edustavat suurempia potentiaalisia nousevia tuottoja… ja potentiaalisia laskuriskejä. Alusta tarjoaa molempia tyyppejä vaihtoehdoiksi, joilla voit hajauttaa kiinteistösalkkuasi ”koko riskispektrin laajuisesti.”
- Ja Rich Uncles tarjoaa pääsyn REIT-yhtiöihin (real estate investment trusts) eri vaihtoehdoilla etuoikeutettuihin tai tavallisiin osakkeisiin ja 500 dollarin vähimmäissijoituksella, joka voidaan jakaa minkä tahansa REIT-yhtiöiden kesken 10 dollarin erissä.
Yhteenveto
Erikoisempi osakepääoma tarjoaa sijoittajille varmemman ja riskittömämmän oman pääoman ehtoisen sijoituspaikan kuin tavallinen osakepääoma. Ja kuten minkä tahansa sijoituksen kohdalla, mitä suurempi riski, sitä suurempi on ennustettu tuotto.
Sekä kanta- että etuoikeutetut osakkeet voivat olla edullisia sekä kiinteistöyhtiöille että sijoittajille. Kiinteistöyhtiöt (hankkeiden rahoittajat) voivat lisätä vipuvaikutustaan – ja siten potentiaalisia tuottojaan – rahoittamalla hankkeitaan asuntolainan lisäksi tarjoamalla etuoikeutettua osakepääomaa. Tämä on maksunsaantioikeudeltaan huonompi kuin kiinnitysvelka, mutta etuoikeutettu kuin rahoittajan oma pääoma. Sijoittajat voivat saada korkeampia tuottoja vastineeksi suuremmasta riskinotosta, joka on vain yhden tason alempi kuin ensisijainen kiinnityslaina.
Turhauttava tosiasia on, että näitä termejä käytetään vaihtelevasti – eikä mikään sääntelyviranomainen ole määritellyt niitä. Niinpä se, mitä yksi joukkorahoitusalusta kutsuu ”etuoikeutetuksi omaksi pääomaksi”, voi toinen kutsua ”mezzanine-velaksi”. Ja se, miten yksi foorumi määrittelee etuoikeutetun oman pääoman ja tavallisen oman pääoman, voi poiketa huomattavasti toisesta foorumista. Ja jopa samalla alustalla näyttää olevan vivahteita siinä, mitä termit tarkoittavat sopimuksesta toiseen.
Tämän artikkelin tarkoituksena on esitellä sinulle näkemäsi termit, mutta muista lukea kaikki asiakirjat huolellisesti ja varmista, että ymmärrät perusteellisesti, mihin olet sijoittamassa, ennen kuin sijoitat kovalla työllä ansaitsemiasi rahoja.
Sijoititpa sitten joukkorahoitusalustalla tai suoraan kauppaan, tee aina asianmukainen huolellisuusselvitys.